何毅之、广州市住房和城乡建设委员会合同纠纷二审民事判决书

2019年9月2日何毅之、广州市住房和城乡建设委员会合同纠纷二审民事判决书已关闭评论 97 7550字

广东省广州市中级人民法院

民 事 判 决 书

(2018)粤01民终9890号

上诉人(原审被告):何毅之,男,1975年3月19日出生,汉族,身份证地址广东省广州市荔湾区,现住广东省广州市荔湾区。

委托诉讼代理人:郭芬,广东经纶律师事务所律师,

被上诉人(原审原告):广州市住房和城乡建设委员会,住所地广东省广州市越秀区府前路**大院**楼。

法定代表人:王宏伟,职务:主任。

委托代理人:欧阳世佳,男,1983年11月17日出生,汉族,广州市名信物业管理有限公司职员。

委托代理人:何嘉华,女,1973年9月8日出生,汉族,广州市荔湾区土地房屋管理所职员。

原审第三人:郭佳生,男,1973年7月11日出生,汉族,身份证住址湖南省常宁市。

上诉人何毅之因与被上诉人广州市住房和城乡建设委员会(以下简称广州住建委)、原审第三人郭佳生合同纠纷一案,不服广东省广州市荔湾区人民法院(2017)粤0103民初7042号民事判决,向本院提起上诉。本院于2018年5月14日立案后,依法组成合议庭审理了本案。上诉人何毅之及其委托诉讼代理人郭芬,被上诉人广州住建委的委托诉讼代理人欧阳世佳、何嘉华到庭参加诉讼。原审第三人郭佳生经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

上诉人何毅之上诉请求:1.撤销一审判决,改判驳回广州住建委全部诉讼请求或发回重审;2.一审、二审诉讼费由广州住建委承担。事实和理由如下:一、一审判决认为:“广州市荔湾区六二三路平治里23号103房是广州市国土资源和房屋管理局荔湾分局代管公房。”这与何毅之在一审中提交的证据《不动产查册表》不符,查册表显示此房屋的性质是私产,查册表上未显示具体的产权人不影响房屋的性质,一审法院应当依职权调查取证,查明房屋的真实性质。二、一审判决根据双方签订的《广州市直管房租赁合同(住宅)》约定的:“签订本合同后,何毅之或配偶获得了自有产权房屋的,保证在获得自有产权房屋之日起三个月内解除本合同并将房屋交回给广州住建委。”广州住建委查明何毅之拥有自有产权房屋,一审法院支持广州住建委解除租赁关系收回案涉房屋的诉讼请求,这与何毅之在2003年就取得自有产权房屋的事实相矛盾。何毅之并非在签订合同后才取得自有产权房屋,签订合同时何毅之本就自有房屋,且获得涉案房屋公租房租赁权的审批。三、一审没有查清本案基本事实造成上述矛盾之处。涉案房产是何毅之家族的祖产,何毅之提供的《房地产所有证》上的产权人徐有彩是何毅之外婆的亲姐妹,因徐有彩没有婚育,何毅之外婆将自己的女儿陈慧琼过继给徐有彩收养。陈慧琼与徐有彩以母女相待相称,共同生活,徐有彩的生老死葬都由陈慧琼负责,徐有彩去世时只有陈慧琼一个继承人,并留有口头遗嘱,将其房产留给女儿陈慧琼,且亲手将《房地产所有证》交给了女儿陈慧琼,何毅之及全家、居委会在场见证。何毅之的母亲陈慧琼去世时将此《房地产所有证》交给了何毅之的父亲,此房一直由几姐弟共同使用,但没有办理继承过户手续。2007年,因政府要求房屋做外观装修迎接奥运会,一名叫邓伟莲的工作人员与何毅之直接接触商谈。邓伟莲自称房管所的工作人员,由其来具体办理此事。因当时何毅之没有钱支付装修款,邓伟莲要求何毅之签署《广州市直管房租赁合同(住宅)》,邓伟莲强调和保证该合同实质是用名义上每个月的租金来偿还政府为其垫资的装修款,何毅之迫于压力和对政府的信任听从了邓伟莲的安排。2017年8月28日,何毅之收到广州住建委的起诉状,诉称何毅之的祖屋是公房,依据《广州市直管房租赁合同(住宅)》要求何毅之迁出房屋,该合同是在何毅之被欺诈、胁迫下签订的,何毅之要求依据合同法予以撤销。四、一审判决要求何毅之支付2017年至迁出时止的房屋使用费没有事实和法律依据。涉案房产是私产,不应交付公租房租金。综上,请二审法院予以改判。

被上诉人广州住建委答辩称:广州住建委对于一审判决及认定的事实理由无异议。针对何毅之均提出的该涉案房屋是其祖产,便认定该房产属于其所有,广州住建委对此不予认可。1.本案是租赁合同纠纷案件,产权的纠纷应另案处理。2.何毅之未能提供有关的房产登记证明,证实该涉案房屋归其所有。按照物权法的有关规定,不动产应以登记为准。广州住建委在一审时已向法院提交了涉案房屋的公代逆产情况表,证明涉案房屋为国家公有房产,本案有关房屋产权证据确凿。何毅之未能提供相反证据证明,故其上诉理由不能成立。何毅之与广州住建委签订了租赁合同,该租赁合同是双方平等协商签署,不存在欺诈、胁迫的情形,合同合法有效。在一审时已认定何毅之拥有私有房产,违反了广州住建委与何毅之签订的租赁合同的约定,何毅之需向广州住建委交还涉案房屋。

原审第三人郭佳生未到庭陈述意见。

2017年8月28日,广州住建委向一审法院起诉,请求判令:1.解除广州住建委与何毅之之间关于广州市荔湾区六二三路平治里23号103房房屋的租赁关系,并要求何毅之(含共同使用人)及郭佳生(含共同使用人)迁出该房屋,将该屋的使用权交还广州住建委;2.何毅之按照每月68.1元的标准,交付2017年3月至2017年6月的租金共4个月272.40元,并支付至交还诉争房屋使用权之日止;3.本案诉讼费用由何毅之承担。

一审法院经审理查明:广州市荔湾区六二三路平治里23号103房是广州市国土资源和房屋管理局荔湾分局代管公房。2010年4月28日,该局下属机构广州市荔湾区土地房屋管理所(甲方)与何毅之(乙方)签订《广州市直管房租赁合同(住宅)》,约定广州市荔湾区土地房屋管理所将案涉房屋出租给何毅之作住宅用途使用,面积为9.42平方米,租赁期限自2008年2月1日起至2012年3月31日止,每月租金为人民币68.10元,于每月5日前缴纳当月租金。何毅之不得将房屋转租、分租、转让、转借他人或擅自调换使用。违反上述规定视为何毅之自动放弃房屋承租权,合同自发生上述情形之日起解除。何毅之或共同居住的人员没有自有产权房屋,如有虚假,广州市荔湾区土地房屋管理所有权解除本合同并收回房屋;签订本合同后,何毅之或配偶获得了自有产权房屋的,保证在获得自有产权房屋之日起三个月内解除本合同并将房屋交回给广州住建委。合同期满后,双方没有续签案涉房屋租赁合同,何毅之继续使用案涉房屋。后广州住建委经调查发现何毅之拥有自有住房,但何毅之没有退还案涉房屋给广州住建委,广州住建委遂向一审法院提起诉讼。

另查,2015年10月22日根据穗府办[2015]52号《广州市人民政府办公厅关于印发广州住建委主要职责内设机构和人员编制规定的通知》,其中:一、职能转变。第(三)项:划转的职责。第2点:直管房管理等职责划入市住房和城乡建设委员会即广州住建委。

在一审庭审中,广州住建委提供广州市房地产档案馆开具的个人名下房地产登记情况查询证明证实,何毅之与他人拥有位于荔湾区逢源路134号903房。广州住建委确认合同期满没有与何毅之续签租赁合同,何毅之继续使用上述房屋,并交纳租金至2017年3月止。但广州住建委未能提供何毅之与郭佳生存在租赁关系的证据。

一审法院认为,原广州市国土资源和房屋管理局荔湾分局与何毅之签订的《广州市直管房租赁合同(住宅)》是双方的真实意思表示,合法有效。现广州住建委以何毅之拥有荔湾区逢源路134号903房房产为由,要求解除与何毅之租赁关系及收回案涉房屋的诉讼请求。由于原合同到期后,广州住建委、何毅之双方没有续签订租赁合同,双方之间的租赁关系视为不定期租赁。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定:“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确,依照本法第六十一条的规定仍不能确定的,视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同,但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”。何毅之已经拥有其他房产,广州住建委要求解除租赁关系及收回案涉房屋的诉讼请求,予以支持。由于何毅之继续使用涉案房屋,理应支付房屋租金至交还房屋给广州住建委之日止,故广州住建委要求何毅之支付房屋租金的请求,予以支持。广州住建委认为何毅之存在将案涉房屋转租给郭佳生的事实,广州住建委当庭未能举证证实,对此不予采信。何毅之及郭佳生经一审法院合法传唤,无正当理由,拒不到庭,一审法院依法作出缺席判决。综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第六条、第二百二十七条、第二百三十二条、第二百三十六条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定,一审法院于2017年12月20日作出如下判决:一、解除广州住建委与何毅之关于广州市荔湾区六二三路平治里23号103房的租赁关系;二、自本判决发生法律效力之日起三十日内,何毅之(含同住人员)将广州市荔湾区六二三路平治里23号103房腾空交还给广州住建委;三、何毅之自本判决发生法律效力之日起30日内,一次性向广州住建委支付从2017年3月至本判决发生法律效力之日止的房屋使用费(标准按每月68.10元计算);本判决发生法律效力之次日起至何毅之实际交还房屋之日止,何毅之按月向广州住建委计付房屋使用费(标准按每月68.10元计算);四、驳回广州住建委其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元,由何毅之负担。

二审期间,上诉人何毅之向本院提交了如下证据:1.不动产查册表,拟证明涉案房屋为徐有彩的私产;2.房地产所有证,拟证明涉案房屋产权人为徐有彩;3.户籍表,拟证明何毅之在涉案房屋中出生长大居住至今;4.广州市私房租赁情况登记表,拟证明涉案房屋1974年5月6日就作为私有房屋允许出租;5.收据发票,拟证明1967年徐有彩为涉案房屋装修;6.房地产税完税证,拟证明何毅之持有为涉案房屋交房地产税的证明;7.殡仪馆证明和收费单,拟证明徐有彩的登记亲属是陈慧琼,陈慧琼负责徐有彩的生老死葬。

被上诉人广州住建委对上述证据质证称:证据1不动产查册表,何毅之并未提供查册表的第二页,从查册表的第二页可看出涉案房屋已经被代管;证据2所有权证,是60多年前的房产证,与现有的登记资料不符,而且该证上产权人是徐有彩,不能证明涉案房屋属于何毅之所有;对证据3户籍表的真实性、合法性没有异议,但不能证实涉案房屋为何毅之所有;对证据5收据发票的真实性不能确定,广州住建委也无法认定60年代的收据发票,该证据与本案无关;对证据6完税证明的真实性不能确定,该完税证明并没有载明产权人的情况,不能证明何毅之对涉案房屋享有所有权;证据7只能证明陈惠琼负责徐有彩的生老死葬,但不能证明陈惠琼与徐有彩之间的关系。

经二审审查,一审法院查明事实无误,本院予以确认。

二审庭询中,广州住建委述称本案从登记资料来看是2007年的抢修代管产,也属于国家的公有房产。从来源可看出,由于涉案房屋属于危房,按照职能规定,当时荔湾区分局是有权利和义务对房屋实行抢修代管。而且抢修代管发生时间是在2007年,在2007年以后,何毅之一直与广州住建委签订租赁合同和缴纳租金,双方没有对该租赁关系产生过任何异议。广州住建委于2007年9月1日抢修代管,在抢修代管之前涉案房屋是由何毅之居住使用,且在广州住建委抢修代管之前,何毅之居住于涉案房屋并无缴纳租金。抢修治理结束后,由于何毅之原来在涉案房屋是有户籍的,故在抢修治理后就将涉案房屋出租给何毅之使用,同时当时出租给何毅之也是因为何毅之没有房屋可居住。

何毅之则述称其是在涉案房屋出生长大,并自出生便居住在涉案房屋;其有与广州住建委签订租赁合同,但签订合同的原因是有一个工作人员邓伟莲称其是房管局公职人员,经后来调查得知,邓伟莲实际上是广州市名信物业管理有限公司的工作人员,当时邓伟莲以房管局公职人员的身份强行说奥运会的原因要求我方装修房屋内部的梁、地面、墙壁、瓦,共花费了6万多元;邓伟莲称由政府进行装修,费用需由我方支出,当时我方拿不出那么多钱,邓伟莲就要我方先签订合同,钱事后再慢慢还。因此何毅之认为其与广州住建委签订《广州市直管房租赁合同(住宅)》目的是为了分期归还抢修房屋的费用,抢修费用总计花费6万多,现在基本还清,还差一点没还完。

另查明,根据2017年6月5日打印的《广州市房地产公代逆产情况表》显示,房产地址六二三平治里23号,住宅面积81.4016平方米,层数2;产权来历:抢修代管;处理时间:2007年9月1日。

2017年6月5日查册打印的《广州市不动产登记查册表》显示,何毅之与他人按份共有荔湾区逢源路134号903房,登记时间为2013年2月22日。

二审庭询后,广州住建委向本院提交《书面补充说明》,补充说明如下情况:一、平治里23号房屋是该委于2007年依据《城市危险房屋管理规定》第17条、《广州市房屋修缮管理规定》第21条对该房屋实施了抢修代管(具体见《危险房屋抢修代管决定书》)。二、平治里23号档案反映在2007年的修缮费用是63980.53元,但有可能后续也发生了修缮,由我方支付的修缮费用应以房屋发还时的实际结算为准。三、冼家龙、冼家彪、何毅之三人在房屋被我方代管后,向我方提交了《申请承租房屋表》、《荔湾区直管房住宅续租申请表》,并在《租金计算(评估)表》上签名。

2004年修订的建设部《城市危险房屋管理规定》第十七条规定:房屋所有人对经鉴定的危险房屋,必须按照鉴定机构的处理建议,及时加固或修缮治理;如房屋所有人拒不按照处理建议修缮治理,或使用人有阻碍行为的,房地产行政主管部门有权指定有关部门代修,或采取其他强制措施。发生的费用由责任人承担。第十九条规定,治理私有危险房屋,房屋所有人确有经济困难无力治理时,其所在单位可给予借贷;如系出租房屋,可以和承租人合资治理,承租人付出的修缮费用可以折抵租金或由出租人分期偿还。

1998年1月7日广州市政府令第1号发布的《广州市房屋修缮管理规定》第二十一条规定,经房屋安全鉴定机构鉴定为危险房屋的,由市、区房地产管理部门发出《危险房屋通知书》,房屋修缮责任人应当依照《危险房屋通知书》规定期限采取装顶、卸荷、拆除等措施。房屋修缮责任人不及时修缮或拒绝修缮危险房屋的,市、区房地产管理部门可以视危险程度采取装顶、卸荷或拆除等措施,并实行抢修代管、垫资修缮。排险解危或修缮房屋的费用由房屋修缮责任人承担。抢修代管期间,不得办理房屋所有权转移和抵押,区房地产管理部门有权出租其房屋,租金由租赁双方重新议定。

2008年1月2日广州市政府令第6号发布、3月1日施行的《广州市房屋安全管理规定》第十条规定,房屋所有人是房屋安全责任人,房屋所有人下落不明或者房屋权属不清晰的,代管人是房屋安全责任人;没有代管人的,房屋使用人是房屋安全责任人。租赁房屋另有约定的除外。第三十六条规定,各区分局应当对代管、治理发生的费用以及代管房屋过程中产生的收益等情况进行证据保全。属于第三十五条规定情形的,代管、治理发生的费用应当由房屋安全责任人承担。房屋安全责任人不确定或者未偿还有关费用的,各区分局可以从租赁代管房屋的收益中抵扣。第三十七条规定,房屋安全责任人未按照鉴定结论的处理意见及时治理危险房屋的,各区分局应当向房屋安全责任人发出危险房屋限期治理通知书。房屋安全责任人在危险房屋限期治理通知书规定的期限内仍未治理危险房屋的,各区分局应当向房屋安全责任人发出危险房屋代为治理决定书,责令房屋安全责任人或者使用人搬出危险房屋,进行紧急排险。第三十八条规定,观察使用、处理使用的危险房屋,各区分局在危险房屋治理结束后,应当自治理结束后10个工作日书面通知房屋安全责任人接收房屋。危险房屋治理、搬迁、临时安置等费用,由房屋安全责任人承担。

本院认为,广州住建委主张其与何毅之于2010年签订《广州市直管房租赁合同(住宅)》形成不定期租赁合同关系。何毅之则认为双方签订的名为《租赁合同》,但实际是用于分期偿还装修治理款的还款协议。故本案的争议焦点为广州住建委与何毅之之间的法律关系的性质是什么。

从本案二审广州住建委的陈述可知,涉案房屋在抢修代管前由何毅之居住,且无收取何毅之租金,房管部门于2007年9月1日以危房未在限期内维修为由决定抢修代管,在抢修治理结束后又将房屋交付给何毅之使用,广州住建委述称系因为何毅之此前在房屋内居住以及户籍在涉案房屋内。从上述一系列行为可见,因涉案房屋属危房需要抢修治理,而何毅之未在限期内进行维修,故广州住建委进行抢修代管,抢修治理结束后又将房屋交付给何毅之使用,该系列行为符合相关法律法规规定的危房抢修代管的处理流程,亦即广州住建委认可及确认何毅之为涉案房屋的房屋修缮责任人的身份。广州住建委辩称将房屋交付给何毅之的另一原因是何毅之申报住房困难,并无证据证实,本院不予采信。广州住建委确认在抢修代管前并无收取过何毅之的租金,亦无证据显示何毅之为承租人身份,其所述系因何毅之住房困难故将涉案房屋出租给何毅之亦与事实不符,何毅之系基于涉案房屋原使用人接收使用涉案房屋,故广州住建委主张其与何毅之依《广州市直管房租赁合同(住宅)》建立公房租赁合同关系理据不足。何毅之主张其签订《广州市直管房租赁合同(住宅)》是为了分期偿还抢修治理款,该陈述与相关文件中关于房屋修缮责任人或房屋安全责任人负有偿还抢修、治理费用以及偿还该费用方式的规定相符,亦与本案房屋由何毅之历史居住使用、因危房抢修代管、抢修结束后又交回原使用人使用的一系列事实具有连贯性和一致性,更为合理可信,本院予以采纳。综上,广州住建委与何毅之于2010年签订《广州市直管房租赁合同(住宅)》并非建立公房租赁合同关系,而系方便何毅之作为房屋安全责任人分期偿还抢修治理费用而达成的协议。广州住建委以双方之间为不定期租赁合同关系为由,主张解除租赁合同、收回房屋及清缴收回房屋前的租金,缺乏事实基础,本院予以驳回。双方就抢修治理费用偿还问题可另行清算解决。一审法院判决支持广州住建委的诉讼请求,认定事实有错,处理不当,本院予以改判。

综上,何毅之的上诉请求理由成立,本院予以支持。一审法院查明事实不清,适用法律错误,处理不当,本院予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定,判决如下:

一、撤销广东省广州市荔湾区人民法院(2017)粤0103民初7042号民事判决;

二、驳回广州市住房和城乡建设委员会的全部诉讼请求。

一、二审案件受理费各50元,均由被上诉人广州市住房和城乡建设委员会负担。

本判决为终审判决。

审判长 蔡培娟

审判员 黄春成

审判员 闫 娜

二〇一八年十月九日

书记员 杨银桃
广州合同纠纷律师网)

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