曲荣梅、广州市天主教爱国会确认合同无效纠纷二审民事判决书

2020年7月7日曲荣梅、广州市天主教爱国会确认合同无效纠纷二审民事判决书已关闭评论 20 5878字

广东省广州市中级人民法院

民 事 判 决 书

(2018)粤01民终3862号

上诉人(原审原告):曲荣梅,女,汉族,1932年9月27日出生,住广州市荔湾区。

委托诉讼代理人:王海峰,广东经纶律师事务所律师。

被上诉人(原审被告):广州市天主教爱国会,住所地:广州市越秀区一德路旧部**石室。

法定代表人:甘俊邱,职务:主席。

原审第三人:广州市聚益物业管理有限公司,住,住所地:广州市越秀区淘金路****/div>

法定代表人:江淦洋,职务:总经理。

被上诉人及原审第三人的共同委托诉讼代理人:郭斐、秦明禄,均系广东合邦律师事务所律师。

上诉人曲荣梅因与被上诉人广州市天主教爱国会、原审第三人广州市聚益物业管理有限公司(以下简称聚益公司)确认合同无效纠纷一案,不服广州市荔湾区人民法院(2017)粤0103民初8826号民事判决,向本院提起上诉,本院依法组成合议庭审理本案,现已审理终结。

曲荣梅上诉请求:1.撤销一审判决,确认广州市天主教爱国会与聚益公司签订的《房地产租赁合同》中涉及我的部分(沙面××号后座地下部分,面积48.82平方米)无效;2.一审、二审诉讼费用由广州市天主教爱国会承担。事实与理由如下:一、一审法院对于基本客观事实没有认定。本案中我的诉讼请求针对的是广州市天主教爱国会与聚益公司之间的租赁合同。对该租赁合同的基本事实和性质加以认定是审理本案的事实基础,但一审法院有意回避审查上述客观事实,故意将本案与之前的1852号案相关联,对于本案中客观事实只字未提,缺乏基本判决根据;二、一审法院对于合同效力的判断适用法律错误。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第二款规定,广州市天主教爱国会与聚益公司的恶意串通签约行为损害了国家及我的利益。广州市人民政府对于涉案房屋的租金价格有明文规定,我对此已举证。原来国家规定的价格是7.3元/平方米。广州市天主教爱国会与聚益公司为了获取高额的租金,以20元/平方米签订了本案中虚假的租赁合同。随后聚益公司以该合同为依据,强令我以60元/平方米的价格交纳租金。在被我拒绝之后,聚益公司以涉案合同为依据,向一审法院提起诉讼,企图强令我搬离该房屋。在聚益公司的诉求被一审法院裁定驳回起诉之后,聚益公司又与广州市天主教爱国会串通,仅变更了起诉原告,而后期所有的诉讼均依然是由聚益公司提起。聚益公司与广州市天主教爱国会恶意串通,逼迫我从居住了近50多年的涉案房屋中搬迁,所以广州市天主教爱国会与聚益公司之间通过虚假的租赁合同,严重损害了我的利益,同时也有意回避国家政策,使国家制定的7.3元的租金标准的规定形同虚设,且本案涉及到涉案房屋所在地址的其他租户约100余人,高额利润的差价并没有上交给国家,所以也损害了国家利益。涉案房屋是宗教性质的公房,是由天主教广州教区房产管理委员会管理。该委员会和广州市天主教爱国会是不同的组织,因为该委员会是由广州市民宗局管理,而广州市天主教爱国会是群众性组织,只是协助天主教广州教区处理一般事务;三、我自1963年就居住在涉案房屋中。在八十年代的时候,我是与沙面房管所签署的租赁合同,到2003年沙面房管所才将该租赁合同转交给天主教房产管理委员会继续签署租赁合同。我与天主教广州教区房产管理委员会的租赁合同并非是我直接与其签署的,是由单位签署的,属于公房。由此可以证明本案中所涉房屋租赁合同并非我直接与天主教签署,是由于国家政策一直延续下来,由政府机关指定管理部门代为处理,因此我与天主教房产管理委员会之间的租赁合同不存在租赁到期的问题,因为按照政府相关文件政策规定,应允许我一直作为单位的公房居住到百年。综上所述,一审判决认定事实不清、适用法律错误,请求二审法院判如所请。

被上诉人广州市天主教爱国会、原审第三人聚益公司共同答辩称:广州市天主教爱国会有权与聚益公司签订租赁合同,该合同本身是合法有效的,没有损害国家、集体及曲荣梅的合法权益,曲荣梅也没有提供任何证据证实广州市天主教爱国会和聚益公司所签订的合同有串通或者损害国家、他人利益的事实。故一审法院认定事实清楚,适用法律正确,程序合法,请求二审法院依法维持原判,驳回上诉。

2017年11月1日,曲荣梅向一审法院提起本案诉讼,请求确认广州市天主教爱国会与聚益公司2015年8月28日签订的《房地产租赁合同》中关于曲荣梅居住的沙面××号后座地下部分的租赁合同内容无效。

一审法院经审理查明:据广州市国土局房管局在1997年1月8日填发的穗房地证字第**房地产证,显示广州市荔湾区沙面二街4、6号房屋的权属人是天主教广州教区房产管理委员会,房屋所有权性质为宗教。据广州市不动产登记查册表显示,荔湾区沙面二街4、6号与沙面大街39、41号同址。

2003年6月10日,天主教广州教区房产管理委员会与曲荣梅签订《广州市房地产租赁合同》约定,天主教广州教区房产管理委员会将荔湾区沙面××号后座地下部位的房地产(涉案房屋)出租给曲荣梅作住宅使用,使用面积48.82平方米,租赁期限自2003年5月1日起至2005年4月3日止,月租金为327.3元。

2017年2月27日,广州市天主教爱国会在一审法院起诉曲荣梅,以双方之间存在不定期租赁关系为由要求解除该租赁关系,并由曲荣梅腾退涉案房屋。经审理,一审法院查明:庭审时,曲荣梅举证天主教广州教区房产管理委员会与聚益公司在2015年8月28日签订《房地产租赁合同》,约定聚益公司租赁沙面大街36、38、39、41号和沙面二街4、6号物业中与原租户《租赁合同》已经到期届满的部分交由聚益公司承租及管理,租赁期限自2015年9月1日至2034年12月31日止。一审法院作出的(2009)荔法民三初字第841号、(2009)荔法民三初字第871号民事判决及广州市中级人民法院作出的(2010)穗中法民五终字第389号、(2010)穗中法民五终字第394号民事判决均认定天主教广州教区房产管理委员会是广州市天主教爱国会下属的房屋专职管理部门,租赁房屋登记在广州市天主教爱国会内部管理机构天主教广州教区房产管理委员会名下,房屋的所有权人是广州市天主教爱国会。审理后一审法院认定广州市天主教爱国会的诉讼主体资格是适格的;曲荣梅在租期届满后继续使用涉案房屋,广州市天主教爱国会继续收取租金,双方形成不定期的租赁关系,出租人可以随时解除合同;考虑到曲荣梅现近85周岁,有其实际困难,故确定给予其继续居住2年。因此,一审法院作出(2017)粤0103民初1852号民事判决,判令解除双方关于涉案房屋的租赁关系,曲荣梅在本判决发生法律效力之日起2年内腾退房屋,并按原租金标准支付至腾退房屋时止的使用费。

判后,曲荣梅提起上诉,对广州市天主教爱国会作为涉案房屋所有权人的身份提出异议,并认为广州市天主教爱国会与聚益公司串通签订租赁合同而引发该案诉讼,故申请追加聚益公司作为第三人参加诉讼。广州市中级人民法院审理后认可一审判决对广州市天主教爱国会的房屋所有权人身份和诉讼主体资格,以及对解除不定期租赁关系的认定;同时认为该案是广州市天主教爱国会与曲荣梅之间的房屋租赁纠纷,广州市天主教爱国会与聚益公司之间存在何种关系并不影响案件实体处理,故无需追加聚益公司作为当事人参加诉讼。由此,广州市中级人民法院在2017年11月20日作出(2017)粤01民终19732号民事判决维持原判。判决生效后,曲荣梅目前仍然在涉案房屋居住。

对于合同无效的事实和法律依据,曲荣梅具体陈述:1.广州市天主教爱国会在曲荣梅租赁期间企图提升租金价格,因此与聚益公司串通以转租的方式交由聚益公司出面向曲荣梅提出租金价格更改为每平方米60元,致使曲荣梅对所租赁物业承担的租金上涨了近10倍;2.在广州市天主教爱国会的非法目的被曲荣梅拒绝的情况下,聚益公司又与广州市天主教爱国会串通采取非法手段逼迫曲荣梅搬迁;3.聚益公司在非法手段没有获得成功的情况下,又再次与广州市天主教爱国会串通,通过提起虚假诉讼强迫曲荣梅搬离现居住的房屋。广州市天主教爱国会与聚益公司之间签订合同的目的是为了逼迫曲荣梅支付高额的租金,或者搬离原来居住的房屋,严重侵害了曲荣梅的合法居住权和合法利益。依照我国《合同法》第五十二条关于恶意串通,损害国家、集体和第三人利益的,合同无效的规定,广州市天主教爱国会与聚益公司签署的关于涉案房屋的租赁合同应属无效。

一审诉讼中,一审法院依法针对广州市天主教爱国会与聚益公司签署《房地产租赁合同》的效力对曲荣梅进行释明,曲荣梅表示不变更诉讼请求。

一审法院认为:经审查案件相关事实及曲荣梅主张合同无效的理由,具体分析如下:首先,曲荣梅主张广州市天主教爱国会与聚益公司串通以转租的方式交由聚益公司出面向曲荣梅提出租金价格更改为每平方米60元,致使曲荣梅对所租赁物业承担的租金上涨了近10倍,但实际上,即使广州市天主教爱国会与聚益公司签订了租赁合同,在曲荣梅与广州市天主教爱国会之间不定期租赁关系未解除之前,曲荣梅也只需按照原合同约定租金标准缴纳租金,不存在提升租金价格的问题,对此,(2017)粤0103民初1852号和(2017)粤01民终19732号民事判决也作出了合法合理的认定和处理。因此,曲荣梅该理由不符合事实及法律规定。其次,曲荣梅认为广州市天主教爱国会与聚益公司串通,通过提起虚假诉讼强迫曲荣梅搬迁及支付高额的租金,严重侵害了曲荣梅的合法居住权和合法利益。对于诉讼及判决的合法性,在生效法律文书被依法撤销之前,一审法院应予以认可。而且,该判决在判令解除曲荣梅与广州市天主教爱国会租赁关系的同时,也考虑到曲荣梅高龄及其他实际困难而确定给予其2年的搬迁宽限期以及在搬迁前内按原租金标准支付使用费,可见,曲荣梅通过质疑诉讼及判决的合法性而主张广州市天主教爱国会与聚益公司串通导致其利益受损没有合法依据。再次,从广州市天主教爱国会和聚益公司签订租赁合同的行为与曲荣梅和广州市天主教爱国会之间租赁关系解除的关联性来看,上述生效判决是在认定曲荣梅和广州市天主教爱国会在租约的期限届满之后形成不定期租赁关系,广州市天主教爱国会依法可随时解除该租赁关系的基础上而判决双方租赁关系解除,并非基于广州市天主教爱国会和聚益公司签订租赁合同的行为而导致;且二审判决也认定广州市天主教爱国会和聚益公司之间存在何种关系并不影响案件对解除曲荣梅、广州市天主教爱国会租赁关系的处理,因此,两者之间并不存在法律上的因果关系。结合以上分析,一审法院认为曲荣梅主张广州市天主教爱国会与聚益公司签订租赁合同中关于涉案房屋的租赁关系无效的理由不成立。经一审法院行使释明权,曲荣梅表示不变更诉讼请求,因此一审法院依法予以驳回。综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第五十二条,参照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第三十五条的规定,一审法院于2017年12月5日判决驳回曲荣梅的诉讼请求。一审案件一审受理费50元,由曲荣梅承担。

本院经审查认为,一审查明事实无误,且有相关证据予以佐证,本院予以确认。

二审中,广州市天主教爱国会与聚益公司没有提交证据,曲荣梅提交如下证据:1.网上查询到的广东省高级人民法院于2014年2月12日作出的(2014)粤高法民二申字第101号《民事裁定书》打印件,载明再审申请人为“刘运喜”、被申请人为“天主教广州教区”,未载明房屋地址。曲荣梅表示该裁定书所涉房屋不是本案所涉房屋,但出租人相同。拟证明涉案房屋的主管部门为天主教广州教区,并非是广州市天主教爱国会;2.复制时间为2017年7月24日的《广州市公有房屋产权登记申请书》,其中记载如下内容:房屋座落为现沙面大街39号41号、沙面××号6号;“申请单位情况”一栏包括单位全称为“天主教广州教区房产管理委员会”、所有权性质为“集体”、属何主管部门为“市宗教处”等;“产权来源情况申述”一栏载明“原是法国传教社产业,1951年2月5日在广州市外人房地产申请登记,坐落第二区五段号58号(房管局)编号第163号收件地外字第65号是天主教产业,当时未发契证,当时申请人法国传教社产业管理人左波,代理人蔡游威,58年私改,82年4月沙面机关房管所发还”;“主管单位意见”一栏载明“属教会产业,请给予登记”并盖有“广州市人民政府宗教事务处”公章;等。拟证明涉案房屋所有权性质为集体,房屋主管单位为市宗教处;3.一审法院于2016年7月29日出具的(2016)粤0103民初1202号民事裁定书,其中载明:一审法院以聚益公司并非曲荣梅的租赁合同的相对方,聚益公司以自己名义提起诉讼不符合法律规定为由,裁定驳回了聚益公司的起诉。拟证明聚益公司对曲荣梅权利的侵害。经本院支持质证,广州市天主教爱国会与聚益公司均认为上述证据已超过举证期限,不属于新证据;而且,证据1没有原件,故不认可该证据的真实性、合法性、关联性;证据2证明涉案房产是属于教会的;证据3与本案无关,不能证明曲荣梅的主张。

本院认为,对于曲荣梅要求确认涉案《房地产租赁合同》无效的理由,一审法院已作详细回应,论理清晰,合法有据,本院不再赘述。至于曲荣梅上诉提及的涉案房屋的权属问题,已经前案生效判决认定,在前案生效判决未经合法程序被撤销的情况下,曲荣梅对此提出的上诉缺乏理据,本院不予采纳。对于曲荣梅在二审中提交的三份证据,首先,这些证据均形成于本案一审诉讼之前,不属于二审新证据;其次,从证据内容来看,证据1《民事裁定书》所涉承租人与租赁物均与本案无关;证据2属于房屋产权登记时需填写的申请书,其中记录了相关房屋产权的来源,载明申请单位为“天主教广州教区房产管理委员会”,主管单位意见处亦盖有“广州市人民政府宗教事务处”公章,并载明“属教会产业,请给予登记”;证据3则是曲荣梅与聚益公司的另案纠纷,上述证据的内容均不足以证明曲荣梅的主张,故本院对该三份证据均不予采纳。在曲荣梅现有证据不足以证明其上诉主张,亦不能推翻一审及前案生效判决相关认定的情况下,曲荣梅的上诉缺乏事实和法律依据,本院不予支持。

综上,审查一审法院认定事实清楚,适用法律正确,依法应予维持。曲荣梅的上诉请求和理由均不成立,应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定,判决如下:

驳回上诉,维持原判。

二审案件受理费100元,由上诉人曲荣梅负担。

本判决为终审判决。

审判长 刘 卉

审判员 韩志军

审判员 郭东升

二〇一八年三月二十九日

书记员 林飘云

梁少欣
广州合同纠纷律师网)

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