广州市启胜物业管理有限公司与谢少华物业服务合同纠纷一审民事判决书

2019年2月4日273 8153字

广东省广州市花都区人民法院

民 事 判 决 书

(2016)粤0114民初7466号

原告:广州市启胜物业管理有限公司,住所地广州市天河区天河路**万菱国际中心****,组织机构代码75558440-3。

法定代表人:陈锦辉。

委托诉讼代理人:朱天养,广东泰扬律师事务所律师。

委托诉讼代理人:朱晓敏,广东泰扬律师事务所实习律师。

被告:谢少华,女,1962年12月26日出生,汉族,住广州市荔湾区,

委托诉讼代理人:蔡翎,广东经纶律师事务所律师。

原告广州市启胜物业管理有限公司与被告谢少华物业服务合同纠纷一案,本院于2016年7月27日立案后,依法由代理审判员吴海萍适用简易程序分别于2016年9月22日、2016年10月11日公开开庭进行了审理。原告广州市启胜物业管理有限公司(以下简称启胜公司)的委托诉讼代理人朱天养,被告谢少华的委托诉讼代理人蔡翎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告向本院提出诉讼请求称:一、判决被告向原告支付位于广州市花都区花东镇松林街15号101房从2010年11月1日至2015年6月30日的物业服务费164867.95元。二、判决被告向原告支付逾期支付上述物业服务费的滞纳金,滞纳金分别以每月所欠的物业服务费为基数(2010年11月1日至2011年11月30日每月为2927.6元,2011年12月1日至2015年6月30日每月为2949.05元),从次月1日起按日万分之五的标准计算至被告付清款项之日止(暂计算至2016年7月31日为99531.03元)。三、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由:原告是具有资质的物业服务企业,负责涉讼房屋的所在小区即广州市花都区花东镇九龙湖国际小区的物业管理。该小区开发商为广州九龙湖房地产开发有限公司。2009年1月10日,广州九龙湖房地产开发有限公司(甲方)与原告(乙方)签订一份《前期物业管理服务合同》,委托原告负责九龙湖悦源庄的前期物业管理,物业类型为住宅别墅,委托期限从签订之日起至业主委员会与物业公司签订物业服务服务合同时止,原告按照5元∕月∕平方米向业主收取物业服务费,逾期支付则按日万分之五交纳滞纳金。合同签订后,原告依约提供了相应的物业服务。2009年10月24日,被告(乙方、买方)与广州九龙湖房地产开发有限公司(甲方、卖方)签订《商品房预售合同》,约定乙方向甲方购买位于广州市花都区花东镇九龙湖悦源庄(松林街15号栋)幢1层101房,建筑面积为585.52平方米,交房时间为2010年10月30日前,前期物业服务合同作为该合同附件五。广州九龙湖房地产开发有限公司于2010年9月25日通知被告收楼。被告于2011年11月8日办理了涉案房屋产权证(产权证号:粤房地权证穗花字第**),登记的建筑面积为589.81平方米。被告作为涉案房屋权属人及业主,依法应当按月向原告支付物业服务费,但被告至今尚欠2010年11月1日至2015年6月30日期间的物业服务费164867.95元(2010年11月1日至2011年11月30日期间按合同约定的建筑面积计算每月物业服务费为2927.6元,2011年12月1日至2015年6月30日期间按产权证登记建筑面积计算每月物业服务费为2949.05元,即2927.6×13+2949.05×43=164867.95元),并应支付相应的滞纳金。经原告多次反复催促,被告仍拖延不付。为维护原告合法权益,特提起民事诉讼,请依法判决。

被告辩称,一、被告已按《广州市商品房买卖合同(预售)》的约定按时对物业进行验收,由于物业存在较多、较严重的质量问题,被告提出了书面异议,根据《商品房买卖合同》第十六条及补充协议第十条,原告逾期不予答复及处理的,视为被告异议事实成立,该商品房视为未交付。物业交付前产生的物业管理费用不应由被告承担。2009年10月24日被告与广州市九龙湖房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》,被告向九龙湖房产公司购买位于广州市花都区花东镇九龙湖悦源庄(松林街15号栋)幢1层101房,建筑面积为585.52平方米,房屋总售价为13413706元。合同签订后,本被告已依约付清房款。《商品房买卖合同》约定卖方应在2010年10月30日前将房产交付给被告,否则卖方应每日按总房价款0.05%的标准向被告支付延迟交楼的违约金。被告于2010年10月27日在合同约定的收楼时间内到原告处收楼,但收楼时发现物业存在较多严重的质量问题,当时已将问题所在填写在玖珑湖工程修理单,《商品房买卖合同》对物业的交付有明确约定。第十六条约定:“交付时的验收乙方应在接到收楼通知书之日起5日内对该商品房进行验收,如有异议,应当在验收期限届满之日起5日内以书面形式提出,逾期不提出,视为同意接收该商品房。乙方认为该商品房不符合交付标准或条件的,应一次性提出异议。甲方在接到乙方异议后,应在10日内对异议部分作出书面答复和处理意见。逾期不予答复及处理的,视为乙方异议事实成立,该商品房视为未交付。”《商品房买卖合同》补充协议约定:“十、对《商品房买卖合同》第十六条的补充:房屋交付验收的时间以甲方收楼通知书约定的时间为准。如交付时甲方具备合同第十五条约定的资料,乙方无权拒绝收楼,否则视为房屋已交付。乙方对于房屋交付标准或条件有异议的,应一次性提出书面异议,并说明异议的具体事项,否则视为乙方无异议,房屋已交付。”在被告提出书面异议后,被告一直未收到被告的答复,因此,商品房并未交付给被告,物业交付前产生的物业管理费用不应由被告承担。《前期物业管理服务合同》第五条第4款约定“因甲方责任而造成本物业空置房所产生的管理费用,从入伙之日起由甲方承担(管理费价格按本合同第五条第一款执行)。”因此,松林街15号房产在交付完成前,若产生物业管理费用,也应由九龙湖房产公司承担,与被告无关。二、根据《前期物业管理服务合同》,原告对物业的交付前的出现的工程问题负有要求保修单位处理的义务,但原告一直怠于履行,原告一直未将物业交付给被告。《前期物业管理服务合同》第四条:双方责任、权利、义务、第1款约定:“甲方责任、权利、义务……(10)本物业保修期内,甲方委托乙方要求保修单位……C、处理业主收楼时或业主户内正常使用中出现的工程问题或授权物业公司代为处理,费用由责任方支付。a)如有必要时,甲方应协助乙方要求保修单位处理以上问题。”《前期物业管理服务合同》第七条第4款约定:“对客户投诉和工程保修,均实行首接负责制,保修单位工作人员按甲方所要求的工程流程处理一切保修事宜,乙方负责客户信息的受理、记录、分派、跟踪处理、回访等工作,避免升级投诉,回访客户满意率不得低于95%”。原告一直未按《前期物业管理服务合同》的约定履行义务。被告在2010年10月27日第一次验楼后,对物业所存在的质量问题多次追问原告。但原告拖至近两年。才于2012年6月4日-6月30日对被告购置的物业进行验收前修整。修整完成后,被告委托广州天玑房地产咨询服务有限公司于2012年8月15日出具《房屋质量咨询报告(复检)》,报告显示房屋仍然存在质量问题,导致被告无法对物业完成收楼。但此后,原告也未再对房屋进行修整。三、物业的交付时间为2015年6月26日,物业管理费从2015年6月26日起开始计算。原告就本物业服务合同纠纷曾于2015年5月19日具状贵院,起诉本被告,向被告主张2010年11月1日至2015年6月30日期间物业费、物业费滞纳金、公摊水费、电费、诉讼费,案号为:(2015)穗花法民三初字第707号,案件原定于2015年6月30日开庭。被告与原告在开庭前双方进行了协商和沟通,并达成了一致,原告在2015年6月26日将物业交付给了被告。1、2015年6月26日,被告收到原告工作人员(丘春启)的短信,短信内容为:“谢小姐,您好。我是启胜物业的小丘。今天您办理收楼手续需缴纳的费用如下:预缴2015年6月26日-2015年9月30日管理费9338.66元,水电周转金:1500元。总共是10838.66元。钱汇过来后麻烦给我发个短信。我找财务帮您入帐,谢谢。汇款账号名:广州市启胜物业管理有限公司,银行名称:中国银行广东省分行,账号:80×××01”。在短信里,原告实际是放弃了在诉讼请求中所追索的他们所认为的被告应缴纳的2010年11月1日至2015年6月30日期间的物业服务费、物业服务费滞纳金,并确认物业管理费从2015年6月26日起计,且收楼时被告应缴付的金额为10838.66元,被告并无任何欠费。2、被告于2015年6月26日到原告处办理收楼手续,被告在玖珑湖锁匙签收表上签名,原告工作人员丘春启在该签收表上签名,签署日期均为:2016年6月26日。3、被告于2015年6月26日签署《承诺书》,签署的日期为:2015年6月26日。4、被告于2015年6月29日安排工作人员(江卓鹏)向原告支付了原告短信通知上的收楼时应缴纳的10838.66元。5、贵院根据原告的撤诉申请作出了广东省花都区人民法院民事裁定书(2015)穗花法民三初字第707号,“准许原告广州市启胜物业管理有限公司撤回对被告谢少华的起诉。案件受理费344元(已减半收取),由原告广州市启胜物业管理有限公司负担。”四、被告收楼后,一直按时缴交物业管理费用。综上,原告向被告追索2010年11月1日至2015年6月30日物业服务费、物业服务费滞纳金、水费及公摊电费均无事实和法律依据,也不符合《商品房买卖合同》的约定。原告在2015年起诉被告双方达成合意后撤诉又再行起诉,属于对法庭资源的无视和浪费。敬请法院驳回原告的全部诉讼请求,维护作为弱势群体购房者的合法权益。

经审理查明,启胜公司于2004年2月10日依法成立,具有一级物业管理资质。涉案房屋位于广州市花都区花东镇松林街15号101房。

2009年1月10日,启胜公司(乙方)与案外人广州九龙湖房地产开发有限公司(以下简称九龙湖公司,甲方)签订《前期物业管理服务合同》,约定由乙方对九龙湖悦源庄住宅小区提供前期物业管理服务,乙方提供的前期物业管理服务包括房屋建筑本体共享部位的维修、养护和管理、房屋建筑共享设施、设备的维修、养护、公用设施、附属配套服务设施的维修、养护、管理和运行服务;公共环境的清洁卫生及维护;公共绿地、花草、树木、园林等的养护与管理等。委托管理期限自本合同签字之日起至九龙湖悦源庄业主委员会与物业公司签订《物业管理服务合同》后终止。合同还就其他权利义务进行了约定。

2009年10月24日,谢少华(乙方)与案外人九龙湖公司(甲方)签订《广州市商品房买卖合同(预售)》及附件,约定谢少华购买涉案房屋,建筑面积585.52平方米,第十三条、甲方应当在2010年10月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。甲方向乙方交付房屋时,应当向乙方发出收楼通知书。第十五条、甲乙双方进行房屋验收交接时,甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料:(一)规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》。(二)建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》。(三)消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证。(四)供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料。(五)人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件。(六)《房地产(住宅)质量保证书》。(七)《房地产(住宅)使用说明书》。(八)《临时管理规约》或《管理规约》。上述文件中,(一)至(五)项应出示原件并向乙方提供加盖甲方公章的复印件;(六)、(七)应载明水电等设施配置说明、有关设备安装预留位置说明、装修注意事项和建筑节能等有关内容,甲方应提供已加盖公章的原件给乙方;(八)向应交由乙方填写或签署。上述文件不全的,视为不符合交付标准,乙方有权拒绝收楼,由此产生的逾期交付责任由甲方承担。第十六条、乙方应在接到收楼通知书之日起5日内对该商品房进行验收,如有异议,应当在验收期限届满之日起5日内以书面形式提出,逾期不提出,视为同意接收该商品房。乙方认为该商品房不符合交付标准或条件的,应一次性提出异议。甲方在接到乙方异议后,应在10日内对异议部分做出书面答复和处理意见。逾期不予答复及处理的,视为乙方异议事实成立,该商品房视为未交付。其中附件五为前期物业服务合同,委托方、甲方为九龙湖公司,受委托方、乙方为广州市启胜物业管理有限公司,委托管理期限以签字之日起计算,至九龙湖悦源庄业主委员会与物业公司签订《物业管理服务合同》后终止。五、物业管理服务费:1、别墅住宅5元/月.平方米向业主收取。6、业主和物业使用人逾期交纳物业管理各项费用的,从逾期之日起按每天应交费用的万分之五交纳滞纳金。附件七为本合同补充协议,八、对《商品房买卖合同》第十三条的补充:1、如乙方未完全履行本合同约定的各项义务(包括支付全部购房款及有关违约金等),甲方有权推迟该商品房的交付时间直至乙方完全履行本合同约定的各项义务,因此产生的责任由乙方承担。2、甲方书面通知乙方后,乙方应按照《交楼通知书》的时间和要求办理交房手续,若出现《住宅质量保证书》中的质量问题,不影响乙方正常使用房屋的均属质量保修范围,不影响该商品房的交付,甲方应按照《商品房买卖合同》第二十五条承担保修责任。乙方以此拒绝验收房屋和拒绝签收钥匙的,视为因乙方原因未能按期交付。该商品房交付时间确定为《商品房买卖合同》中约定的交房期限届满之日。3、自甲方将该商品房交付乙方或视同交付乙方之日起,该商品房的风险责任由甲方转移给乙方,与该商品房有关的一切税费及物业管理费等费用均由乙方负担,房屋保修期亦从该日起计算。合同还就双方的其他权利义务进行了约定。

启胜公司认为涉案房屋已于2010年10月30日前具备交楼条件,为此提交《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》、《建设工程规划验收合格证》、《建筑工程竣工验收报告》、《建设工程竣工验收消防备案受理凭证》、《管道燃气开启合同》、《供用电合同》、《广州市花都区市政供水协议书》、《通邮申请表》、《防空地下室建设意见书》、《广州市花都区房屋建筑工程环保验收申报表》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》予以证明。启胜公司认为九龙湖公司已于2010年9月25日通知谢少华收楼,谢少华在2010年10月27日前往收楼并签订了《临时管理规约》。谢少华认为其在2010年10月27日前往涉案房屋进行验收时发现房屋存在质量问题,为此提交“九龙湖工程修理单”予以证明,该修理单未能显示涉案房屋存在的具体问题。谢少华还提交一份单位施工详情标示证据,拟证明启胜公司在2012年6月对谢少华提出的维修申请进行维修,但谢少华认为涉案房屋存在的质量问题仍未解决,为此提交《广州天玑房地产咨询服务有限公司房屋质量咨询报告(复检)》拟证明,该检测结果显示部分墙面存在裂缝、空鼓、渗水等问题,谢少华认为涉案房屋的地基亦存在质量问题,但对此未能提交证据证明。启胜公司对谢少华的陈述不予确认,认为该报告显示的问题不影响房屋的居住,即使存在问题也是属于商品房买卖合同及质量保证书约定的保修范围,启胜公司认为谢少华可就其认为涉案房屋存在的问题向开发商主张保修义务,但不能以此为由拒绝收楼。启胜公司认为涉案房屋已具备交付条件,是谢少华自身原因不收楼,当时谢少华在2010年10月27日对涉案房屋验收时已将房屋钥匙交付给谢少华,当时只留存一条钥匙在启胜公司处,后谢少华在2015年6月26日领取最后一根钥匙,因此谢少华才在2015年6月26日补签了钥匙签收表,启胜公司认为根据房屋买卖合同的约定,涉案房屋应视为2010年10月30日已交付给谢少华使用。谢少华对此不予确认,认为其在2010年10月时未领取钥匙,因为涉案房屋的质量问题开发商一直未予书面答复也没有处理,根据商品房买卖合同的约定应视为商品房未交付,谢少华认为涉案房屋在2015年6月26日才交付给谢少华,谢少华亦已向启胜公司交纳了2015年7月之后的物业管理费。

启胜公司为证明其在涉案小区提供物业管理服务,向本院提供《九龙湖捕蛇服务项目合同》、《消杀服务合同》、《保安服务合同》、《保洁服务合同》、《垃圾清运服务合同书》等予以证明。启胜公司认为因谢少华拖欠物业管理费,其从2011年6月15日起每年有通过谢少华在商品房买卖合同留下的通讯地址寄送催款通知书向谢少华催收物业管理费,为此提交催款通知书及邮寄的快递单予以证明。

启胜公司曾于2015年5月19日向本院起诉谢少华要求支付涉案房屋2010年11月1日至2015年6月30日期间的物业管理费及相关费用,后启胜公司于2015年6月30日向本院提出撤诉申请,本院予以准许﹝(2015)穗花法民三初字第707号﹞,启胜公司表示当时启胜公司与谢少华表示愿意庭外和解,启胜公司遂撤回该案的起诉,后双方未就争议问题达成一致意见,因此启胜公司再次提起本案的诉讼。

另查,涉案房屋于2011年11月8日办理权属登记在谢少华名下,登记的建筑面积为589.81平方米。

本院认为:启胜公司是具有物业管理资质的物业管理公司,谢少华与九龙湖公司签订的《广州市商品房买卖合同(预售)》及附件是双方当事人的真实意思表示,内容无违反法律和行政法规的强制性规定,合法有效,其中附件五前期物业服务合同明确约定启胜公司为涉案小区的物业管理公司,现启胜公司依约对涉案小区提供物业管理服务,谢少华作为涉案小区内房屋的所有权人,在享受启胜公司提供的物业管理服务后,理应向启胜公司支付物业管理费。关于谢少华应当支付物业管理费起算时间的问题,本院认为,涉案房屋已在2011年11月8日办理权属登记于谢少华名下,无论房屋在此时是否已交付给谢少华,谢少华从2011年11月8日起已对涉案房屋享有占有、使用、收益和处分的权利,在谢少华对涉案房屋享有所有权的情况下,其理应开始支付物业管理费,至于涉案房屋的交付时间,因启胜公司与谢少华各执一词,启胜公司提交的认为涉案房屋符合交楼条件的文件以及收楼通知书等证据与谢少华于2015年6月26日签订的钥匙签收表不能形成完整的证据链,因此启胜公司主张从2010年11月1日起计算物业管理费,依据不足,本院将启胜公司主张的物业管理费调整为从涉案房屋登记于谢少华名下之日起计算,即谢少华应向启胜公司支付2011年11月8日起至2015年6月30止的物业管理费,经核算,共计129079.92元(5元/月/平方米×589.81平方米×43个月23日),超出部分,本院不予支持。至于谢少华抗辩房屋存在的质量问题,谢少华可另循法律途径解决其与九龙湖公司的交楼纠纷,其若认为因九龙湖公司的原因导致涉案房屋在2011年11月8日至2015年6月30日期间尚不具备交楼条件,则亦可主张由九龙湖公司承担其物业服务费损失。

关于启胜公司主张的迟延交纳物业管理费的滞纳金,因谢少华认为涉案房屋存在质量问题故而未交付,启胜公司则认为涉案房屋在合同约定的时间已交付,谢少华未缴物业管理费的原因为双方对房屋是否交付存在争议,因此谢少华拖欠物业管理费并非恶意,启胜公司要求谢少华支付迟延交纳物业管理费的滞纳金,依据不足,本院不予支持。

综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第六十条,《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定,判决如下:

一、被告谢少华在本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市启胜物业管理有限公司支付2011年11月8日至2015年6月30期间的物业管理费129079.92元;

二、驳回原告广州市启胜物业管理有限公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费2633元,由被告谢少华负担。

如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于广州市中级人民法院。

代理审判员 吴海萍

二〇一六年十月××日

书 记 员 张丽彬
广州合同纠纷律师网)