深圳市明德盛世教育科技有限公司、蒋小利与广东时畅资产管理有限公司物业服务合同纠纷一审民事判决书

2021年1月22日深圳市明德盛世教育科技有限公司、蒋小利与广东时畅资产管理有限公司物业服务合同纠纷一审民事判决书已关闭评论 264 7452字

广州市白云区人民法院

民 事 判 决 书

(2017)粤0111民初4162号

原告:深圳市明德盛世教育科技有限公司,住所地深圳市福田区南园街道新城大厦****北侧。

法定代表人:许德彪。

原告:蒋小利,男,1989年8月12日出生,汉族,身份证住址湖南省衡东县,

上述两原告的共同委托代理人:杨高峰、吴丹华,广东广和(广州)律师事务所律师。

被告:广东时畅资产管理有限公司,,住所地广东省广州市白云区三元里大道****

法定代表人:黄少雄,总经理。

委托代理人:王国强,男,1977年4月22日出生,系该司职员。

第三人:广州市三元里实业有限公司,住所地广东,住所地广东省广州市白云区机场路**>

法定代表人:李志广。

委托代理人:涂宏望,广东经纶律师事务所律师。

原告深圳市明德盛世教育科技有限公司(以下简称“明德公司”)、蒋小利诉被告广东时畅资产管理有限公司、第三人广州市三元里实业有限公司物业服务合同纠纷一案,本院于2017年3月20日受理后,依法组成合议庭,公开开庭进行了审理。两原告的共同委托代理人杨高峰、被告的委托代理人王国强、第三人的委托代理人涂宏望均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

两原告诉称:因原、被告于2016年11月8日签订《写字楼租赁合同》,双方又于同日签订《广州三元里商业综合楼写字楼经营管理服务协议》,约定:被告为原告提供经营管理服务,每月经营管理服务费2240元,在签订协议时原告须一次性交纳履约保证金4480元,原告应于每月5日前一次性交纳当月经营管理服务费及上月水电费,等等。协议签订后,原告明德公司依约足额向被告支付履约保证金4480元,并按时足额支付每月租金及经营管理服务费、水费、电费等。2016年12月15日,原告收到业主即本案第三人发出的公告,载明:广州市三元里实业有限公司为广州市三元里大道268号广州市三元里商业综合楼“时畅大厦”的业主,与广东时畅资产管理有限公司长期拖欠租赁费用一案,经广州市白云区人民法院(2016)粤0111民初10300号《民事调解书》调解结案,并经广州市白云区人民法院(2016)粤0111执8260号强制执行,“时畅大厦”已于2016年12月13日全面移交我司经营管理等。原告认为,被告的行为已经构成违约。另外,被告在其签署解除租赁合同结算框架协议后向第三人转交了涉案押金250万元,该押金的所有权属于原告,原告不存在违约行为,被告与第三人之间只属于资金保管关系,故第三人应承担补充清偿责任。为维护自身的合法权益,原告诉至法院,请求依法判令:一、原告蒋小利、被告双方签订的《广州三元里商业综合楼写字楼经营管理服务协议》于2016年12月31日解除;二、被告返还原告履约保证金4480元,第三人在其与被告押金交接的250万元范围内承担补充清偿责任;三、本案受理费由被告承担。

被告辩称:一、根据被告与第三人签订的《“解除租赁合同”结算框架》的第一条第3点的约定,且相关物业和经营权等亦已移交第三人,故被告认为原告等租户的保证金应由第三人负责退还。二、根据被告与原告签订的《广州三元里商业综合楼写字楼租赁合同》的有关约定,合同期满/提前解除/终止时,原告应将装修复原且符合消防要求,并由双方共同检查和交接;合同还对迁出问题进行了约定。由于被告已向第三人移交了相关物业和经营权,已无法对原告等租户的租赁单位的交接进行验收,故相关的接管验收工作亦应由第三人负责处理。三、第三人提交的公证书的时间是2017年4月12日,该解除通知书是基于第三人在白云区法院牵涉近40余案件,被白云区法院追加为第三人或被告后补充发出的;被告在收到该解除通知书后,于同年4月13日予以回函,明确了若第三人坚决按该解除通知书所表达的对被告过亿的固定资产投资以及3000万租赁保证金采取没收处理,必须通过诉讼予以判定,因此,被告对公证书及该解除通知书的有效性及关联性不予认可。四、如果第三人坚持认为双方签订的结算框架协议已实际终止,那么根据原告所提交的(2016)粤0111民初10300号民事调解书以及广州市白云区人民法院在2016年10月28日出具的裁判文书生效证明、2016年12月20日出具的(2016)粤0111执8260号案的结案证明,被告经法院判定欠第三人的债务为880万余元,而被告在第三人处存有租赁押金3000万元,足以偿还原告等租户(次承租人)的押金返还问题。五、被告自2016年9月开始已通过白云区法院向第三人转交了原告等租户的所有租赁合同,并在2016年12月13日移交了物业管理合同以及项目的经营和物业管理权,所有次承租人在移交前及移交后均正常经营,反而是第三人授权的宏鑫、宏泰经营公司在接管场地后,其所发出的各类文件及物业管理措施引发了超过5户的租户提前终止合同、搬离场地,剩余的租户还在正常经营,据此,被告认为原告提出的因被告单方违约要求被告返还保证金的请求缺乏事实依据,请求法院予以驳回。

第三人辩称:一、第三人并未承接被告与原告之间的租赁合同与物业管理合同义务,原告与被告之间的法律关系与第三人无关。1、对于本案涉案场地,系因被告拖欠第三人巨额租赁费用,第三人于2016年7月14日依法解除与被告之间的租赁合同,并依法起诉至白云区法院,以(2016)粤0111民初10300号案件调解结案,后该案于2016年12月12日执行完毕,第三人收回涉案场地。2、第三人与被告之间的租赁合同已经解除,第三人与被告之间不再存在合同关系。第三人与被告之间并未就原告的租赁合同保证金、物业管理费保证金的处理达成一致意见,且第三人也并未实际接收或收取原告的租赁合同保证金、物业管理费保证金,被告要求第三人承担原告租赁保证金及管理保证金退还的责任没有事实及法律依据,应当予以驳回。3、根据合同相对性原则,原告与被告之间的租赁合同关系、管理服务协议关系与第三人无关,第三人无需承担退还原告租赁保证金及管理保证金的责任。二、被告提出的曾向第三人支付履约保证金3000万元,情况属实,但该履约保证金远远不能偿还被告欠第三人的租赁费用,致使第三人承受巨大的损失,现已准备另案起诉,且该法律关系与本案纠纷无关。综上所述,第三人认为被告所要求第三人承担退还原告租赁保证金及管理保证金的责任,既没有相关的合同约定,也没有法律依据,应当予以驳回。原告所主张的租赁合同保证金、物业管理费保证金应与被告之间妥善协商解决。三、第三人不同意原告当庭增加的诉讼请求,因为原告所说的事实与理由是不成立的。第三人与被告确实签订了结算框架协议,亦确实收到了被告支付的250万元,但这笔款项并不是被告所说的是移交原告等租户的押金,而是(2016)粤0111民初10300号民事调解书第二项协议里的房屋占用使用费。另外,第三人在收到白云区法院的追加通知书之前,就已经向被告发出了解除通知书。

经审理查明:2016年11月8日,原告(乙方,承租方)与被告(甲方)签订《广州三元里商业综合楼写字楼经营管理服务协议》[合同编号:粤时畅合字第(2016)801B号](以下简称“涉案合同”),约定:乙方已于2016年11月8日与甲方签订《写字楼租赁合同》,并办理了该写字楼的合法使用手续。本协议服务期限与《写字楼租赁合同》约定的租赁期限一致,自2016年11月8日至2018年11月7日止。2016年11月8日至2018年11月7日,经营管理服务费均为2240元/月。本协议签订时,乙方须一次性缴纳人民币4480元作为履约保证金。租赁期限届满或本协议提前终止时,如乙方无任何违约情形,甲方于租赁期限届满或本协议提前终止之日起30日内,将履约保证金无息返还乙方。如乙方违反本协议约定,拖欠经营管理服务费、水电费或造成写字楼物业损坏,甲方有权从乙方交纳的履约保证金中抵扣相应金额,乙方必须在接到甲方通知之日起三日内补足履约保证金,否则甲方有权终止本协议,不予退还履约保证金并要求乙方支付违约金人民币2000元。等等。

庭审中,两原告主张蒋小利为明德公司员工,代表明德公司与被告签订合同,涉案场地实际由明德公司经营。

2016年11月8日,被告向原告明德公司出具《收款收据》,载明:“今收到深圳市明德盛世教育科技有限公司交来写字楼801物业管理费保证金¥4480。”

诉讼中,两原告主张涉案合同事实上已于2016年12月31日解除,两原告在2016年12月15日得知被告与第三人有纠纷,并已将相关建筑物的经营管理权交还第三人,虽然原、被告双方均未向对方发出解除合同通知,但被告实际上已无法继续履行与原告签订的涉案合同,已构成违约,故被告需向两原告返还履约保证金。两原告并提交了以下证据:1、《解除合同通知书》,显示因被告拖欠第三人租金及物业管理费等费用,第三人于2016年7月5日向被告发出解约通知,解除被告与第三人签订的《租赁合同书》及《<租赁合同书>补充协议》,并要求被告交还租赁物业及支付相关欠费、违约金,等等。2、《公证书》[(2016)粤广广州第138982号],显示2016年7月11日第三人向广州公证处申请对其向被告邮寄送达《解除合同通知书》的内容及过程进行保全证据,该处受理了该申请并见证第三人向被告邮寄上述通知书。3、(2016)粤0111民初10300号民事调解书及《裁判文书生效证明》、《受理申请执行案件通知书》及《结案证明》,显示被告曾与第三人达成调解协议:(1)被告于2016年10月6日前将广州市白云区三元里大道268号的“三元里商业综合楼”(地上26层,(地上**,地下**7394.76平方米)及该建筑物规划红线范围内非公用商业附属场地8000平方米的租赁物业(含经营管理权)交还给第三人;(2)被告于2016年12月31日前向第三人支付2016年7月13日至2016年10月5日期间的房屋占有使用费8801204元。本院于2016年12月20日出具的《结案证明》显示(2016)粤0111执8260号案已全部执行完毕。4、《广州市房地产权属证明书》,显示位于广州市白云区三元里大道268、270、272、274号房产的权属人为第三人。5、《关于收回“时畅”大厦经营权的公告》,显示第三人于2016年12月15日发布公告,告知“时畅大厦”各租户“时畅大厦”已于2016年12月13日全面移交第三人经营管理,从2016年12月6日起被告无权再收取各位租户的租金、管理费、停车费等任何费用,各位租户向被告缴纳的费用第三人均不予以承认与执行;从2016年12月6日起,“时畅大厦”的租金、管理费、停车费均由第三人直接收取;在各租户未与第三人达成新的租赁协议前,暂按与被告签署的租赁协议与物管服务协议约定的标准缴纳相关费用,等等。经质证,被告认为:对上述证据的真实性、合法性、关联性均无异议。

被告主张其已根据与第三人签订的协议,已于2016年12月13日完成了涉案写字楼所在的建筑物的整体移交及押金移交等事宜,现已由第三人具体经营,其已无法继续履行涉案合同,同意解除涉案合同,但押金退还等事项应由第三人负责。被告并提交了以下证据:1、租赁合同移交法院快递凭证;2、物业管理合同交接表;3、工程类投资项目交接清单;4、工程部交接情况表;5、安保部交接情况表;6、空置单元交接表;7、《“解除租赁合同”结算框架》,显示被告与第三人于2016年9月28日签订该协议,约定在2016年10月6日前,被告将租赁物业的使用权交还第三人,并将对租赁物业的经营管理出租以及收取租金的权利移交给第三人;在2016年12月5日前,协助第三人理顺与次承租人的租赁关系,并将预收次承租人的费用(包括但不限于:押金、预收租金以及其他费用)与相关协议合同以及财务资料清点移交甲方;等等。经质证,两原告认为:对被告提交的证据及所陈述的情况不清楚,具体由法院认定。第三人认为:被告向我方租赁房屋、缴纳押金与原告按照涉案合同向被告缴纳押金是两个不同的合同关系;我方确与被告签订了框架协议,亦确实收取了被告支付的250万元,但该笔款项并不是被告所说的移交原告等租户的押金,而是(2016)粤0111民初10300号民事调解书中第二项协议的房屋占有使用费;而且,因被告未能履行框架协议的约定,我方在收到本案追加申请前已向被告发出了解除框架协议的通知书,其中明确被告所交的保证金3000万为我方所没收。

第三人主张原告等租户的保证金应由被告返还。第三人并提交了以下证据:1、《解除<“解除租赁合同”结算框架>的通知书》,显示因被告未依约履行框架协议的相关规定,没有将收取的押金等相关费用移交第三人,等等,第三人于2017年4月10日出具该通知书,解除被告与第三人于2016年9月28日签订的《“解除租赁合同”结算框架》,并按照原租赁合同的约定向被告及担保公司主张全部权利,等等。2、《公证书》[(2017)粤广广州第067370号],显示2017年4月12日第三人向广州公证处申请对其向被告邮寄送达《解除<“解除租赁合同”结算框架>的通知书》的内容及过程进行保全证据,该处受理了该申请并见证第三人向被告邮寄上述通知书。经质证,两原告认为:对上述通知书及公证书的真实性无异议,但认为第三人主张解除其与被告之间签订的框架协议属于第三人单方的主张,是否公平合法有待法院的认定。被告认为:确认上述通知书及公证书的真实性,但对有效性及关联性不予确认。

庭审中,各方当事人均确认涉案写字楼所在的建筑物已于2016年12月13日由第三人接管,此后的租金及物业管理费均由原告向第三人缴纳。

另查,被告与第三人分别于2017年3月23日、4月25日签收本案的起诉状及副本等诉讼材料。

上述事实,有管理服务协议、收款收据、解除合同通知书、公证书、民事调解书、裁判文书生效证明、受理申请执行案件通知书、结案证明、房地产权属证明书、公告、租赁合同移交法院快递凭证、物业管理合同交接表、工程类投资项目交接清单、工程部交接情况表、安保部交接情况表、空置单元交接表、结算框架协议、送达回证、营业执照及当事人陈述等证据证实。

本院认为:本案涉案合同虽由原告蒋小利与被告共同签订,但两原告均确认蒋小利是明德公司的员工,是代表明德公司签订涉案合同,场地也是由明德公司经营,且被告出具的收款收据显示租赁保证金是由原告明德公司缴纳。故本院对原告蒋小利代表公司签订合同、交纳装修保证金均属于其在履行职务行为的事实予以确认,涉案合同的当事人实为原告明德公司与被告,合同相关的权利义务应该由原告明德公司承担。

涉案合同为原告明德公司与被告的真实意思表示,其内容没有违反法律和行政法规的强制性规定,合法有效,双方应恪守履行。合同签订后,原告明德公司向被告一次性交纳了履约保证金4480元,被告对此并无异议,故本院对被告已收取原告明德公司履约保证金4480元的事实予以确认。

关于涉案合同的解除日期。原告明德公司主张涉案合同已于2016年12月31日解除,被告亦同意解除该合同,但认为合同的解除时间应是本案第一次开庭的时间即2017年4月11日。本院认为:首先,根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定:“有下列情形之一的,当事人可以解除合同:……(二)在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;……。”第九十六条规定:“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的,应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。”基于各方当事人均确认涉案写字楼所在的建筑物已于2016年12月13日由第三人接管,故从该日起,被告实际上已无法继续按照涉案合同的约定为原告提供租赁服务,其行为属于上述法律规定的当事人可以解除合同的情形,已构成违约,但被告并未向原告发出任何解除合同的通知,不能据此认为被告的上述行为属于涉案合同约定的被告“单方提前解除合同”的情形。其次,虽然被告在涉案合同期限内将涉案写字楼所在的建筑物的经营管理权交还第三人,但第三人已向原告等租户发出公告,通知原告等租户可继续使用涉案写字楼,并按照原、被告之间的租赁合同向第三人缴纳租金,故被告交还经营管理权后并未导致原、被告之间的租赁涉案写字楼的目的不能实现,且原告明德公司事实上仍可继续使用涉案写字楼。由于原告明德公司确认在提起本案诉讼前亦未向被告发出解除涉案合同的通知,因此,本院认为被告在签收本案的起诉状及副本等诉讼材料之日即2017年3月23日,应视为原告明德公司解除合同的通知到达被告,即涉案合同的解除时间应为2017年3月23日。

合同解除后,不影响合同中结算和清理条款的效力。现原告明德公司要求被告返还履约保证金,根据涉案合同的约定,在合同提前终止时,如承租方无任何违约行为,被告须于合同提前终止之日起30日内将履约保证金无息返还。现无证据证实原告明德公司有违约行为亦无证据证实被告已将涉案合同返还保证金的义务交由第三人承接且经原告明德公司同意,更无证据证实被告已将收取原告明德公司等租户的保证金全部移交给第三人,根据合同相对性原则,被告应将其向原告明德公司收取的履约保证金4480元返还原告。原告蒋小利系代表原告明德公司签订合同并交纳装修保证金,其并非涉案合同的相对方,因此原告蒋小利请求被告向其返还履约保证金4480元,于法无据,本院不予支持。

综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十八条,《中华人民共和国民法通则》第四十三条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定,判决如下:

一、原告蒋小利与被告广东时畅资产管理有限公司于2016年11月8日签订的《广州三元里商业综合楼写字楼经营管理服务协议》于2017年3月23日解除;

二、于本判决生效之日起五日内,被告广东时畅资产管理有限公司向原告深圳市明德盛世教育科技有限公司返还履约保证金4480元;

三、驳回原告深圳市明德盛世教育科技有限公司的其他诉讼请求;

四、驳回原告蒋小利的全部诉讼请求。

如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案受理费50元,由被告负担。

如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于广东省广州市中级人民法院。

审 判 长 罗书佳

人民陪审员 王苏娟

人民陪审员 邓玉兴

二〇一七年六月二十九日

书 记 员 黄雅琪

林嘉颖
广州合同纠纷律师网)

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