广东江明工贸发展有限公司与广东省建筑工程总公司房地产开发公司、广东省建筑工程集团有限公司项目转让合同纠纷一审民事判决书

2020年6月28日广东江明工贸发展有限公司与广东省建筑工程总公司房地产开发公司、广东省建筑工程集团有限公司项目转让合同纠纷一审民事判决书已关闭评论 14 17794字

广州市白云区人民法院

民 事 判 决 书

(2017)粤0111民初4469号

原告:广东江明工贸发展有限公司,住所地广州市天河区麓景路黄田直街**广信商业中心附楼**。

法定代表人:王晓全,执行董事兼经理。

委托诉讼代理人:曾海华,国信信扬律师事务所律师。

委托诉讼代理人:涂琳芳,国信信扬律师事务所律师。

被告:广东省建筑工程总公司房地产开发公司,住所地广州市越秀区白云路**白云大厦****。

法定代表人:陈鹏。

委托诉讼代理人:赵以敏,广东金轮律师事务所律师。

委托诉讼代理人:朱宏亮,广东金轮律师事务所律师。

被告:广东省建筑工程集团有限公司,住所地广州,住所地广州市荔湾区流花路**>

法定代表人:张育明,董事长。

委托诉讼代理人:许茜,广东合盛律师事务所律师。

委托诉讼代理人:孙泳鑫,广东合盛律师事务所律师。

第三人:广州市第一人民医院,住所地广州市,住所地广州市人民北路**

法定代表人:曹杰,院长。

委托诉讼代理人:符忠,广东经纶律师事务所律师。

委托诉讼代理人:何如,广东经纶律师事务所律师。

原告广东江明工贸发展有限公司(以下简称江明工贸公司)与被告广东省建筑工程总公司房地产开发公司(以下简称省建房产公司)、广东省建筑工程集团有限公司(以下简称省建工程集团)、第三人广州市第一人民医院(以下简称市一医院)项目转让合同纠纷一案,本院于2017年3月28日受理后,依法组成合议庭,公开开庭进行了审理。原告广东江明工贸发展有限公司的委托诉讼代理人涂琳芳、被告广东省建筑工程总公司房地产开发公司的委托诉讼代理人朱宏亮、广东省建筑工程集团有限公司的委托诉讼代理人许茜及孙泳鑫、第三人广州市第一人民医院的委托诉讼代理人何如到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告广东江明工贸发展有限公司向本院提出诉讼请求:1、判令确认被告省建房产公司立即办理其与原告签订的《合作开发机场西“新景居”商住楼项目协议书》(以下简称“《合作开发协议书》”)中约定的由被告省建房产公司所有的广州市远景路46-78号(双号)聚景雅苑首层余地约合205平方米(以房地产管理部门测绘面积为准)、地下室(地下车库、地下室(地下车库以房地产管理部门测绘面积为准)的不动产权为原告所有;2、判令被告省建房产公司立即为原告办理上述地块、地下室的房屋权属、地下室的房屋权属证书房产公司在完成前述第一项判决后,立即协助原告办理上述地块、地下室转移登记至、地下室转移登记至原告名下的手续房产公司立即将上述地块、地下室的不动产移、地下室的不动产移交给原告支配本案的诉讼费用由被告省建房产公司承担。原告在本案审理中增加诉讼请求如下:1、被告省建房产公司应对不能交付广州市远景路46-78号(双号)聚景雅苑首层与二层商业面积差为211.4881平方米的商业房产向原告赔偿12900774.1元(按贵院委托的深圳市国策房地产土地估价有限公司于2017年8月22日出具的《房地产估价报告》评估的每平方米61000元为准);2、被告省建房产公司对不能交付广州市远景路46-78号(双号)聚景雅苑地下室面积差572.3552平方米的房产向原告承担损失赔偿4775589元;3、要求被告省建工程集团对省建房产公司的债务承担连带责任。事实和理由:1994年6月9日,第三人市一医院与被告省建房产公司签订《合作建房协议书》,约定:市一医院提供广州市机场路西侧地块,由省建房产公司投资合建门诊综合商住楼,建成后按面积各占50%产权等等。1995年12月22日,被告省建房产公司发出《关于合作建房协议补充条款的函》给第三人市一医院,载明:“地下室部分由我司出资,建成后按8:2分成即我公司占80%,贵院20%(具体位置另议)”。1997年7月10日,被告省建房产公司与第三人市一医院作为共同乙方与甲方广州市国土局签订《国有土地使用权出让合同》,约定:甲方将位于白云区新市镇远景村机场路西侧面积为4212平方米的土地出让给乙方;土地使用权出让金为250.355万元,乙方付该款的时间为:1997年7月15日前支付首期50.071万元,1997年9月30日前支付第二期100.142万元,1997年12月20日前支付第三期100.142万元,并约定逾期付款须支付滞纳金,等等。合同签订后,被告省建房产公司与第三人市一医院依约向广州市国土局支付首期土地出让金,但未依约支付第二、三期土地出让金。1999年11月18日,被告省建房产公司(甲方)与原告广东江明咨询服务有限公司(乙方,现已更名为广东江明工贸发展有限公司,即本案原告)签订《合作开发协议书》,约定:甲方与乙方合作开发建设位于新市镇远景村机场路西侧新景居商住楼项目,占地4212平方米,建筑规模为九层无电梯框架结构,开发可售面积7300平方米,其中首至二层为商业用房,三至九层为住宅商品房,另地下层为停车层约1500平方米;甲方除签订合同前已投入资金1080万元(包括前期费用、±0.00以下工程费及未签订本协议之前因迟交国土费而产生的滞纳金,详细费用见甲方提供附表)外,不再注资该项目的任何费用。今后该项目全部投入和一切费用与税项均由乙方负责;协议书约定了合作形式、双方责任、利益分配、付款方式及项目管理等,其中,利益分配第2点约定本项目的总建筑面积除去甲方与第三人市一医院于1994年6月9日签订的《合作建房协议书》中规定属于第三人市一医院应得的面积外,其余建筑面积归乙方所有,乙方具有支配权。《合作开发协议书》签订后,原告于1999年12月1日向省建房产公司支付130万元首期款。2000年1月31日、7月24日,原告以省建房产公司及第三人市一医院名义向广州市国土资源和房屋管理局分别交纳了123.6378万元(其中出让金100.142万元、滞纳金23.4958万元)、111.1576万元(其中出让金100.142万元、滞纳金11.0156万元),此二笔款项合计234.7954万元,其中滞纳金34.5114万元。2000年5月17日,广州市建设委员会发出广州市配套设施建设费缴费证明书,内容是省建房产公司及第三人市一医院已缴交涉案项目的基本投资额95.88万元l2%的配套设施建设费112938元,故准予报建、安排施工;2001年7月17日,广州市建设委员会向省建房产公司及第三人市一医院发出广州市配套设施建设缴费通知书,告知涉案项目按基本建设总投资额81.6万元的12%应提取配套设施建设费96118元,同日,省建房产公司从其自有账户支出96118元并于次日开具行政事业性收费收据。2000年11月20日,广州市国土资源和房屋管理局向省建房产公司核发了广州市白云区新市镇远景村机场路西侧“聚景雅居”的商品房预售许可证,该证中注明售房款银行监控账号为中国银行广州市白云支行账号84×××01。2003年7月10日,省建房产公司将05526008111001号账户销户转款291479.16元进入省建房产公司05526008093001号账户。2001年3月26日,省建房产公司、第三人市一医院作为受让方与广州市国土局签订穗国地出合字第(97)187号的补充合同之1号《广州市国有土地使用权出让补充合同》,约定应规划调整等原因,省建房产公司及第三人市一医院需补交国有土地使用权出让金2158153元,并须在2001年3月30日前支付,逾期,从滞纳之日起每日按应缴价款的千分之一交纳滞纳金。后广州市国土资源和房屋管理局于同年3月29日出具付款方为省建房产公司及第三人市一医院的发票,显示土地出让金为2158153元。2004年6月29日,省建房产公司(签约代表为原告法定代表人王少钢)与第三人市一医院签订《产权面积分配协议书》明确约定了属市一医院的门牌及产权面积以及属省建房产公司的门牌及产权面积。省建房产公司与第三人市一医院签订《产权面积分配协议书》并未就涉案地块这两处产权进行分配。2005年10月25日,原告向法院提起诉讼,要求判决确认其享有聚景雅居56号901房、902房的所有权、聚景雅居地下室二分之一面积的所有权。法院作出一审判决,支持原告的诉讼请求。二审法院判决认定《合作开发协议书》合法有效,因原告尚欠转让款449.4886万元及管理费29.2万元,原告未依约向省建房产公司完全履行合同义务,遂改判驳回原告的诉讼清求。原告申请再审,再审判决认定原告已付款项为996.3654万元,与《合作开发协议书》约定的1109.2万元尚差112.8346万元,原告所支付的款项未达到《合作开发协议书》约定的其应承担的对价数额,故二审判决处理并无不当,遂判决维持二审判决书。该判决已发生法律效力。2014年4月17日,原告与省建房产公司对涉案项目重新对数,并签订《“聚景雅居”项目共管帐户收支情况表》,《收支情况表》载明“收支差:-20.63万元(原告欠建工地产项目款项)”,该内容反映此款应为原告欠建工地产项目款项,而无直接指向是涉案项目的转让款及管理费。对原告主张已付清项目转让款及管理费1109.2万元的意见,白云法院在(2014)穗云法民四重字第10号民事判决中予以采信,广州中院已对此予以维持。2017年2月27日,经原告股东王晓安到广州市房地产档案馆对涉案地块进行查册,涉案不动产依旧没有办理房屋权属证书(即“大确权”)。综上,原告认为自己已经履行了《合作开发协议书》支付项目转让费和管理费1109.2万元的义务,被告省建房产公司亦应履行《合作开发协议书》中的义务,对被告省建房产公司与第三人签订的《合作建房协议书》中约定的由被告所有的涉案地块进行大确权。被告省建房产公司在大确权后立即依法将涉案不动产转移到原告名下。在涉案不动产转移到原告名下前,被告省建房产公司应依约将涉案不动产交由原告支配、管理和使用。补充诉请的事实和理由:现因位于广州市白云区远景路46-78号(双号)首层及二层总面积为3516.8042平方米。第三人在首层和二层办理不动产权证的产权面积:首层为737.4732平方米、二层为785.8191平方米,合计1523.2923平方米。首层、二层的总面积与第三人所拥有的面积差为1993.5119平方米。如此面积差全部纳入商用面积,被告全部交付给原告,则原告履行了交付被告商业面积约为2000平方米房产的义务。但现广州市国土资源和规划委员会已在穗国土规划协查[2017]436号《复函》中明确,首层余地约205平方米已计入共用地面积,属整幢楼房产权人共同使用。除去这205平方米余地的共有面积,被告仅向申请人(原告)交付商业开发房产面积约合1788.5119平方米,与约定的2000平方米相差211.4881平方米。因此,在首层余地约205平方米商业面积房产无法交付的情况下,被告省建房产公司应向申请人(原告)承担对面积差211.4881平方米的房产承担违约赔偿损失的责任。加之,根据《合作开发机场西“新景居”商住楼项目协议书》约定,被告省建房产公司应交付原告地下层约1500平方米,并办理相关产权手续。但现在第三人主张1855.2896平方米的一半面积,即927.6448平方米。原告可能将无法取得地下层约1500平方米的所有权,对于1500平方米与贵院判令为原告所有的面积差572.3552平方米的房产,被告应向原告承担损害赔偿责任。同时,现因广东省建筑工程集团有限公司是被告广东省建筑工程总公司房地产开发公司的唯一管理人,且被告广东省建筑工程总公司房地产开发公司由广东省建筑工程集团有限公司全部投资。在(2016)粤0111民初14544号案中,法院查明此两公司存在大量不明原因的财务转账事实,广东省建筑工程集团有限公司应为广东省建筑工程总公司房地产开发公司的债务承担连带清偿责任。

被告广东省建筑工程总公司房地产开发公司辩称,我方不同意原告的诉讼请求。一、仅就原告至今仍未依约履行向我方支付转让对价的基本事实而言,原告无权提出任何基于合作项目(不论是否具有依据)的主张,其诉讼请求应予驳回。广州市白云区人民法院以(2010)云法民四初字第439号《民事判决书》认定,就合作项目而言,原告尚欠我方转让款余额为112.8346万元。退一步说,2014年4月17日我方与原告达成的《对账表》,也明确列明原告至今仍有20.63万元的对价未支付,并且本案讼争的“地下车库”及“项目最终结算时应缴未缴的税费”等均未结算。由此,原告无权向我方主张其在本案中的各项诉讼请求。二、本案讼争的“首层余地”属大厦全体业主共同共有,不属于可分配标的。即便不属于业主共有,合作合同也并未约定其归属于原告,故原告不论如何均无权主张讼争标的权属。首先,“余地”是指没有建筑物的空余土地,其使用权及所有权属于所在的整栋大厦业主共同共有,不属于可分配标的。其次,就我方与第三人签订的《合作建房协议书》所约定的“分配原则”而言,我方与第三人分配的实质是“就建成后的全部房屋产权进行分配”。而且,我方与原告签订的《合作开发机场西“新景居”商住楼项目协议书》也并未约定“余地”应归属原告所有。因此,“首层余地”自然就不在原告可主张的分配范围内。再次,从原告提供的《产权面积分配协议书》约定可知,我方与第三人对讼争的“首层余地”也未作过分配,也印证了上述我方与第三人的“分配实质是就建成后的全部房屋产权进行分配”。最后,讼争标的工程项目的《建设工程规划验收合格证》明确载明工程项目的建设规模为“九层(部分一、二层):14600平方米”,正是我方与第三人各自分得产权之和,所谓“首层余地”并不属于可以分配或应当分配的范围。三、本案讼争的“地下室(地下车库)”系我(地下车库的,且建成后我方与第三人并未就其达成具体的明确分配方案,在此情况下,原告无权主张讼争标的权属。“地下室(地下车库)”原设(地下车库地下层”,后来我方投入资金进行建设(包括工程费、建设配套费等,面积约1000平方米),原告并未就我方的支付进行结算。因此原告无权主张分配“地下室(地下车库)”。此(地下车库提供的《关于合作建房协议书补充条款的函》可知,我方仅就“地下室(地下车库)”的分(地下车库过第三人,但至今尚未确权并进行过分配。四、即便法院最终支持了原告关于“地下室(地下车库)”的诉(地下车库应考虑第三人可分得及可占有的权益。原告主张“地下室(地下车库)”享有(地下车库标的面积,本身就缺乏基础事实。除了前述的理由外,若法院认为讼争的“地下室(地下车库)”应进(地下车库因根据实际情况考虑第三人对讼争标的是否享有其自身权利。即便按照《合作开发机场西“新景居”商住楼项目协议书》约定,原告可享有的权益,也应当是已剔除了第三人可获得权益后剩余的部分,而非原告所主张的全部讼争标的面积。对于原告增加诉请的答辩如下:1、原告至今仍未依约履行向我方支付转让对价,原告无权提出任何基于合作厢曰(不论是否具有依据)的主张,其诉讼请求应予驳回。2、我方从未约定应向原告交付所谓“商业面积约2000平方米房产”,原告自行以该“2000平方米”为基数计算得出的所谓面积差“211.4881平方米”不具有事实基础,该主张不成立。3、根据原告的陈述可知,其所谓的面积差“211.4881平方米”系属整幢楼房产权人共同使用,原告无权主张享有权属及相应权利,自然就不存在所谓的我方“因不能交付而应赔偿”情形。4、我方从未约定应向原告交付所谓“地下层约1500平方米”,原告自行以该“1500平方米”为基数计算得出的所谓面积差“5720.3552平方米”不具有事实基础,该主张不成立。5、退一万步讲,即便法院最终支持了原告的诉讼请求,也应考虑第三人可分得及可占有的权益。6、我方交付了案涉项目首层及二层的1788.5119平方米房产面积,原告也实际占用了地下层的面积。原告事隔多年才提出诉讼请求,早已超了诉讼时效。故,对原告本案全部诉讼请求,均应予以驳回。

被告广东省建筑工程集团有限公司辩称,一、原告与省建房产公司之间的纠纷与我方无关,我方不是本案的适格被告。原告所诉称的其与省建房产公司之间的法律关系,我方从未参与,原告与省建房产公司之间的纠纷应在其双方之间解决,与我方无关。原告将我方追加为被告,并要求我方承担法律责任没有任何事实和法律依据。二、我方与省建房产公司均是依法成立的法人,各自独立承担法律责任,原告要求我方对省建房产公司的债务承担连带责任没有任何事实和法律依据。1、根据工商登记资料显示,我方是国有独资有限责任公司,省建房产公司是全民所有制企业,双方均是依法成立的法人,双方在财产、人员、业务等方面均各自独立,依法独立享有民事权利和承担民事义务。2、“连带责任”是法律规定的责任承担方式,只有在法律规定的特定情形下才可以适用,而我方与省建房产公司均是独立法人,不存在承担连带责任的情形。三、原告声称“在(2016)粤0111民初14544号案中,法院查明此两公司存在大量不明原因的财务转账事实”,其说法与事实完全不符。1、针对(2016)粤0111民初14544号判决,各方当事人均已提起上诉,该案判决目前处于二审诉讼程序阶段,并未生效。2、(2016)粤0111民初14544号判决并没有关于“我方和省建房产公司存在大量不明原因的财务转账事实”的表述,恰恰相反的是,(2016)粤0111民初14544号判决认为我方和省建房产公司的资金往来不违反法律和行政法规的规定。四、原告未就其主张提供证据支撑,应当承担举证不能的后果,法院应当依法驳回其要求我方承担连带责任的诉求。

第三人广州市第一人民医院述称,1、从我方至今参加的系列案件之中,一直是主张合作合同约定的原则,即对半划分建筑面积的产权,包括本案的地下室物业在内。2、原告主张以省建房产公司制作的由原告享有地下室80%产权的函件没有法律依据,该函件是省建房产公司发给我方的一个邀约但双方并未据此签订合同,该函件是没有效力的。另外我方已经跟省建房产公司签订了关于地下室的权属划分合同,因此原告主张的函件已经被省建房产公司及我方否决了。如果原告在本案中不变更诉讼请求,我方请求法院驳回。3、原告与省建房产公司之间的合同与我方无关,鉴于法院已经确认了合同的效力,我方愿意与另外拥有50%地下室物权的所有人另行协商进行划分,划分的原则是扣除了全体业主享有的共有用房之外,余下的地下室面积按照地上建筑面积的投影划分,在此基础上进行调整到50%。4、原告对于余地的诉讼请求是没有事实和法律依据的,本案不存在任何余地的概念,余地已经用于建设及包括地下室在内的全部物业。物权法规定了整个规划用地权属主体是全体业主,规划中也包括余地在内,不可能分割给原告由其享受收益,原告该诉讼请求是越权主张,请求法院驳回。5、对于原告增加的诉讼请求与我方无关,依法由法院裁决。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据,本院予以确认并在卷佐证,对有争议的证据和事实,本院认定如下:

江明工贸公司与省建房产公司、市一医院、张耀因房地产开发项目转让合同产生纠纷,广州市中级人民法院于2016年10月24日作出(2015)穗中法民五终字第4862号民事判决书,该民事判决书已查明以下事实:1994年6月9日,市一医院与省建房产公司签订《合作建房协议书》,约定:市一医院提供广州市机场路西侧地块,由省建房产公司投资合建门诊综合商住楼,建成后按面积各占50%产权等等。

1997年7月10日,省建房产公司与市一医院作为共同乙方与甲方广州市国土局签订《国有土地使用权出让合同》,约定:甲方将位于白云区新市镇远景村机场路西侧面积为4212平方米的土地出让给乙方;土地使用权出让金为250.355万元,乙方付该款的时间为:1997年7月15日前支付首期50.071万元,1997年9月30日前支付第二期100.142万元,1997年12月20日前支付第三期100.142万元,并约定逾期付款须支付滞纳金,等等。合同签订后,省建房产公司与市一医院依约向广州市国土局支付首期土地出让金,但未依约支付第二、三期土地出让金。

1999年11月18日,省建房产公司(甲方)与广东江明咨询服务有限公司(乙方,已更名为江明工贸公司)签订《合作开发机场西“新景居”商住楼项目协议书》(以下简称“《合作开发协议书》),约定:甲方与乙方合作开发建设位于新市镇远景村机场路西侧新景居商住楼项目,该项目占地4212平方米,建筑规模为九层无电梯框架结构,总建筑面积约16000平方米(包地下层)。开发可售面积7300平方米,其中首至二层为商业用房约2000平方米,三至九层为住宅商品房约5300平方米,另地下层为停车层约1500平方米,双方同意于协议书签订生效后,甲方除签订合同前已投入资金1080万元(包括前期费用、±0.00以下工程费及未签订本协议之前因迟交国土费而产生的滞纳金,详细费用见甲方提供附表)外,不再注资该项目的任何费用。今后该项目全部投入和一切费用与税项均由乙方负责。一、合作形式:该合作项目以甲方名义申请开发建设用地,并以甲方名义负责办理开发建设及销售的一切手续。甲方收取开发建设项目的管理费,乙方负责开发建设该项目的全部资金,并对该项目实行承包经营、独立核算、自负盈亏并按规定缴纳该项目的一切有关税费及支付甲方前期投入的费用1080万元;二、双方责任:甲方责任,1、双方签订合同后,负责与原±0.00以下工程施工队进行结算,并理顺与施工队的一切债权债务问题……2、甲方必须保证该项目的合法性、真实性以及前期的报批手续的有效性和延续性,同时协助乙方办理该项目尚未完善的报建及报批手续,以及商品房销售的一切有关手续;3、合同签订之前甲方因该项目而发生的债权债务均由甲方承担与乙方无关(合同签订前甲方因未按期缴纳的国土费而发生滞纳金及罚款都由甲方承担,与乙方无关);乙方责任:1、按协议要求依时支付甲方前期投入费用1080万元及项目管理费;2、负责投入开发建设该项目的全部资金,并支付该项目所发生的一切费用及税项(包括合同签订前甲方未缴付或未缴清的税费);三、利益分配,1、甲方按该项目的可售面积,暂按7300平方米(以国土房管局测绘核准的面积为准)计算,按每平方米40元收取乙方的管理费,合共29.2万元……;2、本项目的总建筑面积除去甲方与市一医院于1994年6月9日签订的《合作建房协议书》中规定属于市一民医院应得的面积外,其余建筑面积归乙方所有,乙方具有支配权;3、本项目除应按协议支付甲方的有关费用及应上缴国家规定的一切税费外,所产生的利润归乙方所有……;四、乙方支付甲方款项1080万元分五期支付完毕。分别在合同签订一星期内支付首期130万元;办好预售证20个工作日内支付200万元;办好预售证三个月内支付240万元;办好预售证六个月内支付324万元;余款186万元在办好预售证一年内全部付清,若售楼款总额达到1800万元时,应一次性付清余款。乙方支付甲方项目管理费分两期支付完毕。九层框架完成后付50%,余款在交付市一医院及购房者使用时付清。若乙方未能按以上规定向甲方支付款项,则支付每日万分之五罚款,拖延超过两个月,甲方有权终止该协议,由乙方承建的房屋无偿归甲方所有,甲方收回该项目的经营权……;六、项目管理……2.属于该项目的销售收入款项应由甲、乙双方建立共同监管专用账户,并保证该款项专用于该项目的一切开支中等。

《合作开发协议书》签订后,江明工贸公司于1999年12月1日向省建房产公司支付130万元首期款。2000年1月31日、7月24日,江明工贸公司以省建房产公司及市一医院名义向广州市国土资源和房屋管理局分别交纳了123.6378万元(其中出让金100.142万元、滞纳金23.4958万元)、111.1576万元(其中出让金100.142万元、滞纳金11.0156万元),此二笔款项合计234.7954万元,其中滞纳金34.5114万元。

2000年5月17日,广州市建设委员会发出广州市配套设施建设费缴费证明书,内容是省建房产公司及市一医院已缴交涉案项目的基本投资额95.88万元12%的配套设施建设费112938元,故准予报建、安排施工;2001年7月17日,广州市建设委员会向省建房产公司及市一医院发出广州市配套设施建设缴费通知书,告知涉案项目按基本建设总投资额81.6万元的12%应提取配套设施建设费96118元,同日,省建房产公司从其自有账户支出96118元并于次日开具行政事业性收费收据。

2000年11月20日,广州市国土资源和房屋管理局向省建房产公司核发了广州市白云区新市镇远景村机场路西侧“聚景雅居”的商品房预售许可证,该证中注明售房款银行监控账号为中国银行广州市白云支行账号84×××01。2003年7月10日,省建房产公司将05526008111001号账户销户转款291479.16元进入省建房产公司05526008093001号账户。

2001年3月26日,省建房产公司、市一医院作为受让方与广州市国土局签订穗国地出合字第(97)187号的补充合同之1号《广州市国有土地使用权出让补充合同》,约定因规划调整等原因,省建房产公司及市一医院需补交国有土地使用权出让金2158153元。后广州市国土资源和房屋管理局于同年3月29日出具付款方为省建房产公司及市一医院的发票,显示土地出让金为2158153元。

江明工贸公司与省建房产公司对涉案项目进行重新对数,并于2014年4月17日签订《“聚景雅居”项目共管帐户收支情况表》(以下简称《收支情况表》),最新对数情况的收支差为20.63万元(即江明工贸公司欠建工地厂项目款项),另48#、50#、52#、62#首层商铺;地下车库;项目最;地下车库缴未缴的税费未列入收支情况表。该案判决书中原审法院认定:双方在原审判决后重新对数并于2014年4月7日签订《收支情况表》对涉案项目进行对数确认的情况下,且双方现对《收支情况表》无异议,均确认是双方的唯一对数结果,只是对于表中收支差“-20.63万元”是否属于未付转让款及管理费存在争议,故本案处理关键是该20.63万元的问题。对此分析认为:《收支情况表》载明“收支差:-20.63万元(即江明工贸公司欠建工地产项目款项)”,该内容反映此款应为江明工贸公司欠建工地产项目款项,而无直接指向是涉案项目的转让款及管理费。省建房产公司现主张此款即为1109.2万元中的未付部分,但无提供其他证据证明。结合双方合作是采用共管账号处理项目收入和支出,而表中支出一项共有7点支出明细,根据该7点内容的顺序和发生先后时间,结合维修基金支出是发生在2013年的事实,现省建房产公司主张20.63万元是属于支出项的第1点“项目转让款和管理费1109.2万元”的意见显然无理。综上,省建房产公司该主张依据不足,原审法院不予采信。对江明工贸公司主张已付清项目转让款及管理费1109.2万元的意见,原审法院予以采信。该案判决书二审认定:两上诉人经对账协商,确认上诉人江明工贸公司尚欠款20.63万元,双方对该欠款的性质各有表述,并未形成一致,原审根据对双方证据的认定结合一般认知,认定该欠款性质基本符合事实,本院予以维持。上诉人江明工贸公司仅以上述合同履行为由直接诉请确权,并无充分合同及法律依据,本院不予支持。至于,上诉人省建房产公司坚持原审的20.63万元的支付诉求,原审结合现有证据,充分考虑本案的合同履行责任及审判效果予以判决,并无明显不当,本院亦予以维持等等。

2001年2月12日,广州市城市规划局向省建房产公司、市一医院发出《关于要求调整建筑使用功能的复函》,函复同意将首、二层的部分(如设计图红色线范围)门诊用房改作商业用房。但应按以下要求办理:一、建筑平面功能的调整不得改变原有建筑的外立面。二、不得减少原批准门诊用房的总建筑面积,首、二层减少门诊用房部分必须在现有门诊用房范围的第三、四层内调整解决。三、可按要求调整建筑设计后办理换图手续。2003年7月25日,广州市国土资源和房屋管理局向省建房产公司核发了《商品房预售许可证》,预售房屋建筑面积为7487平方米118套,其中商业用房2155平方米27套,层数为九层,备注三层以上为住宅。

市一医院提交《建设工程规划验收合格证》、《关于机场西门诊综合楼±0.00以上的面积确权问题的函》、《关于机场西门诊综合楼属市一医院房屋门牌及面积的情况函》、《产权面积分配协议书》、《合作建房补充协议》等,拟证实其一直要求按照合作建房的原则即主张占有50%的建筑面积,省建房产公司也已接受并达成了协议,合作双方在此基础上就地上部分建筑面积进行了分配,江明工贸公司的法定代表人王少钢自始至终知道协商的全过程并亲自签约。其中,省建房产公司认为建设工程规划验收合格证恰能证明讼争标的所在项目的建设规模为“九层(部分一、二层):14600平方米”,与省建房产公司及市一医院所分得产权面积一致。2004年5月12日省建房产公司向市一医院发出的《关于机场西门诊综合楼±0.00以上的面积确权问题的函》载明:双方合作建设位于机场西远景路门诊综合大楼经已委托市房管局测绘所完成大楼的面积测量工作。根据测绘图纸及有关的面积数据,该门诊综合楼总建筑面积为:16314.0253平方米。其中±0.00以上为14458.7357平方米。±0.00以下为1855.2896平方米。±0.00以上房屋面积,属你院所有房屋的面积为7128.2951平方米。属我司所有房屋的面积为7330.4406平方米,大楼±0.00以上的面积分配是根据一九九四年六月九日双方签定的合作建房协议书的原则并按设计图⑨轴及15轴划分东西楼进行垂直分配的。大楼以西房屋权属归你院所有,以东房屋权属归我司所有。而±0.00以下的面积分配由于双方暂未达成一致意见,有待理顺。按市房管局的要求,合作建房双方应明确各自产权归属分配,并要求双方签定产权分配协议书,方可进行权属确认及办理产权证书。

2004年5月28日,市一医院与省建房产公司签订《<合作建房协议书>补充协议》,约定:一、±0.00以上的产权面积分配已经双方共同确认无误可先办理确权手续。二、±0.00以下(地下室)的产权面(地下室方本着1994年6月9日签订的“合作建房协议书”为分配原则。如有异议,双方依法进一步协商解决。三、在“门诊综合楼”建设中新加的工程及设备费用需双方审核并经有关部门认可,严格按照有关结算审核程序进行。四、现属市一的住宅用房,双方在办理移交手续前,对未完善及存在的问题,乙方应按“合作建房协议书”在2004年7月30日前解决,并办理移交。本协议是1994年6月9日签定的合作建房协议书的补充协议,具有同等法律效力。

2004年6月29日,省建房产公司与市一医院签订《产权面积分配协议书》,明确约定:属市一医院的门牌及产权面积:一、1、远景路46号首层:737.4732平方米,远景路46号二层:785.8191平方米;2、远景路72号三-
九层(01房):428.8682平方米;3、远景路74号三-九层:2104.9309平方米;4、远景路76号三-
九层:1693.7514平方米;5、远景路78号三-
九层:1377.4523平方米,合计:7128.2951平方米。二、属省建房产公司的门牌及产权面积:1、远景路48号、50号、52号、62号、58号首层:760.3623平方米;2、远景路54号二层:1212.2349平方米;3、远景路56号三-
九层:1247.2642平方米;4、远景路60号三-九层:2000.8527平方米;5、远景路68号三-九层:1674.0465平方米;6、远景路72号三-
九层(02)房:435.6800平方米,合计:7330.4406平方米。

本案审理中,本院就涉案广州市远景路46-78号(双号)聚景雅苑首层余地约205平方米(以房管部门测绘面积为准)、地下室(地下车库、地下室(地下车库6平方米的地块范围是否能够进行大确权、如不能大确权,上述涉案地块中的余地及地下车库的土地使用性质为何以及是否能够使用等问题向广州市国土资源和规划委员会发函查询,广州市国土资源和规划委员会于2017年10月20日函复如下:一、聚景雅居项目所在地块的用地单位为省建房产公司和市一医院,未办理国土证,土地用途为公益、房地产。该项目为门诊、商住楼,地上部分以200,地上部分以2003登记36354别初始登记在省建房产公司和市一医院名下;地下一层因未明确;地下**因未明确分成一医院书面申请暂不办理初始登记。二、该项目首层、地下一层(A)-、地下**办理《建设工程规划验收合格证》(穗规验证【2001】第660号),暂无地下一层(G)-(P)轴的规划验收资料。(一)“首层余地约205平方米”为建筑物内部的露天采光中庭,作花园使用。根据2003登记36354、36355号依据的测绘成果(测字110107233号),该项目共用地面积为1963.534平方米。“首层余地约205平方米”已计入上述共用地面积,属整幢楼房产权人共同使用。(二)“地下室(地下车库)185(地下车库6平方米”为自行车摩托车库、小汽车库、管理室、水泵房、水池。由于地下一层(G)-(P)轴尚未办理规划验收,因此地下一层暂不具备办理首次登记的条件。涉及分成问题,应由省建房产公司和市一医院共同确认。

另查明,2005年10月25日,江明工贸公司在本院起诉要求确认其享有聚景雅居地下室(远景路46号至78号负一层)建筑面积1855.2896平方米的二分之一面积的所有权。市一医院在该案中陈述根据1994年6月9日其与省建房产公司签订的《合作建房协议》约定,市一医院应取得地下室的二分之一的产权,另二分之一的权属人由法院认定,且该部分房产未确权,希望在权属办理后再与权属方签约分割。本院作出(2005)云法民三初字第1387号民事判决书,判决第二项为被告广东省建筑工程总公司房地产开发公司与第三人广州市第一人民医院签订的《合作开发机场西“新景居”商住楼项目协议书》中约定的对广州市白云区远景路46号至78号聚景雅居负一层地下室各拥有1/2产权份额中被告广东省建筑工程总公司房地产开发公司的权利份额归原告广东江明工贸发展有限公司所有。在该房产可申办产权登记时,原告广东江明工贸发展有限公司可要求被告广东省建筑工程总公司房地产开发公司转移相应房产的产权登记至原告广东江明工贸发展有限公司名下。但省建房产公司不服该判决并提起上诉,广州市中级人民法院认定江明工贸公司尚欠转让款4494886元及管理费292000元,江明工贸公司未依约向省建房产公司完全履行合同义务,故向省建房产公司主张合同权利无事实和法律依据,予以驳回。广州市中级人民法院作出(2006)穗中法民五终字第3387号民事判决书,判决撤销广州市白云区人民法院(2006)云法民三初字第1387民事判决;驳回江明工贸公司的诉讼请求。江明工贸公司就不服二审判决,申请再审,广州市中级人民法院作出(2008)穗中法民申字第320号民事裁定,决定进行再审,再审后作出(2008)穗中法审监民再字第108号民事判决书,判决书中认定江明工贸公司已支付的款项为996.3654万元,与《协议》约定其应付的1109.2万元尚差112.8346万元。由此,江明工贸公司所支付的款项未达到《协议》约定的其应承担的对价数额,二审判决驳回其诉讼请求的处理并无不当。二审判决除认定江明工贸公司所支付的部分款项有误外,实体处理结果并无不当,应予维持。故判决:维持(2006)穗中法民五终字第3387号民事判决。

另查明,1995年12月22日,省建房产公司向市一医院发出《关于合作建房协议补充条款的函》,载明:“地下室部门由我司出资,建成后按8:2分成即我公司占80%,贵院20%(具体位置另议)。”

江明工贸公司向本院提出评估申请,要求对涉案广州市远景路46-78号(双号)聚景雅苑地下室面积为572.3552平方米的市场价格进行评估。经摇珠,本院依法委托广州市华盟价格事务所有限公司对上述事项进行评估。广州市华盟价格事务所有限公司于2018年5月14日作出穗华价估【2018】147号《价值评估结论书》,广州市远景路46-78号(双号)聚景雅苑地下室面积为572.3552平方米价值在评估时点为2018年3月13日的价格为4775589元。原告支付评估费27000元。原告另出示本院受理的(2016)粤0111民初14544号一案中深圳市国策房地产土地估价有限公司就广州市白云区远景路48、50、52、62号首层商铺价值做出的《房地产估价报告》,评估单价为61000元/㎡。

庭审中,原告陈述市一医院在首层和二层办理的不动产产权证产权面积是首层737.4732平方米,二层785.8191平方米,合计1523.2923平方米;首层和二层的总面积为3516.8042平方米,省建房产公司向其交付1788.5119平方米,与约定的2000平方米相差211.4881平方米。省建房产公司对原告取得1788.5119平方米的面积没有异议。原告陈述其诉请地下室1500平方米的依据是二八分成。市一医院确认地上部分已经全部确权,地下室只是提出了,地下室只是提出了处理原则还未进行划分完毕,对于其已经分得的1523.2923平方米没有异议。省建房产公司确认与原告还未就涉案地块建设项目进行结算。

以上事实,有当事人提交的合作建房协议书、合作开发协议书、国有土地使用权出让合同、产权面积分配协议书、民事判决书、函、复函、评估结论书及当事人陈述等证据证实。

本院认为,原告确认其原名称为广东江明咨询服务有限公司,并以其原名称名义与省建房产公司签订了《合作开发协议书》,本院予以确认。但就该协议书的约定内容看,省建房产公司并不承担经营风险,只收取固定利益1080万元及开发建设项目的管理费29.2万元,原告负责开发建设项目并自负盈亏,双方之间的协议名为合作,实为土地使用权转让合同。根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条的规定:“合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险,只收取固定利益的,应当认定为土地使用权转让合同。”原告与省建房产公司签订的《合作开发协议书》性质为土地使用权转让合同,合同合法有效,对双方具有法律约束力,双方应切实依约履行。

原告主张确认广州市远景路46-78号(双号)聚景雅苑首层余地约合205平方米、地下室(地下车库、地下室(地下车库不动产权归其所有,并要求省建房产公司办理上述地块、地下室的房屋权属、地下室的房屋权属证书付给原告支配、管理、使用。首先,涉案《合作开发协议书》约定涉案项目的总建筑面积除去省建房产公司与市一医院签订的《合作建房协议书》中规定属于市一医院应得的面积外,其余建筑面积归原告所有。而省建房产公司与市一医院签订的《合作建房协议书》约定双方系建成门诊综合商住楼后按面积各占50%产权。故如果项目顺利建成并完成分配,原告按合作开发协议书将享有省建房产公司与市一医院分配后所取得的房产面积部分。但是省建房产公司于2004年5月12日向市一医院发出的《关于机场西门诊综合楼±0.00以上的面积确权问题的函》中,双方仅就大楼±0.00以上的面积分配未达成一致意见,即属市一医院所有的房屋面积为7128.2951平方米,属省建房产公司所有的房屋面积为7330.4406平方米。双方对于大楼±0.00以下的地下室产权面积分配未达成一致意见。2004年5月28日,省建房产公司与市一医院又签订的《<合作建房协议书>补充协议》对于大楼±0.00以下的面积分配仅是约定本着双方签订的《合作建房协议书》为分配原则,具体的分配方案仍未达成一致意见。2004年6月29日,省建房产公司与市一医院签订的《产权面积分配协议书》约定的均为大楼±0.00以上双方所属的门牌及产权面积明细,其中并无关于首层余地和地下室(地下车库)的分配(地下车库。其次,广州市国土资源和规划委员会的函复意见指出首层余地约205平方米的地块属于建筑物内部的露天采光中庭,作花园使用,已计入涉案项目共用地面积,属整幢楼房产权人共同使用。地下室的使用性质。地下室的使用性质为自行车摩托车库、水泵房、水池。由于地下一层(G)-(P)轴尚未办理规划验收,因此地下一层暂不具备办理首次登记的条件。涉及分成问题,应由省建房产公司和市一医院共同确认。再次,原告主张与省建房产公司就地下室面积系按二八比例分成进行分配,依据是省建房产公司于1995年12月22日向市一医院发出的《关于合作建房协议补充条款的函》。但该函件仅是省建房产公司单方面向市一医院发出,原告无充分证据证明省建房产公司与市一医院之间重新达成地下室按二八比例分配的协议。最后,原告曾于2005年10月25日起诉主张远景路46号至78号负一层地下室二分之一的所有权,现却主张就地下室面积享有八成所有权,而市一医院自始至终均主张应取得地下室二分之一的产权。结合两份协议书,地下室所有权的分,地下室所有权的分配必须先行考虑市一医院可分得的权益部分省建房产公司就地下室产权分配尚未达成一致意见。综上,现原告主张首层余地约205平方米的不动产权归其所有,缺乏依据,本院不予支持。同时,关于地下室部分,省建房产公司与市一医院并未就具体的面积分配达成一致意见,在此前提下,原告主张地下室1500平方米的不动产权归其所有,理据不足,本院亦不予支持。因此,原告要求省建房产公司办理上述地块、地下室的房屋权属、地下室的房屋权属证书付其支配、管理、使用的诉请,亦无依据,本院均不予支持。

关于原告主张省建房产公司对不能交付广州市远景路46-78号(双号)聚景雅苑首层与二层商业面积差为211.4881平方米的商业房产向原告赔偿12900774.1元。原告认为除去余地205平方米,省建房产公司仅交付1788.5119平方米的房产面积,与约定的2000平方米相差211.4881平方米,据此主张省建房产公司对不能交付的面积差承担违约赔偿损失。如前所述,原告分得产权的前提是省建房产公司与市一医院分配后取得的产权部分,省建房产公司与市一医院分配后取得的首层、二层面积是1993.5119平方米,而除去余地205平方米,省建房产公司可交付的面积为1788.5119平方米,原告陈述的2000平方米是合同约定的大致面积数并非确定的实际面积数,省建房产公司就交付1788.5119平方米不存在违约行为。原告主张面积差部分的损失赔偿理据不足,本院不予支持。再者,原告要求省建房产公司对不能交付广州市远景路46-78号(双号)聚景雅苑地下室面积差572.3552平方米的房产向原告承担损失赔偿4775589元,因地下室面积尚未达成分配方案,无法确定原告可取得的产权部分,对原告该诉请,本院不予支持。对于原告要求省建工程集团承担连带责任的诉请,省建工程集团与省建房产公司是独立法人,各自承担民事责任,原告该请求,本院不予支持。

综上所述,依照《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定,判决如下:

驳回原告广东江明工贸发展有限公司的全部诉讼请求。

本案受理费14205元、评估费27000元,由原告广东江明工贸发展有限公司负担。

如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于广东省广州市中级人民法院。

审 判 长 陶向军

人民陪审员 谭小雁

人民陪审员 陈婉玲

二〇一八年六月二十一日

书 记 员 郑萍军
广州合同纠纷律师网)

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