张婷婷与杨胜房屋买卖合同纠纷2016民终11798二审民事裁定书

2019年9月2日张婷婷与杨胜房屋买卖合同纠纷2016民终11798二审民事裁定书已关闭评论 200 4313字

广东省广州市中级人民法院

民 事 判 决 书

(2016)粤01民终11798号

上诉人(原审被告):杨胜,身份证住址广东省广州市白云区。

委托代理人:邓晓君,广东经纶律师事务所律师。

被上诉人(原审原告):张婷婷,身份证住址湖北省竹山县。

委托代理人:汪旭东、汪黄结,广东广信君达律师事务所律师。

上诉人杨胜因与被上诉人张婷婷房屋买卖合同纠纷一案,不服广州市白云区人民法院(2016)粤0111民初993号民事判决,向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。

杨胜上诉请求:一、撤销广州市白云区人民法院(2016)粤0111民初993号民事判决书第一项,并改判杨胜无需向张婷婷返还定金10万元及支付利息(以10万元为本金,从2016年3月14日起计至实际返还之日止);二、判令本案的一审和二审诉讼费用由张婷婷承担。事实和理由:张婷婷要求杨胜返还涉案定金10万元及支付利息无法律及事实依据。一、原审法院已查明:张婷婷为涉案合同的违约方,导致合同目的无法实现的根本原因是张婷婷疏于履行对自身履约能力的注意义务,杨胜在履行合同过程中并不存在过错。在双方签订的《存量房买卖合同》中,张婷婷已确认其知悉广州市限购及贷款新政,确保可提交合资格文件以办理过户及贷款手续,但之后张婷婷却以住房限购政策实施的原因致无法办理过户手续为由通知杨胜解除合同。张婷婷的行为已构成根本违约。二、根据《中华人民共和国合同法》第115条规定,当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后,定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务的,无权要求返还定金。三、因此,由于张婷婷未按合同约定履行义务,给杨胜造成损失,张婷婷无权要求杨胜返还其支付的定金人民币10万元。

张婷婷二审辩称:我方不同意对方的上诉事实和理由,本案中我方已经完成了交付定金的义务,交付定金之后对方应完成涂消抵押的义务,作为买方我方的义务就是付款,对方的义务就是涂销抵押,涂消抵押之后才能要我方继续付款履行合同,至二审前房屋尚未完成涂消抵押,交易过程我方无过错无违约。对方陈述的微信记录均为合理的载体呈现我方也未确认过,若对方涂消抵押完成之后才能坐实我方违约。对方并未按照合同约定在5日内完成涂消抵押,我方不支付购房款也未构成违约,因此不是我方违约而是对方违约。对方称其造成了损失,但是未提供证据证明,只是表达错失购房机会。从交易至今涉案房屋已经涨价至300万元,由此来看,对方并未有损失而是获益近100万元,如果我方购买了涉案房屋升值部分应为我方所得,现在升值部分归对方,对方仍要求我方支付违约金是不合理的有悖公序良俗。对于违约金的调整问题,一审时对方已经表达现在主张其没有主张是不合事实的。两案中对方明确表示放弃了定金的主张只要求违约金。现在我方符合了购房条件,交易是可以继续履行的,我方也愿意加价履行合同。在合同第20条主文之后中介填写了免责条款,该条款并不是合同内容而是中介提供的合同样板中的,并不是双方之间约定的权利义务,而是中介为了免除自己责任的格式条款。

张婷婷向一审法院起诉请求:1、确认张婷婷、杨胜之间的《存量房买卖合同》于2015年12月22日解除;2、杨胜立即向张婷婷返还定金10万元并支付逾期付款利息(利息计算以10万元为基数,按中国人民银行同期贷款利率标准自2016年1月2日开始计算至实际付款之日止);3、杨胜承担本案全部诉讼费用。

一审法院查明事实:2015年10月26日,杨胜(甲方、卖方)与张婷婷(乙方、买方)签订《存量房买卖合同》,约定:甲方将位于白云区集雅街74号1102房(下简称涉案房屋)出售给乙方;涉案房屋为住宅,建筑面积102.99平方米;涉案房屋总房价款223万元,其中定金10万元乙方应当在签署本合同同时自行交付给甲方;乙方不按本合同约定买入涉案房屋的,应当向甲方支付违约金,违约金为涉案房屋成交价的10%;重要提示:乙方知悉限购及贷款新政,确保可提交合资格文件(如纳税或社保证明、户籍证明等)以办理过户及贷款手续;……。当日,张婷婷向杨胜支付了定金10万元。

同年10月28日,张婷婷告知杨胜其缴纳社保年限不符合广州购房政策规定。同年10月31日,张婷婷向杨胜表示其无法解决社保问题,不能购买涉案房屋,杨胜让其再想办法。同年11月1日,张婷婷向杨胜表示没有办法解决社保问题。

同年12月21日,张婷婷委托律师向杨胜发函,称合同因住房限购政策实施的原因致张婷婷无法办理过户手续,合同目的无法实现,故通知解除合同,要求杨胜退还定金10万元。次日,杨胜收到上述通知。

另查明:杨胜于2016年1月6日另案提起诉讼,一审法院以(2016)粤0111民初344号案(与本案系同一合议庭)受理。杨胜在该案中主张本案合同已被其2016年1月27日发出的通知解除,并于2016年3月14日选择以违约金的方式要求张婷婷承担违约责任。后一审法院在该案中对杨胜主张合同已因其发出通知而解除的事实予以认定。

上述事实,有《存量房买卖合同》、银行转帐记录、定金收据、微信聊天记录截屏照片、律师函、邮件送达记录及当事人陈述等证据证实。

一审法院认为:张婷婷、杨胜签订的《存量房买卖合同》合法有效,双方应恪守履行。对于张婷婷提出确认合同于2015年12月22日解除的诉讼请求,一审法院认为,本案合同目的无法实现的根本原因是张婷婷疏于履行对自身履约能力的注意义务,杨胜对此没有过错;张婷婷作为违约方,无权提出解除合同,其就此提出的诉讼请求一审法院不予支持。对于张婷婷要求杨胜返还定金10万元及支付利息的诉讼请求,因杨胜在另案中解除合同的事实得到认定以及其未选择对张婷婷适用定金罚则的事实,故杨胜应当向张婷婷返还上述定金并支付从其选择适用违约金罚则之日(2016年3月14日)起至实际返还之日的利息,利息标准以中国人民银行同期贷款利率为准。综上所述,原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百一十六条的规定,于2016年6月28日作出如下判决:一、被告杨胜于本判决生效之日起5日内向原告张婷婷返还定金10万元并支付利息(以10万元为本金,从2016年3月14日起计至实际返还之日止)。二、驳回原告张婷婷的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2300元、财产保全费1020元,由被告杨胜负担并于本判决生效之日起5日内向一审法院交纳。

本院二审期间,张婷婷提交以下证据:证据一、涉案房屋的查册表,查册时间是2016年9月2日,拟证明至今为止涉案房屋仍未涂消抵押,对方仍未履行合同义务。证据二、网上打印的涉案房屋同地段的房价,打印时间是2016年9月4日,证明涉案房屋已经升值,对方已经获利近100万元。杨胜质证意见如下:证据一真实性、合法性予以确认,但是关联性不予确认。双方之间的合同关系已经解除,涉案房屋现在处于什么状态与对方无关,且是因对方不满足购房资格而无法履行。证据二是网络截图,对其三性不予确认。涉案房屋的价格与本案争议无关联。杨胜二审无新证据提交。

经审查,一审查明事实无误,本院予以确认。

二审另查明:《存量房买卖合同》约定付款方式:涂销后按揭付款,定金100000元买方应在签署本合约同时自行交付卖方。卖方收到定金后5日内自行向抵押银行办理提前还贷手续。……

2015年12月21日,张婷婷委托广信君达律师事务所向杨胜发函称:合同约定阁下应先行将出售之房产解除抵押登记手续,再行办理按揭和递件过户手续,但至今为止阁下均未办妥上述手续。另因张小姐非广州市户籍居民而不具备购房资格条件,多次与阁下协商要求延缓至其符合购房资格之日方行交割事宜,但阁下不同意该等方案并多次要张小姐另行找买家接手。后张小姐找到新的买家准备接手,阁下又反悔不同意商谈解决此事。……张小姐与阁下签订合同的目的是为将交易之房产过户到其本人名下,但住房限购政策的实施致使作为购房人的张小姐无法办理房产所有权变更手续,依据法律规定该等情形属于因不可归责于买卖舍同双方的原因导致买受人合同目的无法实现,该合同无法继续履行。……

本院认为,根据双方的上诉、答辩意见,本案二审争议的焦点为:一、双方是否违约问题?二、杨胜主张拒绝退还定金100000元能否成立?

关于焦点一,首先,涉案《存量房买卖合同》重要提示:“乙方知悉限购及贷款新政,确保可提交合资格文件(如纳税或社保缴纳证明、户籍证明等)以办理过户及贷款手续”,张婷婷作为具备完全民事行为能力的正常成年人,应对合同内容包括重要提示进行详细了解再予签名确认,但张婷婷未能谨慎履行注意义务,应承担相应的法律后果,其上诉提出该重要提示不属于合同条款,其不知情,缺乏事实依据,本院不予采纳。其次,张婷婷作为购房人,应对其自身是否符合广州市限购政策,是否具备购买住宅的资格清楚了解,但张婷婷亦未能履行其义务,仍然签订合同,也应承担相应的法律后果。再次,杨胜提供了2015年10月28日双方的微信聊天记录、电话录音证实在合同签订后两天,张婷婷即表示因其购房资格问题无法履行合同,虽然张婷婷对上述证据不予确认,但从张婷婷委托律师向杨胜发出的函件看,张婷婷也承认因住房限购政策无法办理房产所有权变更手续,不能履行合同,且事实上签订合同当时张婷婷确实不具备购买广州市住宅房屋的资格,故综合本案证据,一审认定2015年10月28日张婷婷告知杨胜其缴纳社保年限不符合广州购房政策规定的事实,并无不当。最后,合同约定“卖方收到定金后5日内自行向抵押银行办理提前还贷手续。”,但在该履行期限届满之前,张婷婷即明确表示无法履行合同,故张婷婷认为杨胜未依约涂销涉案抵押构成违约,不符合法律规定,不能成立。综上,一审认定张婷婷违约,导致合同不能履行,应承担违约责任,并无不当。

关于焦点二,因张婷婷违约,杨胜另案提起诉讼要求张婷婷支付违约金,而未选择适用定金罚则,且该案已经判决张婷婷向杨胜支付违约金,故一审判处杨胜返还定金给张婷婷,并无不当。杨胜拒绝返还定金,缺乏法律依据,本院不予采纳。

综上所述,杨胜上诉理由均缺乏依据,其上诉请求不能成立,应予驳回。一审判决认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定,判决如下:

驳回上诉,维持原判。

二审案件受理费2300元,由杨胜负担。

本判决为终审判决。

审判长 岳为群

审判员 黄春成

审判员 柳玮玮

二〇一六年十月十日

书记员 罗 涛

继续阅读
avatar