沈思芸与林长江房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

2020年11月17日沈思芸与林长江房屋买卖合同纠纷一审民事判决书已关闭评论 205 6540字

广东省佛山市南海区人民法院

民 事 判 决 书

(2017)粤0605民初10658号

原告(反诉被告):沈思芸,女,1987年3月8日出生,汉族,住湖南省常德市武陵区,

委托诉讼代理人:郑永成,广东唯杰律师事务所律师。

委托诉讼代理人:黄彪,广东唯杰律师事务所律师。

被告(反诉原告):林长江,男,1963年5月13日出生,汉族,住浙江省瑞安市,

委托诉讼代理人:邬小明,广东经纶律师事务所律师。

委托诉讼代理人:肖平,广东经纶律师事务所律师。

原告沈思芸与被告林长江房屋买卖合同纠纷一案,本院于2017年7月17日受理后,依法适用简易程序进行审理,诉讼中,被告林长江提起反诉,本院经审查后决定将反诉与本案合并审理,于2017年8月31日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人郑永成,被告委托诉讼代理人邬小明、肖平,均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告向本院提出诉讼请求:1被告继续履行原、被告于2017年4月1日签订的《房屋买卖合同》,协助办理合同项下房屋过户至原告名下手续;2.被告向原告支付以4860000元为本金从2017年6月1日起至房屋过户至原告名下日止按日千分之一的违约金;3.被告承担诉讼费。事实和理由:原告与被告于2017年4月1日在第三方中介(广州市德才房地产代理有限公司)的撮合下,三方签订了《房屋买卖合同》,约定被告将登记在名下的位于佛山市南海区里水镇草场村金碧海岸花园1栋902室房屋(不动产权证:粤佛字第020036724号A)以4860000元价格出售给原告,原告亦于当日支付被告200000元作为购房定金,其中20000元为现金,180000元为银行转账。随后,双方一直按照合同约定进行交易,并于2017年4月19日成功办理了佛山市存量房预签约手续。尔后,原告即向中国建设银行股份有限公司广州市越秀支行申请办理贷款手续,并于2017年5月26日取得了银行出具的《同意购房抵押贷款意向书》。收到上述同贷书后,原告则按合同约定通过中介与电话联系等方式通知被告,要求被告按约定到房地产交易中心办理相应的手续,但被告一直拒绝办理。无奈之下,原告于2017年6月22日委托了广东提德律师事务所向被告发出《律师函》,催告被告依约履行其相应的义务,但被告仍然决绝。为维护原告的合法权益,提起本案诉讼。

被告辩称:一、原告沈思芸未能按时履行合同的约定,且逾期十日以上,被告林长江有权不向原告沈思芸出售涉案物业。被告林长江与原告沈思芸于2017年4月1日签署《房屋买卖合同》,合同编号9109559。合同约定:被告林长江将位于佛山市南海区里水镇草场村金碧海岸花园1栋902室物业共计200.18平方米以总价4860000元向原告沈思芸出售。双方还约定,首期楼价款需在2017年5月1日前付清。然截止至起诉之日,原告沈思芸仍未向被告林长江支付该款项。根据《房屋买卖合同》第九条第二款约定:乙方逾期支付楼款的,或者未能按时履行合同约定的其他义务的,从逾期之日起,应按日向甲方支付本合同约定成交价千分之一的违约金。逾期十日以上的,甲方有权不向乙方出售该物业,但需退还乙方已付的所有款项,乙方应向甲方支付成交价的10%违约金。为此,被告林长江依据《房屋买卖合同》的约定,有权不向原告沈思芸出售物业即被告无需协助原告办理房屋过户及向原告支付违约金。二、截止至起诉之日,原告沈思芸仍未按合同约定向被告林长江出具银行贷款同意书或相关意向书,已构成违约,被告林长江有权向原告沈思芸要求支付违约金。被告林长江与原告沈思芸于2017年4月1日签署《房屋买卖合同》,合同签署后,被告林长江多次催促原告沈思芸提交银行贷款同意书或相关意向书以便可以依约在2017年5月1日前办理过户并支付首期款项。然原告沈思芸及居间方广州市德才房地产代理有限公司工作人员吴红武多次以各种借口推脱。2017年5月11日,居间方吴红武再次向被告林长江承诺5月12日向被告林长江提交银行同贷书。被告林长江基于原告沈思芸及居间方多次以各种借口推脱,出于无奈于2017年5月26日委托广东经纶律师事务所向原告沈思芸出具律师函,最后告知履行合同约定的义务。然原告沈思芸及居间方仍不予理会。为此,原告沈思芸已经严重违约,被告林长江有权不向原告沈思芸出售物业并要求其支付违约金。

被告林长江向本院提出反诉请求:1.解除原、被告于2017年4月1日签订的《房屋买卖合同》;2.原告需向被告支付486000元违约金,除已收取的200000元定金外,还需支付286000元。事实与理由:被告与原告于2017年4月1日通过第三方中介(广州市德才房地产代理有限公司)签订《房屋买卖合同》(合同编号9109559)。合同约定:被告将位于佛山市南海区里水镇草场村金碧海岸花园1栋902室出售给原告,成交价为人民币4860000元整。合同中还明确约定甲乙双方需在银行出具同意贷款通知书或相关意向回复后五个工作日内(2017年5月1日前)到税务部门完税及到房地产交易中心交易递件过户,并在取得受理回执当天,由原告向被告支付首期楼价款1900000元整。然,截止至2017年5月1日,被告仍未收悉原告关于银行出具的同意贷款通知书或相关意向回复。原告的违约行为给被告造成了重大利益损失。无奈之下,被告于2017年5月26日委托广东经纶律师事务所向原告出具《律师函》,催告原告履行合同义务,但原告仍然拒绝。原告的上述行为已构成违约,请求法院支持被告的请求。

针对被告反诉,原告辩称,双方合同均是真实意思表示且并无违法法律法规强制性规定,理应合法有效并受法律保护。根据双方《买卖合同》十六条第2款约定,双方应与银行出具同贷通知书或相关意向回复后5个工作日内办理相关手续。事实上,原告亦是根据合同约定,签订后立即委托相关中介机构办理银行贷款业务申请,并按照约定时间通知被告,原告并未违约。被告于2017年5月26日委托代理人向原告发出《律师函》,原告收到时间为2017年5月31日,当日,原告立即通知被告代理人,并通知房产中介,中介亦立即通知被告该事实并通知被告履行合同。原告认为,该《律师函》系被告本人的真实意思表示,其代理人则为被告的代理人,原告通知到达其处则应视为到达被告处。根据双方证据可以清晰显示,被告一直希望履行合同并且委托律师发函要求原告履行合同,原告亦本着最大的诚实信用原则,收到《同贷书》后立即通知被告,故双方均非常渴求履行合同,双方出于自身真实意思的合意理应受到保护,而且从鼓励交易与维护市场稳定前提下,请求法院判决双方继续履行合同。

诉讼中,当事人围绕其诉讼请求、主张的事实依法提供了证据,本院组织当事人进行证据交换和质证,对当事人无异议的证据,本院予以采信并附卷佐证。被告对原告提供的同贷书有异议,被告从未收悉该份文件,无法核实其真实性,合法性。且原告沈思芸及居间方多次承诺出具同贷书后均推脱。经审查,该同贷书有银行签章,且为涉诉房屋同贷书,内容与案件关联,本院确认其真实性及证明力。被告对原告提交的律师函有异议,认为寄出时间为2017年6月22日,此时原告沈思芸已严重违约。经审查,该函件邮寄地址为有效地址,本院确认其真实性。被告对原告提交的2017年5月31日通话记录、短信通讯记录、中介微信记录均有异议。经审查,被告代理人庭审中确认当天双方有通话且有发短信息,本院确认此组证据的真实性。被告对原告提交的2017年6月14日中介短信记录有异议。经审查,该短信显示电话号码为被告方电话,本院确认其真实性。被告对原告提交的催请函有异议。经审查,该函件已送达到被告,本院确认其真实性。

本院经审理后认定如下事实:

位于佛山市南海区里水镇草场村金碧海岸花园1栋902室房屋于2009年10月23日办理不动产登记,权利证号:0200036724,登记权属人为被告林长江。2017年8月25日,经查询,该房产无抵押无查封。

2017年4月1日,被告(卖方)与原告(买方)、案外人广州市德才房地产代理有限公司(经纪方)签订一份《房屋买卖合同》,约定:卖方将位于佛山市南海区里水镇草场村金碧海岸花园1栋902室房出售给买方;成交价4860000元;交易产生税费由买方负担;房产交付时间为卖方收齐房款当天;买方在合同签订之日向经纪方支付咨询及中介服务费,如买方或卖方违约,导致不能进行交易或者交易取消的,则非违约方有权向违约方追讨其已向经纪方支付的咨询及中介服务费;卖方不能按合同约定将该物业售予买方,应向买方支付该物业成交价的10%作违约金,卖方须退回买方已付的所有费用;卖方逾期交付该物业,或者未能按时履行合同约定的其他义务,从逾期之日起,按该物业成交价日千分之一向买方支付违约金,逾期十日以上的,买方有权不再购买该物业,卖方应退回全部已收款项并支付该物业成交价10%作违约金;买方不按合同约定买入该物业的,应向卖方支付该物业成交价10%作为违约金,甲方应退还乙方已付的所有款项;买方逾期支付楼款,或者未能按时履行合同约定的其他义务,从逾期之日起,按成交价日千分之一向卖方支付违约金,逾期十日以上的,卖方有权不再出售该物业,但需退还买方已付的所有款项,买方应向卖方支付该物业成交价10%作违约金;房屋交易过户手续(见付款明细)如因房管局或银行原因导致交易迟延则时间相应顺延。签署本合同后,若因金融政策性调整导致按揭抵押贷款申请未或银行准批,而买方亦不能一次性补足全部楼款余额给卖方的,双方可以解除合同,各自返还定金及楼款。但基于中介方已促成合同的成立。买卖双方仍同意按本合同约定向中介方支付中介费,已收取的费用中介费不予退还。签订合同时买方支付200000元作为定金,买方应在签署合同后七天内签署银行按揭文件并提交全部贷款所需资料及支付贷款所需费用,卖方应协助买方办理按揭手续,包括但不限于签订有关文件/合同等,首期楼款(含定金)1900000元于买卖双方在银行出具同贷书或相关意向回复后五个工作日内(2017年5月1日前)到税务部门完税及到房地产交易中心交易递件过户并取得受理回执当天付清。剩余房款2960000元以银行按揭方式支付,于交易过户完成并办妥他项权利登记后由贷款银行直接拨入卖方银行账户,银行实际贷款额与原贷款额之间差额由买方于买卖双方到税务部门完税及到房地产交易中心交易递件过户并取得受理回执当天以现金支付。合同备注中介方已向买卖双方说明国家及地方关于住房限购政策及金融按揭政策的相关规定,双方承诺符合购房、按揭资格,如有虚假,需承担由此而造成的一切经济和法律责任。当日,被告出具收据,载明收取原告购房定金200000元,该款项中有180000元通过银行转账支付。

2017年4月19日,涉诉合同在佛山市存量房预签约系统创建并提交房管部门审批网签。

2017年5月11日,中介方工作人员向被告写出“明天同贷书给业主,明天预约时间过户”。

2017年5月26日,中国建设银行股份有限公司广州越秀支行批准原告申请涉诉房屋2800000元的住房贷款。

2017年5月26日,被告向原告发函,告知原告在律师函发出之日起五日内提交银行出具的同意贷款书或相关意见,以配合办理交易过户手续。

2017年5月31日,原告方人员打电话给被告律师,并发短信息给被告律师,称银行同贷书已出,要求其通知被告预约时间过户,并将同贷书拍照发给被告律师。当日,中介方工作人员也通知被告同贷书已经批下来,并将同贷书拍照发给被告。

2017年6月14日,中介方人员发短信息给被告,询问被告能否定个时间办理过户事宜。

2017年6月22日,原告向被告邮寄律师函,载明原告在2017年5月26日取得同贷书后通过中介电话等方式通知被告前往房地产交易中心办理交易递件过户手续,但被告未履约其义务,已构成违约,并再次告知其收到函件后五日内协助办理过户。

2017年7月17日,原告提起本案诉讼。诉讼中,原告明确要求继续履行合同,同意在同贷书失效或无法放款的情况下,以现金方式支付剩余购房款,并提供资产证明其具有付款能力。

本院认为,民事活动应遵循诚实信用原则。原、被告于2017年4月1日签订的房屋买卖合同》原、被告的真实意思表示,内容没有违反法律的强制性规定,为合法有效合同,对原、被告具有法律约束力。对于被告主张解除合同的诉讼请求本院分析如下:一、合同中关于首期购房款支付的约定内容为“首期楼价款(含定金)共1900000元于双方在银行出具同意贷款通知书或相关意向回复后五个工作日内(2017年5月1日前)到税务部门完税及到房地产交易中心交易递件过户并取得受理回执当天付清。”可见该首期购房款支付应当在交易递件过户并取得受理回执后当天,原告及中介方均在2017年5月31日通知被告办理交易过户手续,被告均未前协助办理,故首期购房款支付条件并未成就,被告以原告未支付首期购房款为由主张原告构成根本违约的意见不能成立。二、上述条款中虽然在括号内有约定2017年5月1日前,该时间应理解为原、被告签订合同时预计原告可在该时间前取得银行同贷书。从2017年5月26日被告发函要求原告在5日内提供同贷书来看,被告并未主张原告存在逾期申请银行贷款的情形,银行审批同贷书的时间超过双方签订合同时的预期,并非原告责任,而被告在当天还要求原告5日内提供同贷书,以便办理交易过户手续,应视为同意同贷书出具时间延期,原告在2017年5月31日已告知被告方出具了同贷书,并未超出被告函件要求的时间,当天被告已将取得同贷书通过手机短信息通知了被告代理人,中介方也在当天通过短信息通知被告本人原告已取得同贷书,被告否认已知悉原告取得了同贷书的意见明显不能成立,故被告以原告未提供同贷书为由主张原告构成根本违约的意见本院也不予采纳。综上,被告认为原告构成根本违约的理由不能成立,被告无合同单方面解除的权利,被告反诉主张解除双方签订的《房屋买卖合同》、原告支付486000元违约金的诉讼请求均无事实与法律依据,本院依法均不予支持。涉讼房屋目前无抵押无查封等权利限制,符合过户的条件,原告也承诺在无法办理银行按揭贷款的情况下,以现金支付全部剩余购房款,并提供资产证明其具有合同履行能力,本院对原告主张被告继续履行房屋买卖合同,协助办理过户手续的诉讼请求依法予以支持。原告已在2017年5月31日通知被告预约办理过户手续,依照房屋买卖合同约定被告应于5个工作日内予以协助,被告逾期协助办理过户手续已构成违约,故其应从2017年6月8日起承担逾期履行的违约责任,合同约定被告逾期履行以购房款为本金按日千分之一计算违约金过高,本院考虑到同贷书出具时间确实存在逾期的情形,酌情确定从2017年6月8日以原告已付款200000元为本金按日万分之五计算被告应支付的违约金,原告请求超出部分本院不予支持。

依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百一十四条之规定,判决如下:

一、被告(反诉原告)林长江应于本判决发生法律效力之日起十日内协助办理位于佛山市南海区里水镇草场村金碧海岸花园1栋902室(权利证号:0200036724)过户登记至原告(反诉被告)沈思芸名下手续;

二、被告(反诉原告)林长江应于本判决发生法律效力之日起十日内支付以200000元为本金从2017年6月8日起至实际清偿日止按日万分之五计算的违约金予原告(反诉被告)沈思芸;

三、驳回原告(反诉被告)其他诉讼请求;

四、驳回被告(反诉原告)全部反诉请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案适用简易程序结案,本诉案件受理费减半收取22840元(原告已预交),由原告负担764.8元,被告负担22075.2元。被告负担部分应于上述付款同期迳付还予原告,本院不另收退。反诉受理费22840元(被告已预交),由被告负担。

如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于广东省佛山市中级人民法院。

审判员 朱道春

二〇一七年九月二十二日

书记员 黄晓璇

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