陈月珍与何桂洪、广州市攀达房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷2017民终3864二审民事裁定书

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广东省广州市中级人民法院

民 事 判 决 书

(2017)粤01民终3864号

上诉人(原审被告):广州市攀达房地产开发有限公司,住所地广州市海珠区。

法定代表人:李思银,职务:董事长。

委托诉讼代理人:王历,广东经纶律师事务所律师。

委托诉讼代理人:何晓芳,广东经纶律师事务所实习人员。

被上诉人(原审原告):何桂洪,住广州市天河区。

被上诉人(原审原告):陈月珍,住址同上。

上诉人广州市攀达房地产开发有限公司(以下简称攀达公司)因与被上诉人何桂洪、陈月珍商品房买卖合同纠纷一案,不服广州市黄埔区人民法院(2016)粤0112民初416号民事判决,向本院提起上诉。本院于2017年3月7日立案后,依法组成合议庭进行了审理。上诉人攀达公司的委托诉讼代理人王历、被上诉人何桂洪、陈月珍到庭参加诉讼。现已审理终结。

攀达公司上诉请求:1、撤销一审判决;2、改判驳回何桂洪、陈月珍的全部诉讼请求;3、本案诉讼费用由何桂洪、陈月珍承担。事实和理由:原审法院未审慎审查本案所涉规划验收迟迟不能通过的原因,应予纠正。首先,结合广州市规划局天河分局于2014年3月12日作出《关于翠屏富通雅苑信访问题的复函》以及广州市天河区国土资源和规划局于2016年9月22日就《协助查询通知书》的复函,案涉建设项目存在的不能通过规划验收的唯一问题在于擅自将工作阳台、花池封闭,不存在其他原因导致不能通过规划验收。其次,鉴于案涉项目房屋买受人已全部入住,该项整改需要全体业主配合。为此,攀达公司分别于2013年12月25日、2014年2月17日以及2015年7月22日向案涉项目全体业主发出配合整改的通知,整改的内容均未发生变更。2013年12月25日是采用张贴公告和邮寄送达方式通知全体业主的,2014年2月17日以及2015年7月22日是采用张贴公告的方式通知全体业主的。特别地,在2015年7月22日向业主发出的整改通知中,攀达公司将更为细化的整改方案告知全部业主,该次通知以及整改方案自2015年7月22日起至2016年初一直张贴在案涉建设项目的显著位置。案涉项目合共有420户业主,其中有311户业主签名表示同意,截止至本案起诉之日止,有109户业主未签名表示同意。因此,结合历次发出整改通知的情况,2015年7月22日配合整改通知书及整改方案张贴的时间长度以及大部分业主签名表示同意的情况,案涉项目全体业主均应知悉案涉项目需要全体业主配合实施整改这一情况。原审法院以攀达公司仅以张贴公告的方式进行通知,并未具体对各户业主进行电话及邮寄通知,来推断业主不知整改这一情况,是仅仅考虑到通知发出形式,未全面、充分考虑到攀达公司提及的前述情况,未考虑到案涉项目的整改矛盾在已经相对紧张的情况下,业主不应有不知道的情况。换言之,该109户未签名的业主应是不同意,或怠于表达意愿,是该些业主导致案涉项目整改不能继续推进。最后,因行政主管部门关注案涉项目的规划验收问题,在2016年5月20日至23日期间作通了不同意配合整改的业主的工作,最终在这四日内完成项目的整改工作。攀达公司于整改的最后一日,即2016年5月23日向广州市天河区国土资源和规划局重新申请办理规划验收,该局于次日签发规划验收合格证。换言之,即使有行政部门的干预,也需要有全体业主的配合才能完成案涉建设项目的整改,继而通过规划验收。原审法院以攀达公司陈述该不同意验收的业主最终同意,认为不能规划验收的责任全在于攀达公司是不正确的。如前述,正是因为有部分业主不同意或怠于表达意愿才导致了案涉建设项目不能通过规划验收,该些业主最终同意了,案涉项目才能整改正是印证了这一原因。因此,原审法院不能正确理解攀达公司的陈述,继而将案涉项目不能通过规划验收,不能办证的原因全部归于攀达公司是不正确的。

何桂洪、陈月珍辩称不同意攀达公司的上诉请求。

何桂洪、陈月珍向一审法院起诉请求判令:1.攀达公司按购房款总额的每日万分之五的向何桂洪、陈月珍支付自2014年4月18日起至2015年10月20日的延迟办证违约金约329400元人民币及利息约6000元。2.本案诉讼费由攀达公司承担。诉讼中,何桂洪、陈月珍进一步明确:诉讼请求中的利息是指迟延履行支付本案诉讼主张的违约金的债务利息,双方没有约定另外的违约利息。

一审法院认定事实:2010年8月21日,何桂洪、陈月珍(乙方)、攀达公司(甲方)签订《广州市商品房买卖合同(预售)》及相关附件,约定:乙方所购商品房为翠屏富通雅苑xx号房(以下简称案涉房屋),房屋地址为天河区xx号自编4梯(自编B栋4梯)xx房;该商品房的用途为住宅;该商品房户型结构为二房二厅1厨1卫,封闭式阳台0个、非封闭式阳台3个;建筑面积共87.45平方米,套内建筑面积72.48平方米,共有分摊面积约14.97平方米;该商品房以套出售,按套内建筑面积计算房价,总金额1200000元;合同第二十一条约定:甲方应在该商品房项目建设工程规划验收合格之日起90日内,申请该商品房项目的房地产初始登记;双方同意选择乙方委托甲方办理的方式为乙方办理《房地产权证》;甲方应当在该商品房交付之日起210个工作日内到房地产登记机构为乙方办妥产权登记,并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方。第二十二条约定:如因甲方为履行相关义务造成乙方不能按本合同第二十一条约定期限办妥并取得《房地产权证》的,甲方应自逾期之日的次日开始,每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金;逾期达到120日的,则乙方有权在该120日届满之日起半年内解除合同;……乙方要求继续履行合同的,合同继续履行,甲方应当自逾期之日的次日起至乙方实际取得《房地产权证》之日止,每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金。

附件七《本合同补充协议》第十七条约定:《广州市商品房买卖合同》第二十一条变更为:“甲乙双方一致同意选择以下方式办理产权登记:1.甲方应在该商品房约定的交付之日起730日内向产权登记机关为乙方办妥产权登记;2.甲方协助乙方办理产权证,非因甲方原因导致逾期出证的,甲方不承担任何责任”。第二十九条约定:本《补充协议》对买卖合同的修改、补充部分是甲、乙双方的真实意思表示,是《买卖合同》的有效组成部分,甲、乙双方在签署本《补充协议》后,视为双方对各自权利、义务清楚明白,并愿意按本《补充协议》规定严格执行。第三十一条约定:本《补充协议》自甲、乙双方签字盖章后与《买卖合同》同时生效;本《补充协议》与《买卖合同》有不同之处,以本《补充协议》规定为准等条款。

上述合同签订后,何桂洪、陈月珍向攀达公司付清了案涉房屋的全部购房款合计1200000元,攀达公司也分别于2010年8月24日、2010年12月10日向何桂洪、陈月珍出具了相应的《销售不动产统一发票(电子)》。2010年9月8日,广州市国土资源和房屋管理局向何桂洪、陈月珍出具了案涉房屋的《广东省房地产预告登记证明》。

合同履行过程中,双方因房屋交付、办证等纠纷引发诉讼。广州市越秀区人民法院依法作出(2014)穗越法民三初字第922号《民事判决书》,认为攀达公司因其自身原因未履行协同何桂洪、陈月珍办理案涉房屋权属证书的义务,其行为已构成违约,应承担相应的违约责任。双方已经在合同中约定了迟延办理房屋权属证书的违约金计付标准,因此,攀达公司应当按照何桂洪、陈月珍已付房价款1200000元的每日0.05%的标准,从迟延之日(即2014年1月15日)起向何桂洪、陈月珍支付迟延办证违约金。该院同时认为攀达公司仅向业主发出前述《配合整改的书面通知》、《配合整改的再次书面通知》,而在此后攀达公司能否具体落实整改方案、攀达公司采取的整改措施是否到位、何桂洪、陈月珍在具体可行的整改方案作出后是否配合整改等责任均不确定,须具体问题具体分析其成因及责任归属,确认上述违约金已暂计至何桂洪某陈月珍提起本案诉讼之日(即2014年4月17日)为宜,并据此判决:“攀达公司于本判决发生法律效力之日起10日内,向某桂洪某陈月珍支付迟延办理权属证书的违约金(按已付房价款1200000元的每日0.05%的标准,从2014年1月15日计至2014年4月17日止)”。同时该院明确双方之间的逾期办证纠纷,本案未尽处理部分,双方可另循合法途径解决。攀达公司不服,向广州市中级人民法院提起上诉,广州市中级人民法院作出(2015)穗中法民五终字第3166号《民事判决书》,维持原判。

上述判决生效后至本案一审辩论终结期间,何桂洪某陈月珍书面签名确认同意攀达公司的整改方案,但案涉房屋至今仍未办理房产证,因此引发本案诉讼。

一审诉讼中,何桂洪某陈月珍向一审法院提出财产保全申请,要求冻结攀达公司的银行存款329400元或查封、扣押其相应价值的财产,并已提供担保。2016年2月23日,该院裁定:一、查封何桂洪所有的位于广州市xx号xx房屋;二、查封、冻结攀达公司价值329400的财产。

一审法院认为:双方签订的《广州市商品房买卖合同(预售)》是双方当事人的真实意思表示,其主要内容不违反国家法律及行政法规的强制性规定,是合法有效的,对双方均有法律约束力。

根据《广州市商品房买卖合同(预售)》的约定及相关法律规定,攀达公司作为案涉房屋的出卖人负有向转移房屋所有权即办理房屋权属证书的义务。攀达公司在关联案件生效判决作出后至今未办理案涉房屋的房屋权属证书,已构成违约,应根据双方的约定继续承担违约责任。双方已经在合同中约定了迟延办理房屋权属证书的违约金计付标准,且关联案件的生效判决已处理攀达公司从2014年1月15日计至2014年4月17日止的迟延办证违约责任,故何桂洪某陈月珍要求攀达公司按照已付房价款1200000元的每日0.05%的标准,向某桂洪某陈月珍支付从2014年4月18日起至2015年10月20日的迟延办证违约金,依法有据,予以支持。

双方于2012年1月4日签订的前述《协议书》是针对攀达公司迟延交楼的处理问题作出约定,并未涉及迟延办证问题的处理,攀达公司以此为由抗辩称何桂洪某陈月珍已放弃追究其迟延办证的违约责任,理由不成立,不予采纳。攀达公司主张有部分案涉物业所在建筑物的业主不配合整改导致至今未能完成规划验收进而妨碍房产证的办理,该事由不可归责于何桂洪某陈月珍,故不免除攀达公司应向某桂洪某陈月珍承担的逾期办证违约责任,其抗辩理由不成立,不予采纳。此外,上述迟延办证违约金的计付标准并未过高,攀达公司请求予以调低缺乏依据,不予采纳。双方之间的逾期办证纠纷,本案未尽处理部分,双方可另循合法途径解决。

另外,何桂洪某陈月珍要求攀达公司迟延履行支付本案诉讼主张的违约金的债务利息,属于《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定的判决生效后迟延履行金钱义务的当然法律效果,无需作为判项进行确认。

综上,一审法院根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定,判决:攀达公司于本判决发生法律效力之日起10日内,向陈月珍、何桂洪支付迟延办理权属证书的违约金(按已付房价款1200000元的每日0.05%的标准,从2014年4月18日计至2015年10月20日止)。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费6241元,财产保全申请费2167元,合计8408元,全部由攀达公司负担。

本院二审期间,当事人对一审法院查明的事实没有异议,本院予以确认。二审中,当事人没有提交新证据。

另查明,本院曾就攀达公司与陈某、雷某、吴某乙商品房买卖合同纠纷一案作出(2016)粤01民终9716号民事判决。该判决认为“涉案房屋未能办妥房屋权属证书的原因是涉案小区因存在“擅自将工作阳台、花池封闭,将部分花池改为阳台使用;非机动车库面积不足;东南侧台阶,部分绿化占用规划路等问题”未能通过规划验收,虽然攀达公司在此情况下曾在涉案小区张贴了《配合整改的书面通知》、《配合整改的再次书面通知》,且攀达公司表示在其于2015年7月22日再次发出《配合整改的再次书面通知》后,仍有109户业主不同意配合整改,并据此上诉主张应由不同意配合整改的业主承担责任,但一方面,攀达公司并未举证证明其实际整改措施是否与其发出的通知内容一致,另一方面,攀达公司亦确认本案被上诉人是同意配合整改的,攀达公司在二审中亦未提交新证据推翻原审相关论述,故攀达公司以此为由不同意承担本案一审判决确定的迟办证违约金的理据不足,不予采纳。”本案二审过程中,攀达公司表示其在本案中提出的上诉理由与(2016)粤01民终9716号案情况一致,并陈述本案被上诉人何桂洪某陈月珍是同意配合整改的。

本院认为:本案二审争议的焦点问题是攀达公司应否承担自2014年4月18日至2015年10月20日止的迟延办证违约责任。根据业已查明的事实可知,攀达公司未能在合同约定时间内为被上诉人办证,已构成违约,应承担迟延办证的违约责任。涉案房屋未能办妥房屋权属证书的原因是涉案小区此前因存在“擅自将工作阳台、花池封闭,将部分花池改为阳台使用;非机动车库面积不足;东南侧台阶,部分绿化占用规划路等问题”未能通过规划验收。(2015)穗中法民五终字第3166号生效判决已认定攀达公司以何桂洪某陈月珍不配合整改为由上诉主张该司不应承担逾期办证违约责任依据不足,对此不予采纳。虽然攀达公司此后曾在涉案小区张贴了《配合整改的书面通知》、《配合整改的再次书面通知》,且表示在其于2015年7月22日再次发出《配合整改的再次书面通知》后,仍有109户业主不同意配合整改,并据此上诉主张应由不同意配合整改的业主承担责任,但攀达公司上述上诉理由已被本院关联生效判决所否定,攀达公司亦确认本案被上诉人何桂洪某陈月珍是同意配合整改的,故攀达公司以此为由不同意承担本案一审判决确定的迟办证违约金的理据不足,本院不予采纳。

综上所述,攀达公司的上诉请求不能成立,应予驳回;一审判决认定事实清楚,处理并无不当,应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项的规定,判决如下:

驳回上诉,维持原判。

二审案件受理费6241元,由广州市攀达房地产开发有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判长 黄 嵩

审判员 吴国庆

审判员 姚伟华

二〇一七年五月三日

书记员 陈婷婷