刘新立与单春妍、增城市新乐房地产有限公司商品房预售合同纠纷2016民终4182二审民事判决书

2019年9月2日刘新立与单春妍、增城市新乐房地产有限公司商品房预售合同纠纷2016民终4182二审民事判决书已关闭评论 63 16615字

广东省广州市中级人民法院

民 事 判 决 书

(2016)粤01民终4182号

上诉人(原审原告):刘新立,住河南省扶沟县。

上诉人(原审原告):单春妍,住广东省广州市越秀区。

委托代理人:郭明,广东鸿开律师事务所律师。

委托代理人:方凤珠,广东鸿开律师事务所实习人员。

被上诉人(原审被告):增城市新乐房地产有限公司,住所地:广东省广州市增城区。

法定代表人:郭泽华,董事长。

委托代理人:马占福,广东经纶律师事务所律师。

委托代理人:叶东文,广东经纶律师事务所律师。

上诉人刘新立、单春妍因与被上诉人增城市新乐房地产有限公司(下简称新乐公司)商品房预售合同纠纷一案,不服广东省广州市增城区人民法院(2015)穗增法民三初字第1407号民事判决,向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案,现已审理终结。

原审法院经审理查明:新乐公司于2002年6月6日成立,系有限责任公司,工商登记主营项目类别为房地产业。

2013年1月9日,刘新立、单春妍(乙方、买方、买受人)与新乐公司(甲方、卖方、出卖人)签订了《广州市商品房买卖合同(预售)》(包括附件一至附件七),其中合同约定“……第四条合同标的物基本情况乙方所购商品房……房屋地址:增城市新塘镇尚东阳光雅苑阳光八街2号(自编号2#)3003房。……第七条计价方式和价款……1.该商品房以套出售,按套内建筑面积计算房价,……总金额(人民币)829921元……第十二条交房条件该商品房项目工程竣工验收合格,并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件;满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件,并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。第十三条房屋交付甲方应当在2014年1月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。……房屋交付使用后,甲方不得以房屋已交付使用为由怠于履行其在本合同中应承担的其它义务,如:办理产权证的义务等。第十四条延期交房的违约责任甲方如未能按本合同规定的期限交房,按下列第1种方式处理:1.按逾期时间,分别处理(不作累加):(1)逾期不超过180日的,甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止,每日按总房价款0.05%的标准向乙方支付违约金,本合同继续履行。(2)逾期超过180日后,乙方有权单方面解除合同。……乙方要求继续履行的,合同继续履行,甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止,每日按总房价款0.05%的标准向乙方支付违约金。……第十五条房屋交付时的有关资料甲乙双方进行房屋验收交接时,甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料:(一)规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》。(二)建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》。(三)消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证。(四)供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料。(五)人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件。(六)《房地产(住宅)质量保证书》。(七)《房地产(住宅)使用说明书》。(八)《临时管理规约》或《管理规约》。上述文件中,(一)至(五)项应出示原件并向乙方提供加盖甲方公章的复印件;(六)、(七)项应载明水电等设施配置说明、有关设备安装预留位置说明、装修注意事项和建筑节能等有关内容,甲方应提供已加盖公章的原件给乙方;(八)项应交由乙方填写或签署。上述文件不全的,视为不符合交付标准,乙方有权拒绝收楼,由此产生的逾期交付责任由甲方承担。……第二十四条关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺甲方在该商品房交付乙方时,该商品房项目的《建设工程规划许可证》规定的共用设施及附属配套项目,应一并建成并经验收合格;经批准分期建设的,甲方应按批准的进度进行建设并至验收合格。甲方未按规定时间建成公用设施及附属配套项目并经验收合格的,该商品房不符合交付标准,按下列第3种方法处理:……3.甲方应继续达到使用条件,并一次性向乙方已交付房价的1.5‰支付违约金。(此违约金不得与本合同第十四条的违约金同时选用)……”。该合同附件七为《本合同补充协议》,约定“为确保双方的权益,甲、乙双方同意对《商品房买卖合同》[下称“本合同”]有关条款作如下修订和补充,并为此签订本《补充协议》,双方共同遵守。……5、据商品房买卖合同第十条、第十四条及第二十二条关于违约金及利息的约定,合同约定的违约金标准均由每日万分之五统一调整为每日万分之一,本补充协议另有约定除外。双方因违反本合同及本补充协议约定而产生的利息、违约金、赔偿金总额不得超过房价款中总额的5%,本补充协议另有约定除外。……48、双方同意,将本合同第十五条“甲乙双方进行房屋验收交接时,甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料”之第(三)项修改为:消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证或其他能证明甲方拟交付使用的房屋已通过消防验收之文件。49、乙方特别声明和确认本合同及附件约定内容是双方在平等、自愿、协商一致的基础上签订的,乙方对本合同及附件约定内容已完全清晰及理解。甲方在本合同及附件中作出免除或者限制甲方责任的内容,乙方特别确认甲方已尽合理提示及向乙方作详细说明,乙方确认日后不以任何理由要求撤销全部或部分约定内容。……51、本补充协议与《商品房买卖合同》未约定的事项,按国家相关法律法规之规定执行。本补充协议与《商品房买卖合同》不一致的,以本补充协议为准”。

2013年12月16日,原增城市邮政部门同意新乐公司开发的尚东阳光雅苑阳光八街1、2号,四街1、2号共4栋楼宇的通邮申请。

2014年4月4日,新乐公司与广州供电局有限公司就涉案房屋所在的尚东阳光雅苑一期的用电事宜签订了《高压供用电合同》,载明用电类别为商业、居民生活用电。

2014年7月1日,新乐公司(用水人)和广州市自来水公司(供水人)签订了合同编号为1309-026号的《广东省城市供用水合同》。该合同载明“第一条用水地址、用水性质和用水量(一)用水地址为增城市新塘镇西宁西618号尚东阳光雅苑一期B区。……(二)用水性质系居民、非居民用水,执行相应供水价格。……(三)用水量为900立方米/日;27000立方米/月。……第二条供水方式和质量(一)在合同有效期内,供水人通过城市公共供水管网及附属设施向用水人提供不间断供水。……第三条用水计量、水价及水费结算方式……(三)水费结算方式1、供水人按照规定周期抄验表并结算水费,用水人应在水费通知单规定的期限内交清水费。……第六条用水人的权利和义务……(九)由于用水人用水量增加,按《广州市自来水用水规则》办理改变用水规模手续……第八条合同有效期限合同期限为长期,……”。

2014年7月4日,增城市城乡建设管理局出具与涉案房屋所涉工程相关的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》,该表载明竣工验收备案文件于2014年7月1日收讫,以及备案文件包括了建设工程竣工验收报告,单位工程质量综合验收文,市政基础设施的有关质量检测和功能性试验资料,规划、公安消防、环保部门出具的认可文件或者准许使用文件,监督站出具的电梯验收准用证等。

2014年11月20日,广州东部发展燃气有限公司出具《证明》,载明尚东阳光雅苑小区经复检,符合接驳通气条件,并已于2014年11月14日正式接驳市政天然气管网等内容。

另查明:一、2010年11月24日,原增城市城乡规划局出具与涉案房屋有关的建字第440183201000767号《建设工程规划许可证》(含附件《建筑功能指标明细表》、《建设工程审核书》)。其中《建设工程规划许可证》载明建设项目名称为商业、住宅自编号1-1#、2#、16#、17#,裙房S-1#)。《建筑功能指标明细表》中“公建配套”一栏载明公共厕所建筑面积150平方米、小区管理处356平方米。2013年12月11日,原增城市城乡规划局就新乐公司开发的与涉案房屋有关的建设项目出具《建设工程规划验收合格证》(含附件《建筑功能指标规划验收明细表》)。其中《建设工程规划验收合格证》记载的建设项目名称为商业、住宅(自编号1-1#、2#、16#、17#,裙房S-1#),建设规模为(自编号1-1#、2#、16#、17#,裙房S-1#)4幢,地上**,面积54630.57平方米,备注内容为本工程经该局建字第440183201000767《建设工程规划许可证》批准建设;本工程公共服务设施为公共厕所(149.84平方米)等。《建筑功能指标规划验收明细表》中记载的项目名称为商业、住宅(自编号1-1#、2#、16#、17#,裙房S-1#),总建筑面积为54630.57平方米,其中商业的建筑面积为1621.45平方米(所地位置首层),住宅的建筑面积为50492.27平方米(所在位置1至32层),其他的建筑面积为140.41平方米(所在位置首层),表中公共服务一栏记载,公共厕所建筑面积149.84平方米,小区管理处建筑面积358.19平方米。二、2014年1月10日,广州市公安消防局出具了与涉案房屋有关的《建设工程消防验收意见书》,注明土建工程消防验收合格等内容。三、2014年1月16日,增城市建设工程质量安全监督站就新乐公司开发的与涉案房屋有关的建设工程出具《建设工程质量监督报告》,该报告注明了新乐公司于2014年1月15日组织了监理、施工、勘察、设计等单位对工程进行了工程质量验收,工程验收的组织及程序符合有关规定等内容。四、2014年1月23日,增城市人民防空办公室出具了与涉案房屋有关的《人防工程专项竣工验收备案意见》,注明同意竣工验收备案等内容。五、2014年6月23日,增城市环境保护局出具增环预验〔2014〕17号《增城市环保局关于增城市新乐房地产有限公司尚东阳光雅苑商住楼1-1#、1-2#、1-16#、1-17#,裙房S-1#及一期地下室建设项目竣工环保预验收的意见》,注明同意先行通过环保预验收。

原审法院在审理尚东阳光雅苑一期B区的业主起诉新乐公司延期交房的同系列案件中,为了解涉案房屋所在小区通水问题向广州市自来水公司发函。广州市自来水公司分别在2015年8月19日和同年9月15日作出穗自来水[2015]414号《广州市自来水公司关于增城区新塘镇尚东阳光雅苑用水情况的复函》和穗自来水[2015]445号《广州市自来水公司关于增城市新乐房地产有限公司用水情况的复函》,分别载明“……增城市新乐房地产有限公司于2013年9月26日向我公司提出增城市新塘镇西宁西路618号(尚东阳光雅苑一期B区)增设用水申请,在“1209-021案”中已批的DN150×3居民、DN150非居民总表后增设自编1-1#、1-2#、1-16#、1-17#、裙房S-1用水设施。在收到增城市新乐房地产有限公司提供的相关资料后,我公司于2014年7月1日与该公司签订《广东省城市供用水合同》(合同编号:1309-026)”、“一、为有效签订《广东省城市供用水合同》(签订条件在我公司门户网站可查询),增城市新乐房地产有限公司在用水报装中提供了《用水申请报告》、《用水工程施工授权委托书》等相关资料(详见附件)。二、增城市新乐房地产有限公司向我公司提出增城市新塘镇西宁西路618号“尚东阳光雅苑项目”(自编号:1-29#、30#、31#、32#、33#、裙房S-1#及一期地下室)的4组永久水表已于签订《广东省城市供用水合同》(合同编号:1309-026)前完成安装,相关资料已向增城市新乐房地产有限公司提供”。另,广州市自来水公司先后两次向原审法院提供了增城市新乐房地产有限公司在签订《广东省城市供用水合同》(合同编号:1309-026)前向其提供的如下材料:1.《DN50及以上用水申请审批表》,该表注明受理编号为1309-026、申请单位为新乐公司、用水地址为尚东阳光雅苑一期B区、申请类别为永旧用水和供水方式为居民生活采用间接、备注为本案在1209-021案已批的DN150×3居民、DN150非居民总表后增设自编号1-1#、1-2#、1-16#、1-17#、裙房S-1#用水设施等内容。2.《DN50及以上永久用水申请报装表》,该表注明了受理编号为1309-026、申请用户为新乐公司、申请类别为居民生活用水、住宅户数为434户和用水楼层及幢数为1#、2#、16#、17#楼地上各32层等内容。3.新乐公司在2013年9月13日出具的《用水申请报告》,载明“广州市自来水公司:我司位于增城市新塘镇西宁西路618号‘尚东阳光雅苑项目’的第一期B区四栋住宅楼(建设工程规划许可证为:建字第【440183201000767】号)工程(自编号:1-1#、2#、16#、17#楼、裙房S-1#),即将竣工交付业主使用。前期已向贵司申请安装DN150非居民生活水表1组、DN150居民生活水表3组(工程编号:1209-021),由于其生活用水是由其地下室的生活水池及二次供水系统供给的,其消防用水是按整个小区配置的,所以本次不申请市政供水水表,只增补室内用水表。请贵司给予办理有关手续为盼”。4.原增城市城乡规划局出具的建字第440183201000767号《建设工程规划许可证》,该证载明建设项目名称为自编号1-1#、2#、16#、17#、裙房S-1#等内容。5.原增城市城乡规划局出具的《建筑功能指标明细表》。6.原增城市城乡规划局出具的《建设工程审核书》。7.原增城市城乡规划局出具的《关于要求调整〈建设工程规划许可证〉附图附件的复函》。8.原增城市城乡规划局在2013年12月11日出具的增规验证[2013]411号《建设工程规划验收合格证》,该证载明建设项目名称为自编号1-1#、2#、16#、17#、裙房S-1#等内容。9.原增城市城乡规划局出具的《建筑功能指标规划验收明细表》。10.委托单位为广州市粤广自来水安装工程有限公司、受托单位为广州自来水专业建安有限公司、用水申请单位为新乐公司在2013年10月30日签署的《委托书》,载明“根据用水申请单位(个人)委托,委托单位负责组织实施在增城市新塘镇西宁路618号兴建住宅小区(受理编号1309-026)用水工程表后增设施工实施事宜。前期已办理用水申请相关手续,现需实施用水工程,特委托受托单位广州自来水专业建安公司负责用水工程施工具体实施事宜”。11.委托单位为新乐公司和受托单位为广州市粤广自来水安装工程有限公司在2013年10月30日签署的《用水工程施工授权委托书》,载明“经有关部门批准,委托单位(个人)拟在增城市新塘镇西宁路618号兴建住宅小区,前期已向广州市自来水公司申请办理表后增设用水申请手续(受理编号:1309-026)。现需实施用水工程施工,特委托受托单位广州市粤广自来水安装工程有限公司负责用水工程施工具体相关事宜”。12.盖有“广州市自来水公司天河供水管理所”公章的《表后给水系统验收记录表》,载明工程名称为增城区新塘镇西宁西路618号安装供水管工程、用户名称为新乐公司、工程编号为1309-026、市政管道施工单位为广州自来水专业建安有限公司、表后管道施工单位为广州市住建房地产开发有限公司、管理或使用单位为广州尚东物业管理有限公司、供水方式为二次供水、用水楼层及幢数为4幢/30层、生活二次加压设备接自一期A区(1209-021)水泵房、生活低位水池为接1209-021案以及消防接1209-021案等内容。

刘新立、单春妍于2014年3月22日接收了涉案房屋,并签署了《尚东阳光雅苑收楼确认书》。

2015年5月23日,新乐公司出具一张发票给刘新立、单春妍,确认收到购房款826337元。

刘新立、单春妍于2015年8月20日向原审法院提起本案诉讼,请求判令:一、新乐公司支付违约金(从2014年1月30日计至新乐公司按照合同约定建成基础设施及公共配套建筑,包括托儿所、幼儿园、小学、老年人服务站点、肉菜市场、卫生站、公共厕所、出入口、道路、文化活动站、邮政所、室外健身设施、垃圾转运站、变配电房、门卫、消防控制中心、电信设备用房等达到质量、消防、环保标准,开通永久供水、永久供电,并交付给刘新立、单春妍正常使用之日止,按合同约定的房价款每日万分之一的标准计算;违约金暂计至2015年1月29日为21786.63元);二、新乐公司向刘新立、单春妍支付逾期交付房地产权证违约金(从2015年7月14日起支付至实际取得房地产权证之日止,违约金暂计至2015年7月30日为1410.87元);三、本案诉讼费用由新乐公司承担。

新乐公司在原审中答辩称:一、新乐公司只同意按照合同约定向刘新立、单春妍支付延期交房违约金,该违约金只是针对涉案房屋,从合同约定的交房日的次日起算;二、对于刘新立、单春妍所述的小区公共配套设施的交付条件,刘新立、单春妍的主体不适格,因为小区的配套设施属于所有业主共享,假设小区的公共配套设施不符合交付条件,能够主张权利的是小区的业主委员会,并非个别业主;三、对于延期交房违约金的截止日期,已收楼的业主计算至收楼之日,未收楼的业主计算至商品房符合交房条件之日止,按已付购房款的百分之五为上限。

原审过程中,刘新立、单春妍申请撤回要求新乐公司支付逾期交付房地产权证违约金的诉讼请求。

原审诉讼中,刘新立、单春妍主张:其诉请的违约金包括延期交房违约金和延期交付公共配套设施的违约金,违约金从合同约定的交房日的次日起计至涉案房屋符合合同约定的交房条件以及整个小区的公共配套设施建设完成能够交付使用之日止,以合同约定的房价款每日万分之一的标准计算,不存在重复计算的问题;其要求违约金计算至公共配套设施(包括托儿所、幼儿园、小学、老年人服务站点、肉菜市场、卫生站、公共厕所、出入口、道路、文化活动站、邮政所、室外健身设施、垃圾转运站、变配电房、门卫、消防控制中心、电信设备用房等)建成之日止的依据是合同第二十四条约定,在约定的交房日前公共设施没有达到交付条件的就一次性支付1.5‰的违约金,但该条款对于在交房日之后至公用配套设施达到交付条件之日的违约金没有明确约定,且新乐公司怠于履行小区公共配套设施的建设,因此违约金要继续计算,也不应设定房价款5%的上限。新乐公司抗辩,合同第二十四条明确约定该条款的违约金是一次性计算,不能与第十四条约定的延期交房违约金同时适用;且根据合同第二十四条约定,整个小区的公共配套设施是分批分期建设,目前已规划的公共配套设施都已建设完成,且都是按照建设工程规划许可的要求进行建设并已验收合格,其余未建的公共配套设施要根据建设规划许可进行分批建设。

刘新立、单春妍与新乐公司确认以下事实:1、刘新立、单春妍已依约按期在合同约定的交房日前向新乐公司付清了涉案房屋的购房款;因涉案房屋的实际面积与合同约定的房屋面积存在差异,经刘新立、单春妍与新乐公司重新核算确定房屋实际面积的房价款后,新乐公司重新开具了发票给刘新立、单春妍收执;双方均同意刘新立、单春妍主张的违约金按新乐公司出具的购房款发票记载的已付房款为计算基数;2、涉案房屋位于尚东阳光雅苑一期B区。

新乐公司认为涉案房屋在2014年11月14日已符合合同约定的交房条件。刘新立、单春妍称涉案房屋的永久用水及公共配套建筑都不符合交付条件,除此之外,涉案房屋其他方面已符合合同约定的交付条件。

原审法院认为:刘新立、单春妍与新乐公司签订的《广州市商品房买卖合同(预售)》(含附件一至附件七)是双方当事人的真实意思表示,其内容和形式没有违反国家法律、行政法规的效力性强制性规定,合法有效,双方当事人应依约履行。

关于交房条件的问题。刘新立、单春妍向新乐公司购买的房屋位于尚东阳光雅苑小区一期B区。依照《中华人民共和国建筑法》第六十一条关于“建筑工程竣工经验收合格后,方可交付使用;未经验收或者验收不合格的,不得交付使用”的规定,取得建筑工程竣工验收备案表是法定的交房的条件。结合涉案合同的约定,新乐公司理应在合同约定的2014年1月30日交付涉案房屋期限届满前将具备永久通邮、永久通电、永久通水和永久通气的居住使用条件,以及取得《竣工验收备案表》的涉案房屋交付给刘新立、单春妍。根据查明的事实,1、2014年7月4日,原增城市城乡建设管理局出具与涉案房屋所涉工程相关的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》,即涉案房屋具备法定的交房条件;2、2013年12月16日,原增城市邮政局出具了与涉案房屋所涉楼宇的《通邮申请表》,表明涉案房屋具备了通邮的使用条件;3、2014年4月4日,新乐公司与广州供电局有限公司签订了《高压供用电合同》,涉案房屋具备永久通电。关于涉案房屋是否已具备永久通水的交付条件的问题。根据广州市自来水公司先后四次向原审法院提交的复函;新乐公司和广州市自来水公司在2014年7月1日签订的《广东省城市供用水合同》;新乐公司在签订前述合同前向广州市自来水公司提交的材料;新乐公司和广州市粤广自来水安装工程有限公司签订的《尚东阳光雅苑一期永久供水安装工程承包合同》;以及广州市粤广自来水安装工程有限公司出具《证明》的内容,认定以下事实:1.新乐公司将其开发的尚东阳光雅苑一期A、B区的永久供水安装工程在2013年3月5日发包给广州市粤广自来水安装工程有限公司。2.广州市自来水公司在2013年12月31日已对新乐公司开发的尚东阳光雅苑小区一期A区进行了4组永久水表的安装,且在安装之日即通水,而新乐公司在安装前的2013年9月26日已向广州市自来水公司申请不增加市政供水水表,只增补室内用水表,即在上述4组永久水表的表后增加用水设施用于尚东阳光雅苑小区一期B区,并在同年10月9日得到广州市自来水公司批复。3.新乐公司在2014年7月1日与广州市自来水公司就尚东阳光雅苑小区一期B区房屋的永久通水事宜签订了《广东省城市供用水合同》,上述4组永久水表的表后增加用水设施在签订前述合同前已经验收,且签订前述合同必须具备的条件和新乐公司提交的资料均已得到广州市自来水公司的认可。依据上述事实,确认新乐公司开发的尚东阳光雅苑小区一期B区的房屋在2014年7月1日已具备永久通水的交付条件。另,根据合同第二十四条“甲方在该商品房交付乙方时,该商品房项目的《建设工程规划许可证》规定的共用设施及附属配套项目,应一并建成并经验收合格;经批准分期建设的,甲方应按批准的进度进行建设并至验收合格。”的约定,新乐公司对基础设施、公共配套建筑的范围以《建设工程规划许可证》的内容作为建设依据,即新乐公司须按照与涉案房屋项目的《建设工程规划许可证》规定范围内建成基础设施、公共设施建筑并经验收合格,并非是指整个小区的所有的基础设施及公共配套建筑。合同第二十四条是对交付房屋时应具备相关条件所进行的约定,其本质仍是交付房屋应具备条件的适用条款。根据原增城市城乡规划局于2010年11月24日就新乐公司开发与涉案房屋有关的建字第440183201000767号《建设工程规划许可证》(含附件《建筑功能指标明细表》)及原增城市城乡规划局于2013年12月11日就新乐公司开发的与涉案房屋有关的建设项目出具《建设工程规划验收合格证》(含附件《建筑功能指标规划验收明细表》)显示,新乐公司已按《建设工程规划许可证》的规定进行建设,建成了公共设施包括公共厕所、小区管理处的建筑,并于2013年12月11日经验收合格,表明在合同约定的交房日前,涉案房屋已符合合同第二十四条约定的交付条件。基于上述事实,以及依据各项交付条件具备的先后时间,确认新乐公司开发的尚东阳光雅苑小区一期B区的房屋在2014年11月14日完全具备法定和通邮、永久通电、永久通水、永久通气,以及合同第二十四条约定的交付条件。

在合同约定的交房之日,涉案房屋仍不符合合同约定的交房条件,表明新乐公司未能按照合同约定履行交付房屋的义务,其行为已构成违约,应承担逾期交房的违约责任。综合上文论述,刘新立、单春妍诉请的违约金实际是主张新乐公司对涉案房屋不具备交付条件应承担的延期交房违约责任的法律后果,故刘新立、单春妍主张违约金应计至整个小区的公共配套设施(包括托儿所、幼儿园、小学、老年人服务站点、肉菜市场、卫生站、公共厕所、出入口、道路、文化活动站、邮政所、室外健身设施、垃圾转运站、变配电房、门卫、消防控制中心、电信设备用房等)建设完成并验收合格,可以交付使用之日止,缺乏事实和法律依据,不予支持。至于刘新立、单春妍主张合同第二十四条的违约金约定不明确的问题。刘新立、单春妍的该项主张与事实不符,合同第二十四条已明确约定违约金一次性按房价款的1.5‰支付,且不能与合同第十四条约定的违约金同时适用。至于刘新立、单春妍诉请主张违约金不设上限的问题。根据合同第十四条约定延期交房违约金每日按总房价款万分之五的标准计算,而附件七补充协议第5条明确将合同第十四条延期交房违约金的标准变更约定为按每日以万分之一计算,并约定赔偿金总额不得超过房价款总额的5%。上述变更约定对双方当事人均具有约束力,且刘新立、单春妍并无证据证明变更约定的违约金低于其实际损失,故刘新立、单春妍主张违约金不设上限,依据不足,不予采纳。刘新立、单春妍要求新乐公司自2014年1月31日起支付违约金,于法有据,予以支持。庭审中,新乐公司与刘新立、单春妍对于违约金按购房款发票记载的已付房款金额为计算基数均不持异议。鉴于刘新立、单春妍已于2014年3月22日接收了涉案房屋,故新乐公司应向刘新立、单春妍支付2014年1月31日至同年3月22日期间的违约金4214.32元(每日按已付房价款826337元的万分之一,延期51天计算)。刘新立、单春妍要求新乐公司支付2014年1月30日,以及2014年3月23日至涉案房屋所涉小区的所有公共配套设施建设完成并经验收合格之日止的违约金,于法无据,不予支持。

另,刘新立、单春妍在诉讼过程自愿撤回要求新乐公司支付逾期交付房地产权证违约金的诉讼请求,系对其权利的自主处分,没有违反相关法律规定,予以准许。

综上所述,原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款,以及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定,于2015年11月10日作出判决:一、增城市新乐房地产有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期交房违约金4214.32元给刘新立、单春妍;二、驳回刘新立、单春妍的其他诉讼请求。案件受理费175元,由刘新立、单春妍负担141元,增城市新乐房地产有限公司负担34元。

判后,刘新立、单春妍不服原审判决,向本院提起上诉称:一、原审法院认定小区业主只对商品房所在的该栋楼基础设施及公共配套设施享有共有权违反建筑物区分所有权的法律规定,应当予以纠正。首先,根据我国《物权法》第七十条关于建筑物区分所有权的规定:业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权,对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。按照法律规定及一般理解公用配套设施包括道路、公交站场、环卫设施、各类公用管线(自来水、电力、电信、燃气、热力、有线电视、雨水、污水等)及相应的建筑物、构筑物。公共设施主要包括教育、医疗卫生、文化体育、商业服务、行政管理和社区服务和绿地(包括公园、小游园、组团绿地及其他块状、带状绿地)等设施。因此,刘新立、单春妍对整个小区的基础设施及公共配套设施享有权利,而非只对所在的那栋楼的公共配套设施享有权利。其次,根据《商品住宅价格管理暂行办法》第五条规定商品住宅销售价格由住宅开发成本费、期间费用等费用构成。其中住宅开发成本中又包括基础设施建设费、公共配套设施建设费等。新乐公司已将该小区的公共配套设施建设费及土地转让费等计入该小区的房屋价格构成,并以预算造价按住宅面积所占比例分摊到尚东阳光小区的每一业主的房屋单价中,广大业主购买的每一平方米的建筑面积,其价格构成中不仅包含了住宅本身的价格,而且还包括相应土地使用费和公共配套设施建设费。因此,从价格构成上,该小区公共配套设施的所有权归该小区全体业主共有。因此,原审法院认为刘新立、单春妍只能对本栋楼的《建设规划许可证》范围的设施主张违约,是对公共配套设施作出的限制解释,于法无据,应当依法改判开发商违约;二、新乐公司对建设基础设施及公共配套设施没有提供任何证据,对分期建设也没有提供任何证据,原审法院偏偏仅调取了一份新乐公司所在的该栋楼的《建设规划许可证》,属于以偏概全,认定事实不清。根据《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定,应该由新乐公司举证公共配套设施的建设时间及建设情况。但是,原审过程中,新乐公司由始至终均没有提供与公共配套设施有关的材料,也没有说明什么时候建设,也没有举证证明到底是分期建设还是一次性建设。原审法院对此也没有查明,更没有要求新乐公司举证。刘新立、单春妍在增城市规划局的官方网站上查询到小区规划图【规划批准文号:增规批[2015]205号】中基础设施及配套设施包括托儿所、幼儿园、小学、老人服务站点、肉菜市场、卫生站、公共厕所、出入口、道路等设施。而且刘新立、单春妍在阳光家缘的网站上查询拿到与涉案房屋有关的《建设规划许可证》有十份,内容也涉及到规划建设的如肉菜市场、卫生站等公共配套设施。虽然出具《建设规划许可证》是新乐公司的举证责任,但是刘新立、单春妍在原审过程中已经把网站及许可证号和施工许可证号提供给了法院,以便法院查明事实。原审法院仅调取了一份增城市城乡规划局2010年11月24日出具刘新立、单春妍所在的本栋楼的建字第440183201000767号《建设工程规划许可证》及2013年12月11日《建设工程规划验收合格证》(含附件《建筑功能指标规划验收明细表》),而且法院调取的证据不完整,《建设工程规划许可证》没有附图,不能看出规划的具体情况。原审法院仅仅凭一份《建设规划许可证》认定新乐公司不存在违约,刘新立、单春妍对其他内容无权主张,属于认定事实不清;三、新乐公司已经承认供水设施均没有建设,导致小区业主使用的是临时用水。原审法院仅凭供水合同认定新乐公司没有违约,与事实不符。原审法院仅仅根据新乐公司提供的《永久水表安装完毕证明书》及《广东省城市供用水合同》就认定该小区已经具备了永久用水的使用条件,与事实不符。根据《广东省城市供用水合同》的约定,自来水公司确实同意开通永水,且自来水公司已经把水引到小区的门口,但是新乐公司需要在小区里面建成水泵、水管等用水设施,自来水才能引入刘新立、单春妍家里,而新乐公司故意不建设用水设施。对于该部分事实,自来水公司也做了相关的调查,据原审法院提供的资料显示,新乐公司并没有配合自来水公司开通永水,从法院调取的供水设施的情况说明可以看出:小区中所有的用水设施新乐公司均没有建成,上面所有的选项中均是勾了“否”。该证据已经双方质证,而且新乐公司也承认供水设施没有建成。刘新立、单春妍认为新乐公司没有建成基础设施及公共配套设施已经构成违约,原审法院仅仅以合同证明新乐公司没有违约,实在难以令刘新立、单春妍折服;四、原审法院故意改变证据内容。刘新立、单春妍交楼时确实知道配套设施正在建设中,但是,根据《广州市商品房买卖合同(预售)》第二十四条第二款第3项约定甲方应继续到使用条件,并一次性向乙方已交付房价的1.5‰支付违约金。(此违约金不得与本合同第十四条的违约金同时适用)的约定,新乐公司承诺交楼后,继续建设配套设施。而刘新立、单春妍收楼后,新乐公司没有再建设,已经构成违约。原审法院判决中故意删除“甲方应继续达到使用条件”改变证据的证明内容,变相免除甲方应继续建设公共配套设施的义务。综上,刘新立、单春妍上诉请求:一、改判新乐公司向刘新立、单春妍支付违约金21786.63元(暂计从2014年1月30日起至2015年1月29日,要求计算至新乐公司按照合同约定建成基础设施及公共配套建筑<包括托儿所、幼儿园、小学、老年人服务站点、肉菜市场、卫生站、公共厕所、出入口、道路、文化活动站、邮政所、室外健身设施、垃圾转运站、变配电房、门卫、消防控制中心、电信设备用房等>及达到质量、消防、环保标准,开通永久供水、永久供电,并交付刘新立、单春妍正常使用时止)或发回重审;二、本案诉讼费用由新乐公司承担。

被上诉人新乐公司答辩称:一、刘新立、单春妍在上诉状中故意曲解原审判决的认定,认为“原审法院认定小区业主只对商品房所在的该栋楼基础设施及公共配套设施享有共有权”没有任何事实依据。本案属于商品房预售合同纠纷,这里的合同属于每一位业主与新乐公司签订的具体的商品房预售合同。就(2016)粤01民终4182-4196号这15宗案件来看,具体区分为一期A区、一期B区及二期A区三个部分。每一个部分都有一个《建设工程规划许可证》和相应的《建设工程规划验收合格证》。也就是说,15个案每一位的房屋所在区域都有一个《建设工程规划许可证》和相应的《建设工程规划验收合格证》。如果新乐公司对每一位的房屋所在区域的基础设施、公共配套设施都按照相应《建设工程规划许可证》进行建设,并取得了相应的《建设工程规划验收合格证》,就说明新乐公司对与每一位所签订的商品房预售合同来说,没有违约。所以,本案只存在一个违约还是没有违约的问题,并不存在所谓“小区业主”的“共有权”问题。原审判决完全是对新乐公司违约还是没有违约的问题作出认定,认为涉案房屋已符合合同第二十四条约定的交付条件。原审判决没有也没有必要认定小区业主是否对商品房所在的该栋楼基础设施及公共配套设施享有共有权。原审判决的认定完全有事实和法律依据,刘新立、单春妍在上诉状中引用《物权法》第七十条关于建筑物区分所有权的规定质疑原审判决,属于对法律的张冠李戴,是对本案纠纷性质的认识错误。由于本案纠纷是判断新乐公司建成的房屋是否符合合同第十二条及第二十四条等条款约定的交付条件,故也与《商品住宅价格管理暂行办法》第五条规定商品住宅销售价格毫无关系,刘新立、单春妍在上诉状中引用《商品住宅价格管理暂行办法》第五条的规定,也属于对法律的张冠李戴,是对本案纠纷性质的认识错误;二、(2016)粤01民终4182-4196号这15宗案件具体涉及一期A区、一期B区、二期A区三个部分的房屋,新乐公司提供了二期A区的《建设工程规划许可证》和相应的《建设工程规划验收合格证》,原审法院调查收集了一期A区、一期B区的《建设工程规划许可证》和相应的《建设工程规划验收合格证》,这些证据都是真实、有效、合法的证据。上述证据都能证明,涉案房屋已符合合同第二十四条约定的交付条件,新乐公司对每一位的房屋所在区域的基础设施、公共配套设施都按照相应的《建设工程规划许可证》进行建设,并取得了相应的《建设工程规划验收合格证》,就说明新乐公司对与每一位所签订的商品房预售合同来说,没有违约。原增城市城乡规划局2010年11月24日就新乐公司开发与涉案房屋有关的建字第440183201000761号《建设工程规划许可证》及原增城市城乡规划局2010年11月24日出具的建字第440183201000767号《建设工程规划许可证》及2013年12月11日出具的《建设工程规划验收合格证》(含附件《建筑功能指标规划验收明细表》)属于一期B区,原增城市城乡规划局出具的建字第440183201000752号《建设工程规划许可证》及2014年11月25日出具的《建设工程规划验收合格证》(含附件《建筑功能指标规划验收明细表》)属于二期A区。新乐公司对每一小区的商品房的建设和验收情况都可在每一小区的《建设工程规划许可证》及《建设工程规划验收合格证》中找到依据。刘新文、单春妍在增城市规划局的官方网站上查询到小区规划图【规划批准文号:增规批[2015]205号】中涉及的商品房及其基础设施及公共配套设施与案件无关;三、原审法院根据相应的《广东省城市供用水合同》及《永久水表安装完毕证明书》认定该小区已经具备了永久用水的使用条件,有法院相应的生效判决作为依据;四、刘新立、单春妍对原审判决对《广州市商品房买卖合同(预售)》第二十四条第二款第3项约定事项的认定的无端指责也是完全没有依据。根据合同第二十四条约定,新乐公司对每一位的房屋所在区域的共用设施及附属配套项目都按照相应的《建设工程规划许可证》进行建设,并取得了相应的《建设工程规划验收合格证》,就说明新乐公司没有违约,说明该商品房符合交付标准,因而就不存在继续达到使用条件并一次性向乙方已交付房价的1.5‰支付违约金的问题。原审法院判决中并没有故意删除“甲方应继续达到使用条件”,也没有改变证据的证明内容,更没有变相免除甲方应继续建设公共配套设施的义务。综上所述,请求驳回刘新立、单春妍的上诉请求,维持原判。

经二审审查,原审判决查明事实无误,本院予以确认。

二审过程中,刘新立、单春妍向本院提交《温馨提示》和《自来水欠费户暂停供水服务通知》,拟证明业主无法正常用水。新乐公司对此发表如下质证意见:关于《温馨提示》,只要具备永久供水条件就具备了交楼条件。关于《自来水欠费户暂停供水服务通知》,只能说明涉案小区与自来水公司签订的合同在履行过程中存有问题,并不能说明没有具备永久供水条件。

二审庭询中,刘新立、单春妍称,其起诉时所主张的违约金同时包含逾期交楼违约金及逾期建设基础设施及公共配套设施违约金,对于新乐公司逾期交楼的责任认定基本认可原审认定,其上诉主要是针对新乐公司逾期建设基础设施及公共配套设施的责任认定部分。刘新立、单春妍并明确,对于其在本案中所主张的逾期建设基础设施及公共配套设施违约金的具体标准,《广州市商品房买卖合同(预售)》并未作明确约定,其在起诉时部分主张参照每日万分之一的逾期交楼违约金标准,部分主张参照中国人民银行公布的同期同类贷款利率标准。对于供水条件问题,刘新立、单春妍称:“可以用水,但并非是直接使用自来水公司的水,我方与自来水公司没有直接发生关系,所以认为是临时用水。只有直接与自来水公司发生供用水关系,也就是我方在自来水公司开户才可认定为永久用水。”

本院认为:从规划部门、环保部门、建设行政主管部门及供水供电部门等出具的相关文件来看,涉案房屋所属尚东阳光雅苑小区包括公用配套设施及公共设施系分期分批建设并验收,《广州市商品房买卖合同(预售)》第二十四条约定“甲方(新乐公司)在该商品房交付乙方(刘新立、单春妍)时,该商品房项目的《建设工程规划许可证》规定的共用设施及附属配套项目,应一并建成并经验收合格;经批准分期建设的,甲方应按批准的进度进行建设并至验收合格”,故新乐公司完成建设及验收合格的公用配套设施及公共设施的范围应以涉案房屋项目《建设工程规划许可证》所载内容为准,且《广州市商品房买卖合同(预售)》约定新乐公司未按规定时间建设“该商品房项目的《建设工程规划许可证》规定的共用设施及附属配套项目”时应承担的“已付房款1.5‰的违约金”不得与《广州市商品房买卖合同(预售)》第十四条约定的延期交房违约金同时选用。双方均确认涉案房屋位处尚东阳光雅苑小区一期B区,而依据已查明的事实,原增城市城乡规划局于2010年11月24日出具的涉案房屋所属区域的《建设工程规划许可证》及附件载明涉案房屋所属建设项目的“公建配套”项目为公共厕所及小区管理处,而原增城市城乡规划局于2013年12月11日出具的《建设工程规划验收合格证》及附件显示前述“公建配套”项目已建成并验收合格,故原审认定涉案房屋在合同约定的交房日前已符合合同第二十四条约定的交付条件并无不当。另,刘新立、单春妍在涉案房屋完全具备合同约定的交付条件之前已实际接收涉案房屋,原审法院已判决新乐公司向刘新立、单春妍支付自合同约定的交房期限届满次日起至实际接收房屋之日止的延期交房违约金。在此情况下,刘新立、单春妍上诉认为新乐公司未履行《广州市商品房买卖合同(预售)》第二十四条约定的义务,并据此上诉主张新乐公司参照合同约定的逾期交楼违约金标准承担支付逾期建设违约金的违约责任,理据不充分,本院不予采纳。此外,新乐公司已于2014年7月1日就尚东阳光雅苑小区一期B区的永久通水事宜与广州市自来水公司签订《广东省城市供用水合同》,刘新立、单春妍确认涉案房屋可正常用水,却以其未与供水部门直接签订合同发生供用水关系为由,上诉认为涉案房屋不具备永久用水条件,与事实不符,本院亦不予采纳。

综上所述,刘新立、单春妍的上诉请求不成立,本院予以驳回。审查原审判决认定事实清楚,适用法律正确,本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项的规定,判决如下:

驳回上诉,维持原判。

本案二审案件受理费282元,由上诉人刘新立、单春妍负担。

本判决为终审判决。

审判长 蔡培娟

审判员 谭红玉

审判员 黄 嵩

二〇一六年五月二十五日

书记员 杨思敏

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