杨冰与广州市攀达房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷2016民终10892二审民事裁定书

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广东省广州市中级人民法院

民 事 判 决 书

(2016)粤01民终10892号

上诉人(原审被告)广州市攀达房地产开发有限公司,住所地广东省广州市海珠区。

法定代表人:李思银,董事长。

委托代理人:刘威,广东经纶律师事务所律师。

委托代理人:何晓芳,广东经纶律师事务所实习律师。

被上诉人(原审原告)杨冰,住广东省广州市。

委托代理人:朱宝成,国信信扬律师事务所律师。

上诉人广州市攀达房地产开发有限公司(以下简称攀达公司)因与被上诉人杨冰商品房预售合同纠纷一案,不服广州市天河区人民法院(2015)穗天法民四初字第46号民事判决,向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案,本案现已审理终结。

原审法院经审理查明:位于广州市天河区中山大道北珠村加油站以东编号为52的地块上的翠屏XX苑商品房是由攀达公司开发建设的,攀达公司已取得相应的《商品房预售许可证》,获准销售上述房屋。

2011年4月12日,杨冰与攀达公司签订《广州市商品房买卖合同(预售)》(含附件;合同首部显示:甲方/卖方为攀达公司,乙方/买方为杨冰,以下简称《买卖合同》),约定:乙方所购商品房为翠屏XX苑第自编X栋X梯X层X号房(以下简称案涉房屋),房屋地址为天河区中山大道中XX路XX号自编X梯(自编X栋X梯)XX房;该商品房的用途为住宅;该商品房户型结构为二房二厅1厨1卫,封闭式阳台0个、非封闭式阳台2个;该商品房以套出售,按套内建筑面积计算房价,总金额1085018元;(第十二条)交房条件:该商品房项目工程竣工验收合格,并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件;满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件,并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件;(第十三条)房屋交付:甲方应当在2011年12月31日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用;甲方向乙方交付房屋时,应当向乙方发出收楼通知书,甲方委托物业服务企业或其他中介机构办理交楼手续的,物业服务企业或其他中介机构应当向乙方出示甲方出具的授权委托书;因不可抗力等原因,房屋需延期交付使用的,甲方应当及时书面告知乙方;房屋交付使用后,甲方不得以房屋已交付使用为由怠于履行其在本合同中应承担的其它义务,如:办理产权证的义务等;(第十四条)延期交房的违约责任:甲方如未能按本合同规定的期限交房,按逾期时间,分别处理(不作累加):(1)逾期不超过180日的,甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止,每日按总房价款0.05%的标准向乙方支付违约金,本合同继续履行;(2)逾期超过180日后,乙方有权单方面解除合同;……乙方要求继续履行的,合同继续履行,甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止,每日按总房价款0.05%的标准向乙方支付违约金;(第十五条)房屋交付时的有关资料:甲乙双方进行房屋验收交接时,甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料:(一)规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》;(二)建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》;(三)消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证;(四)供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料;(五)人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件;(六)《房地产(住宅)质量保证书》;(七)《房地产(住宅)使用说明书》;(八)《临时管理规约》或《管理规约》;上述文件中,(一)至(五)项应出示原件并向乙方提供加盖甲方公章的复印件;……上述文件不全的,视为不符合交付标准,乙方有权拒绝收楼,由此产生的逾期交付责任由甲方承担;(第十九条)规划、设计的变更:该商品房预售后,甲方未经乙方同意不得擅自变更该商品房项目的规划、设计;确需变更规划、设计的,甲方应书面征得乙方同意并报规划管理部门审核批准;甲方擅自改变该商品房项目的规划、设计的,乙方可要求解除买卖合同;……乙方要求继续履行合同的,合同继续履行;因甲方擅自改变规划、设计,造成乙方利益损害的,乙方可要求甲方给予赔偿;(第二十一条)产权登记:甲方应在该商品房项目建设工程规划验收合格之日起90日内,申请该商品房项目的房地产初始登记;双方同意选择乙方委托甲方办理的方式为乙方办理《房地产权证》;甲方应当在该商品房交付之日起210个工作日内到房地产登记机构为乙方办妥产权登记,并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方;(第二十二条)迟延办理产权登记的违约责任:如因甲方未履行相关义务造成乙方不能按本合同第二十一条约定期限办妥并取得《房地产权证》的,甲方应自逾期之日的次日开始,每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金;逾期达到120日的,则乙方有权在该120日届满之日起半年内解除合同;……乙方要求继续履行合同的,合同继续履行,甲方应当自逾期之日的次日起至乙方实际取得《房地产权证》之日止,每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金;(第二十三条)甲方交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定的标准;(第二十九条)关于通知的约定:本合同要求或允许的通知和通讯,均自收到时起生效;(第三十一条)本合同未尽事宜,可由双方约定后签订补充协议作为本合同附件;(第三十二条)本合同附件与正文具有同等法律效力等条款。上述合同的附件一为《房地产平面层图》。附件三为《甲方针对该商品房所作具体的说明(含广告)》。附件六为《装饰、设备标准》,其中包括房屋附带的装修标准等内容。附件七为《本合同补充协议》,约定:(第七条)双方同意对《买卖合同》第十三条作如下补充:双方同意甲方有权在上述期限的前后15日范围内选择交付本合同标的物的具体日期,且甲方不承担任何提前或推迟的违约责任;甲方在上述范围内向乙方发出商品房交付使用通知书的,乙方须严格执行通知书的交接日期,否则按本补充协议第八条办理;(第八条)乙方未能在甲方发出商品房交付使用通知书规定的期限内到指定的地点办理商品房收楼手续的,甲、乙双方确定以商品房交付使用通知书中规定的办理商品房交付手续的期限届满之日视为甲方实际已交付商品房之日;(第九条)双方同意将《买卖合同》第十四条中甲方逾期交房的违约金均变更为每日按已支付房价款的0.1‰支付;违约金总额不超过已付房款的2%;(第十五条)《买卖合同》第十九条变更为:“该商品房预售后,甲方未经乙方同意不得擅自变更该商品房的规划、设计(该商品房仅指乙方所购买的该套商品房的规划设计,不包含其他的房屋及设施);确需变更规划、设计的,甲方应书面征得乙方同意并报规划管理部门审核批准;……”;(第十七条)《买卖合同》第二十一条变更为:“甲乙双方一致同意选择以下方式办理产权登记:1.甲方应在该商品房约定的交付之日起730日内向产权登记机关为乙方办妥产权登记;2.甲方协助乙方办理产权证,非因甲方原因导致逾期出证的,甲方不承担任何责任;”(第二十八条)乙方须在《买卖合同》中记载详细的联络资料(如地址和联络人姓名及联系电话、传真号码等),……凡出卖人根据登记的买受人地址以挂号信形式寄出的函件,即视为已送达买受人,本合同及本补充协议所约定各时限含星期六、日及公众假期;如到期当日为公众假期,则顺延一天;在房屋交付使用后,甲方发出的所有通知如在项目的公告栏进行公示,视为乙方实际收到该通知,可作为诉讼或仲裁中的有效证据;(第二十九条)本《补充协议》对买卖合同的修改、补充部分是甲、乙双方的真实意思表示,是《买卖合同》的有效组成部分,甲、乙双方在签署本《补充协议》后,视为双方对各自权利、义务清楚明白,并愿意按本《补充协议》规定严格执行;(第三十一条)本《补充协议》自甲、乙双方签字盖章后与《买卖合同》同时生效;本《补充协议》与《买卖合同》有不同之处,以本《补充协议》规定为准等条款。

2011年4月12日,作为甲方的杨冰、作为乙方的案外人连云港惠某基础建设工程有限公司(以下简称惠某公司;攀达公司确认惠某公司是翠屏XX苑中所有房屋室内装修工程的施工人)及作为丙方的攀达公司还签订《房屋室内装修合同》,约定:工程地点在案涉房屋;本工程的装修修改平面图见本合同附件一,本合同的装修范围、部位及明细见附件二;本合同约定范围内所发生的装修项目均由丙方赠送;为便于装修项目的顺利进行,三方确认,在该房屋经政府主管部门竣工验收合格后,甲方授权乙方办理该房屋的收楼手续,在办理收楼手续后,乙方有权入场对该房屋进行装修工程,装修工期15天;完成该房屋的装修工程后,乙方将该房屋移交给甲方使用;如因乙方原因,未能按期完成本合同约定范围内的装修工程,则由丙方承担违约责任,……丙方同时应对乙方按时完成本合同约定范围内的装修工程的工作进行监督;在乙方完成该房屋的装修工程并向甲方发出移交房屋通知书时,甲方应按乙方发出的书面通知中指定的时间和地点与乙方办理该房屋的移交手续;如政府有关部门禁止本项目的进行,而导致合同一方迟延履行或不能履行的,各方互不追究责任,丙方将向甲方提供免交2年管理费予以补偿;甲方授权乙方办理该房屋的收楼手续;乙方进行装修工程施工,由丙方进行监督和管理,授权委托书为本合同的附件三、附件四等条款。上述合同的附件一为《装修修改平面图》,对比该平面图与前述《买卖合同》的附件一《房地产平面层图》可知,《房地产平面层图》中原标注为“阳台”的部位在《装修修改平面图》中变更标注为“次卧室”。附件二为《装修范围、部位及明细表》,显示:工作阳台的天面的工作内容明细为乳胶漆,工作阳台的地面的工作内容明细为强化复合地板,工作阳台的墙面的工作内容明细为乳胶漆。附件三为2011年4月12日签署的《授权委托书(一)》,内容为杨冰委托攀达公司对惠某公司装修案涉房屋工程进行质量监督与管理。附件四为2011年4月12日签署的《授权委托书(二)》,内容为杨冰不可撤销地委托惠某公司在案涉房屋交付使用时与攀达公司办理案涉房屋的收楼手续。

上述合同签订后,杨冰向攀达公司付清了案涉房屋的全部购房款合计1085018元,攀达公司也分别于2011年4月14日、2011年5月3日向杨冰出具了相应的《广东省地方税收通用发票(电子)》。另,2012年1月6日,杨冰向广州市天河区地方税务局交纳了案涉房屋的契税32550.54元,并取得相应的《契税完税证》。

2012年7月20日,杨冰与攀达公司签订《协议》(协议首部显示:甲方为攀达公司,乙方为杨冰),约定:l、甲乙双方就案涉房屋签订《买卖合同》及《补充协议》。2、鉴于2010年下大雨引起广州市区多处地下室的配电房爆炸,严重影响公共安全,广州市供电部门要求对地下室的配电房进行整改,对未竣工的楼盘将建设在地下室的配电房全部调整至地上,从而导致甲方开发的翠屏XX苑配电房需从原规划批复的地下室调整至首层,故导致该项目规划验收延迟,进而使该项目的《建设工程质量监督报告》迟延,但乙方已审核《买卖合同》第十五条约定的房屋交付时的有关资料,认可甲方所开发之房屋已经满足使用条件。3、乙方确认自2012年7月20日起该房屋已经交付,本人亦已领取钥匙占有使用。乙方愿意继续履行《买卖合同》并不予追究自收房之日起至《建设工程质量监督报告》下发之日止这一期间甲方的违约责任。4、甲方于乙方办毕收房手续后20个工作日内一次性支付21700元作为对乙方损失的补偿。若乙方因违背本协议约定而提起诉讼的,甲方有权按照补偿额的30%追究乙方违约责任。5、乙方同时认可此次的规划调整,并对规划变更后的房屋变化不持任何异议。6、甲方承诺在收到乙方提交的契税完税单及物业维修基金单后,两年内办妥该房屋的房产证……8、本协议自双方签字盖章后生效,本协议中与《买卖合同》、《补充协议》不符之处,双方认可以本协议约定内容为准等条款。

本案中,杨冰主张其在2012年1月6日(《契税完税证》出具当天)已将案涉房屋的《契税完税证》和《物业维修基金单》提交攀达公司,但未举证证明。攀达公司作出《情况说明》表示其在2014年收到杨冰提交的《契税完税证》和《物业维修基金单》,但无法确定具体时间。后原审法院要求攀达公司提交上述《契税完税证》和《物业维修基金单》原件以供核对并提交证据证明其签收的具体时间,但攀达公司在原审法院规定的举证期限内未予提交。

《协议》签订当天(即2012年7月20日),攀达公司将案涉房屋交付给杨冰使用。

2013年6月3日,广州市规划局作出致攀达公司的穗规函[2013]2718号《关于暂不同意规划验收的复函》,其内容为:“你司送来《关于天河XX苑规划验收的报告》及相关资料收悉。你司前经市规划局《建设工程规划许可证》(穗规建证[2008]2193号)批准,在天河区中山大道北珠村加油站以东新建商品住宅楼3幢(自编A栋)和商品住宅楼2幢(自编B栋)。现你司向我局申请该建设工程的规划验收,经现场核查,发现该建设工程存在问题如下:一、未经规划许可擅自将工作阳台及花池封闭,将部分花池改为阳台使用。二、设备房占用非机动车库,致使非机动车库面积不足。三、用地范围东南侧台阶,部分绿化占用规划路。根据《广州市城市规划条例》的有关规定,上述工程不符合规划验收条件,故暂不同意验收和核发《建设工程规划验收合格证》。你司接到此函后,应按规划许可的要求实施整改后,再向我局申请办理规划验收手续”。

依据攀达公司的申请,广东省广州市海珠公证处于2013年12月31日对攀达公司在翠屏XX苑小区大门保安亭外墙上粘贴广州市规划局作出的穗规函[2013]2718号《关于暂不同意规划验收的复函》和攀达公司于2013年12月25日作出的致翠屏XX苑各业主的《配合整改的书面通知》(包括:因翠屏XX苑已交付并入住的商品房工作阳台及花池封闭之故,导致翠屏XX苑至今未能通过规划验收;规划行政主管部门要求必须对工作阳台及花池进行拆除封闭的整改,否则不予规划验收;而规划验收的延误必将导致整个建筑竣工备案的迟延而给业主及我司带来其他各种损害;在此,我司特书面通知并请求全体业主对整改施工工作给予配合、协助;全部或一户业主的拒绝,将导致整个整改工作无法实施;在我司已阐明利害的情况下,因延误整改而给其他业主和我司造成的损失应由拒绝配合的业主承担;如全体业主配合整改,我司预计完成整改的工期为60个自然日;我司会在施工前3天通知各业主,以便于业主留员家中配合施工;因施工行为给房屋造成的损害,我司将负责修复等内容)的情况进行公证,并拍摄照片8张。后广东省广州市海珠公证处于2014年1月3日作出相应的(2013)粤广海珠第34756号《公证书》。

依据攀达公司的申请,广东省广州市海珠公证处于2014年1月23日对攀达公司分别在翠屏XX苑小区富通街4号E座首层电梯口旁、富通街2号D座首层电梯口旁、富通街1号A座首层电梯口旁、富通街3号B座首层电梯口旁、富通街5号C座首层电梯口旁粘贴广州市规划局作出的穗规函[2013]2718号《关于暂不同意规划验收的复函》和攀达公司于2013年12月25日作出的致翠屏XX苑各业主的《配合整改的书面通知》(其内容如前所述)的情况进行公证,并拍摄照片多张。后广东省广州市海珠公证处于2014年2月12日作出相应的(2014)粤广海珠第2172号《公证书》。

依据攀达公司的申请,广东省广州市海珠公证处于2014年2月17日对攀达公司分别在翠屏XX苑小区富通街4号E座首层电梯口旁、富通街2号D座首层电梯口旁、富通街1号A座首层电梯口旁、富通街3号B座首层电梯口旁、富通街5号C座首层电梯口旁粘贴广州市规划局作出的穗规函[2013]2718号《关于暂不同意规划验收的复函》和攀达公司于2014年2月17日作出的致翠屏XX苑各业主的《配合整改的再次书面通知》(其内容与前述攀达公司于2013年12月25日作出的《配合整改的书面通知》的内容基本一致)的情况进行公证,并拍摄照片多张。后广东省广州市海珠公证处于2014年2月18日作出相应的(2014)粤广海珠第2734号《公证书》。

在本案审理中,攀达公司还提供《整付零寄交寄清单》(显示邮件号码为XB62337675444,收件人为杨冰,交寄时间为2013年12月31日)和《邮件封面》(显示收件人为杨冰,收件地址为广州市天河区中山大道中富通街3号605房,但未显示寄件内容)用于证明其已通过挂号信的方式向杨冰邮寄了《配合整改的书面通知》。

另根据已发生法律效力的(2014)穗中法民五终字第3947号案民事判决查明:“案涉房屋所在小区的其他业主就翠屏XX苑‘2年不能办理房产证,开发商要拆除工作阳台和入户花园’的问题向规划部门信访。广州市规划局天河分局于2014年3月12日作出《关于翠屏XX苑信访问题的复函》,答复称:一、你们来信所反映的问题,我局已以穗规天河[2014]40号文告知该项目建设单位攀达公司。二、翠屏XX苑因存在擅自将工作阳台、花池封闭,将部分花池改为阳台使用,非机动车库面积不足,东南侧台阶,部分绿化占用规划路等问题,根据《广州市城市规划条例》的有关规定,我局以穗规函[2013]2718号文暂不同意该项目规划验收。三、鉴于小业主已入住,存在整改困难的实际情况,攀达公司向我局咨询,并提出拟将该建设工程部分住宅、大堂、商业等调整为架空层,其建筑面积抵消已违法封闭工作阳台、花池等超出的计容建筑面积的整改意向。规划局高度重视,立即组织召开会议就攀达公司提出整改意向进行讨论并书面答复攀达公司,我局也曾多次口头督促攀达公司尽快提出符合规划相关指标的整改方案提交我局审核,待审核通过后进行公示且无异议后,建设单位向广州市城市管理综合执法部门申报违建部分的违法建设处理,经城市管理综合执法部门处罚并执行完毕后,可到我局申请办理相关规划许可手续。就上述情况也请业主督促开发商尽快提交符合规划相关指标的整改方案交我局审核并完善相关手续。2011年11月3日,广州市民防办公室出具致攀达公司的《人防工程专项竣工验收备案意见书》,其内容为:同意天河区中山大道北珠村加油站以东地段3幢、2幢商业住宅楼工程(自编A、B栋)防空地下室竣工验收备案。2011年12月1日,广州市环境保护局作出致攀达公司的《关于XX苑建设项目竣工环保验收意见的函》,认定:XX苑项目前期的环保审批手续齐备,基本落实了环评文件及其批复要求的各项污染防治措施,污染物排放达到了相关标准及环评批复要求,符合竣工环保验收条件,项目竣工环保验收合格。2011年12月19日,广州燃气集团有限公司燃气销售中心认定翠屏XX苑的煤气工程已通过复检。2011年12月28日,广州市公安消防局作出致攀达公司的《关于对XX苑建筑工程消防验收合格的意见》,综合评定:自编A1幢商住楼和小区联体地下室土建工程消防验收合格。2012年1月12日,广东电网公司广州天河供电局向攀达公司出具《客户受电工程竣工检验意见书》,认定:用电地址为广州市天河区中山大道北珠村加油站以东的受电工程竣工检验合格。2012年3月8日,广州市天河区建设工程质量安全监督站评定翠屏XX苑的工程竣工施工安全评价为合格,并出具《单位工程施工安全评价书》。2012年5月14日,广州市天河区建设工程质量安全监督站作出致攀达公司的《建设工程质量验收意见书》,内容为:翠屏XX苑工程于2012年3月29日进行工程质量验收,……该工程质量验收的组织形式、验收程序、执行验收标准等符合工程质量验收有关规定,请攀达公司抓紧完善其它专项验收,及时办理竣工验收备案手续。攀达公司在本案审理中还确认翠屏XX苑尚未办妥永久用水手续,也未取得竣工验收备案表”。

(2014)穗中法民五终字第3947号案民事判决还查明原审法院向相关部门调查取证的具体情况如下:一、向广州市规划局天河分局查询以下问题:1.案涉房屋所在的翠屏XX苑办理规划验收手续的具体情况如何?未通过规划验收的原因是什么?2.攀达公司提出拆除非法封闭等部分是唯一的整改措施,但众业主对此不认同,认为拆除非法封闭等部分不是唯一的整改措施;除上述拆除非法封闭部分的整改方案外,是否有其他可行的整改方案供选择,从而使翠屏XX苑通过规划验收?该局于2014年7月28日作出穗规天河[2014]632号《广州市规划局天河分局关于翠屏XX苑规划验收问题的复函》,答复原审法院如下:“一、来函所涉建设工程前经市规划局《建设工程规划许可证》(穗规建证[2008]2193号)批准,在天河区中山大道北珠村加油站以东新建商品住宅楼3幢(自编A栋)和商品住宅楼2幢(自编B栋),建设单位为攀达公司;2013年5月,建设单位向我局申请‘翠屏XX苑’项目规划验收,经现场核查,因存在擅自将工作阳台、花池封闭,将部分花池改为阳台使用,非机动车库面积不足,东南侧台阶,部分绿化占用规划路等问题,根据《广州市城市规划条例》的有关规定,我局以穗规函[2013]2718号文暂不同意该项目规划验收。二、关于‘翠屏XX苑’整改措施问题,建设单位应按穗规函[2013]2718号的要求实施整改;鉴于小业主已入住,存在整改困难的实际情况,攀达公司曾向我局提出拟将该建设工程部分住宅、大堂、商业等调整为架空层,其建筑面积抵消已违法封闭工作阳台、花池等超出的计容建筑面积的整改方案;经研究,上述整改方案涉及第三方利益须进行公示,未经规划许可擅自封闭阳台、花池,导致面积增加已构成违法建设;根据《广州市城乡规划程序规定》有关规定,建设单位应向广州市城市管理综合执法部门申报该建筑工程违法建设处理,经城市管理综合执法部门处罚并执行完毕后,可重新向我局申请办理规划验收手续;由于该项目情况复杂,涉及多人利益,因此我局建议攀达公司根据实际情况,提出切实可行的解决方案供我局审核后,如程序、实体均符合规划审批要求,我局则按职能对‘翠屏XX苑’建设工程进行规划验收”。二、再次向广州市国土资源和房屋管理局查询以下问题:翠屏XX苑在未通过规划部门的规划验收的情况下,是否能够办理将翠屏XX苑的各房屋过户至各业主名下的手续(即“小确权”手续)?通过规划部门的规划验收是否是办理将翠屏XX苑的房屋权属登记至攀达公司名下的手续(即“大确权”手续)及将各房屋过户至各业主名下的手续(即“小确权”手续)的必要条件?该局于2014年8月14日作出穗国房协查[2014]406号《关于翠屏XX苑能否办理过户手续问题的复函》,答复原审法院如下:“一、经查,翠屏XX苑以攀达公司名义领取预售许可证20090509号,该项目尚未办理初始登记。二、根据《广州市城市规划条例》第四十四条第二款,‘未取得建设工程规划验收合格证的,不得投入使用和办理房地产权登记’的规定,若该项目未经规划验收合格,则不具备办理房地产证的条件。三、根据《广州市城镇房地产登记办法》第二十八条的规定,建设工程规划验收合格证及其附图是申请初始登记(即大确权)的必备材料,初始登记完成后再依据《广州市城镇房地产登记办法》第三十一条办理过户至各业主的房地产权证(即小确权)。四、若攀达公司出于主观或客观原因不申请办理初始登记,为了保障购房业主的合法权益,并使司法裁判得到切实执行,符合以下条件的情况下,即使房地产未进行初始登记,我局仍应依法协助执行,直接为购房业主办理交易过户手续:(1)作为案件执行标的房地产虽未进行初始登记,但依法已经竣工验收合格;(2)法院作出了转移房地产权属的生效判决(含调解书)、裁定、协助执行通知书等生效法律文书,并已经送达我局协助执行”。

2014年12月24日,杨冰向原审法院提起本案诉讼,以攀达公司逾期办理房产证的行为严重违约,损害自身合法权益为由,起诉请求判令:1、攀达公司向杨冰支付迟延办证违约金(按已付购房款的每日万分之五的标准,从2014年1月15日起计至攀达公司办理房产证并将房产证交付杨冰之日止);2、攀达公司承担本案诉讼费用。

攀达公司在原审辩称:一、杨冰与攀达公司订立《协议》。杨冰表示“乙方(即杨冰)愿意继续履行《买卖合同》并不予追究自收房之日起至《建设工程质量监督报告》下发之日止这一期间甲方(即攀达公司)的违约责任”。鉴于攀达公司至今尚未获得《建设工程质量监督报告》,故如攀达公司在此期间存在违约行为导致产生违约责任,杨冰表示不予追究。此外,如攀达公司存在逾期办证的违约责任,杨冰也明确表示不追究。二、杨冰未能协助攀达公司进行整改,对逾期办证存在过错,应自行承担自攀达公司通知整改之日起至整改完成期间因此而导致的损失扩大的责任。三、杨冰将房屋交付给装修单位装修时,根据杨冰与装修单位协商确定装修方案(详见装修修改平面图),才将阳台封闭,因此,杨冰对于“阳台封闭”存在过错,不应由攀达公司全部承担逾期办证的违约责任。四、杨冰主张按案涉商品房总价款每日万分之五的标准计付违约金,显然过分高于杨冰的实际损失,应予以调整。根据案涉《商品房买卖合同》附件七补充协议第七条的约定,杨冰同意给予攀达公司推迟15天的交楼的免责期。故如攀达公司确需承担逾期办证的违约责任,应结合该条约定计算违约金的起算时间。

原审法院认为:杨冰与攀达公司签订的《买卖合同》是双方当事人的真实意思表示,其主要内容不违反国家法律及行政法规的强制性规定,是合法有效的,对双方均有法律约束力。本案中,杨冰作为案涉房屋的买受人已履行了合同约定的付款义务,攀达公司作为案涉房屋的出卖人则负有向作为买受人的杨冰交付房屋及转移房屋所有权即办理房屋权属证书的义务,如攀达公司未依约定在双方约定的办证期限届满前为杨冰办理案涉房屋的权属证书则构成违约,反之则不构成违约。根据《协议》第6条的约定,结合《协议》的签订时间晚于《买卖合同》及其附件七补充协议的签订时间,应认定杨冰与攀达公司双方关于案涉房屋的办证期限的约定以签订时间在后的《协议》中“甲方承诺在收到乙方提交的契税完税单及物业维修基金单后,两年内办妥该房屋的房产证”为准。虽然杨冰主张其向攀达公司提交《契税完税证》和《物业维修基金单》的时间为2012年1月6日,但未能举证证明,不予采信。攀达公司自认已于2014年收到杨冰提交的《契税完税证》和《物业维修基金单》,予以确认。但由于攀达公司在原审法院规定的举证期限内未能提交上述《契税完税证》和《物业维修基金单》的原件以供核对并提交证据证明其签收的具体时间,故应承担不利的法律后果。综合本案案情,结合现有证据,原审法院酌情认定杨冰在与攀达公司签订《协议》当天,即2012年7月20日已向攀达公司提交了《契税完税证》和《物业维修基金单》。据此,原审法院认为案涉房屋的办证期限的届满时间最晚不应超过2014年7月20日。杨冰已履行了合同约定的付款义务,依约定如是因攀达公司的责任导致杨冰在上述办证期限届满前(即2014年7月20日前)未能取得案涉房屋的权属证书,则攀达公司构成违约。现合同约定的攀达公司为杨冰办理案涉房屋权属证书的期限已经届满,但从广州市国土资源和房屋管理局于2014年8月14日作出的穗国房协查[2014]406号《关于翠屏XX苑能否办理过户手续问题的复函》的内容可知,由于翠屏XX苑尚未取得《建设工程规划验收合格证》,且本案情形不属于上述复函中第四点的情形,因此,现尚不具备将案涉房屋的产权过户至杨冰名下的条件。据此,原审法院认定攀达公司存在迟延办理案涉房屋权属证书的违约情形。从本案查明的事实可知,翠屏XX苑因存在“擅自将工作阳台、花池封闭,将部分花池改为阳台使用;非机动车库面积不足;东南侧台阶,部分绿化占用规划路等问题”未能通过规划验收,即上述问题是整个小区中的各房屋共同存在的问题,因案涉房屋依约是由攀达公司带装修出售的,而对案涉房屋的工作阳台、花池进行改动的施工人同时亦是攀达公司自认的其委托的翠屏XX苑中各房屋的室内装修工程的施工人惠某公司,因此,攀达公司以《房屋室内装修合同》为由抗辩称封闭工作阳台、花池是杨冰自行委托惠某公司改动案涉房屋的结构,理由不成立,原审法院不予采纳,并据此认定将包括案涉房屋在内的翠屏XX苑中各房屋的工作阳台、花池封闭是由攀达公司统一进行,攀达公司理应对此承担相应责任。攀达公司虽已在翠屏XX苑张贴《配合整改的书面通知》《配合整改的再次书面通知》,但上述通知中对于施工的安全问题、施工期间业主的居住问题等均未提及。现攀达公司抗辩称对“擅自将工作阳台、花池封闭,将部分花池改为阳台使用”的整改措施仅为拆除封闭窗户即可,但未能提交证据证明如此整改即能通过规划部门的验收,况且,攀达公司在上述通知中仅告知业主“对整改施工工作给予配合、协助”及“如全体业主配合整改,我司预计完成整改的工期为60个自然日;我司会在施工前3天通知各业主,……”,现有证据并未显示攀达公司已确定具体施工时间并已通知杨冰。至于对需整改的“非机动车库面积不足;东南侧台阶,部分绿化占用规划路等问题”,攀达公司亦无证据证明其已完成整改。在此情况下,攀达公司以杨冰不配合整改为由抗辩称其在此后无须再承担相应责任,依据不足,不予采纳。攀达公司因其自身原因至今未履行协同杨冰办理案涉房屋权属证书的义务,其行为已构成违约,应承担相应的违约责任。双方于2012年7月20日签订的前述《协议》第3条是针对攀达公司迟延交楼的处理问题作出约定,并未涉及迟延办证问题的处理,攀达公司以此为由抗辩称杨冰已放弃追究其迟延办证的违约责任,理由不成立,不予采纳。杨冰与攀达公司双方已经在合同中约定了迟延办理房屋权属证书的违约金计付标准,因此,攀达公司应当按照杨冰已付房价款1085018元的每日0.05%的标准,从迟延之日(即2014年7月21日)起向杨冰支付迟延办证违约金。上述迟延办证违约金的计付标准并未过高,攀达公司请求予以调低,不予采纳。如前所述,现攀达公司仅向业主发出前述《配合整改的书面通知》《配合整改的再次书面通知》,而在此后攀达公司能否具体落实整改方案、攀达公司采取的整改措施是否到位、杨冰在具体可行的整改方案作出后是否配合整改等责任均不确定,须具体问题具体分析其成因及责任归属,认为上述违约金以暂计至杨冰提起本案诉讼之日(即2014年12月24日)为宜。但杨冰与攀达公司之间的逾期办证纠纷,本案未尽处理部分,双方可另循合法途径解决。为此,原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定,于2015年12月22日作出如下判决:一、攀达公司于本判决发生法律效力之日起10日内,向杨冰支付迟延办理权属证书的违约金(按已付房价款1085018元的每日0.05%的标准,从2014年7月21日起计至2014年12月24日止);二、驳回杨冰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1930元,由攀达公司负担。

判后,上诉人攀达公司不服,向本院提起上诉称:原审法院未审慎审查案涉基本事实,应予纠正。一、攀达公司已依据规划部门的整改要求告知全部业主整改方案,该方案已完整表述了整改实施的必要性、整改的范围、时间、场所、损害赔偿责任、不配合整改的法律后果等。案涉整改的实施仅仅是拆除窗户,该方案已与规划部门商洽确定,是目前唯一能实现整改效果的方案,而所谓的整改效果即攀达公司向规划部门申请报建的方案,体现在了案涉《商品房买卖合同》第四条关于非封闭阳台个数的约定及其附件一《房地产平面层图》中。换言之,拆除窗户以后的房屋现状是攀达公司依据《商品房买卖合同》的约定,应交付给业主的房屋状态。至于拆除窗户以后或可能发生的安全问题或者居住、使用问题则属于另一法律关系,如因此对业主造成损害,则另须分析其成因及责任归属,故业主不应以另一法律关系对抗依法必须实施的整改。另须说明的是,拆除窗户这一行为的实施仅仅需要业主允许施工人员入户作业,并不涉及持续的施工期间,当然地也不涉及原审法院认为的“施工期间的安全问题、居住问题”。即使涉及施工期间的安全问题,因为是攀达公司组织、实施的整改,攀达公司依法也应对施工安全负责。至于拆除后的问题,如前述,则属于另一法律关系。因此,原审法院以攀达公司未提及施工的安全问题、施工期间业主的居住问题等,认为业主可不予配合我司整改,显属不当。二、原审法院认为攀达公司并未确定施工具体时间并通知杨冰,因此不能配合整改不可归咎于杨冰。然而,原审法院并未注意因整改须全体业主配合,故攀达公司能确定施工具体时间的前提是在全体业主配合整改的情形下,攀达公司也将此意思表述在告知全体业主的配合整改通知中。鉴于业主不配合整改(杨冰也在庭审中自认其不同意整改),攀达公司无法确定施工的具体时间,并通知业主。因此,原审法院以攀达公司未确定整改时间并通知业主为由,认为业主拒不配合整改有理,实属本末倒置。三、对于规划部门要求整改的另两个问题,即非机动车库面积不足、部分绿化占用规划路的问题,攀达公司已经整改完毕,因规划部门并未单就该两个问题另行验收,故攀达公司已申请法院对该两个问题是否整改完毕向规划部门调查取证,原审法院以此为由认为攀达公司无举证已完成整改是错误的,应予纠正。四、2016年7月份涉案楼盘已经完成整改,并顺利通过规划验收。完成整改措施是在政府协调下业主予以配合把阳台拆除,说明如果当初业主配合攀达公司拆除阳台的话,规划可以提前通过,也就不存在所谓违约问题。由于业主不能配合攀达公司整改而导致其自身损失扩大的责任,应由业主自行承担。综上,攀达公司上诉请求:1、撤销原审判决第一项;2、改判驳回杨冰的全部诉讼请求;3、本案的诉讼费用由杨冰承担。

被上诉人杨冰答辩称:同意一审判决,不同意攀达公司的上诉请求。我方在庭审中没有自认不同意整改,攀达公司上诉所述不属实。

经二审审查,双方当事人对原审判决查明事实均无异议,本院予以确认。

本院认为,本案二审争议的焦点问题是攀达公司应否承担迟延办证的违约责任。根据业已查明的事实可知,攀达公司未能在合同约定的时间内为杨冰办理案涉房屋权属证书,已经构成违约,应承担迟延办证的违约责任。因涉案房屋未能办妥房屋权属证书的原因是案涉小区翠屏XX苑因存在“擅自将工作阳台、花池封闭,将部分花池改为阳台使用;非机动车库面积不足;东南侧台阶,部分绿化占用规划路等问题”未能通过规划验收,攀达公司在此情况下在翠屏XX苑张贴《配合整改的书面通知》、《配合整改的再次书面通知》,并主张系业主不配合办理整改导致规划验收未能通过。对此,本院认为,经审查上述通知内容可知:攀达公司对于施工过程中的安全问题、施工期间业主的居住问题等均未提及;而现该司所称对擅自将工作阳台、花池封闭、将部分花池改为阳台使用的整改措施仅为拆除封闭窗户即可的主张,亦未能提交证据证明如此整改即能通过规划部门验收;况且在上述通知中攀达公司仅告知业主需要配合整改及整改工期为60个自然日,整改前提前3日通知业主,但现并无证据证实攀达公司已经确定了施工时间并通知了杨冰;综上,攀达公司以杨冰不配合其司整改为由主张其司无需承担逾期办证的违约责任,依据不足,本院不予支持。攀达公司的其他上诉理由因无证据予以证实,且并不影响本案处理结果,本院对攀达公司的其他上诉主张不予采纳。

综上所述,原审判决认定事实清楚,适用法律正确,处理结果并无不当,本院予以维持。上诉人攀达公司的上诉主张缺乏充分依据,本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项的规定,判决如下:

驳回上诉,维持原判。

二审案件受理费1930元,由上诉人广州市攀达房地产开发有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判长 蔡培娟

审判员 谭红玉

审判员 黄 嵩

二〇一六年九月十三日

书记员 杨银桃