刘剑峰、广州广进房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书

2019年6月27日刘剑峰、广州广进房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书已关闭评论 20 6354字

广东省广州市中级人民法院

民 事 判 决 书

(2018)粤01民终15724号

上诉人(原审原告):刘剑峰,男,1985年7月22日出生,汉族,住广东省广州市海珠区。

委托诉讼代理人:马占福,广东经纶律师事务所律师。

被上诉人(原审被告):广州广进房地产开发有限公司,住所地广东省广州市荔湾区西塱江夏村****。

法定代表人:林叶材,职务:执行董事。

委托诉讼代理人:龙天然,男,1973年6月15日出生,住广东省化州市,系该司职员。

委托诉讼代理人:黄志斌,男,1981年8月31日出生,住广东省广州市荔湾区,系该司职员。

上诉人刘剑峰因与被上诉人广州广进房地产开发有限公司(以下简称广进公司)商品房预售合同纠纷一案,不服广州市荔湾区人民法院(2018)粤0103民初2802号民事判决,向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案,现已审理终结。

刘剑峰上诉请求:1.撤销一审判决第二项,改判自本判决发生法律效力之日起三十日内,广进公司向刘剑峰支付逾期办证违约金(以房屋总价款1683793元为基数,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准,从2017年10月18日计至广进公司办妥广州市荔湾区xx号(自编B1栋)1105房的不动产权证并交付给刘剑峰之日止,违约金总额以本金为限)。2.本案一、二审诉讼费用由广进公司承担。事实和理由:一、一审法院认定房屋总价款为1300960元,没有加上382833元装修款,与事实不符。首先,根据案涉合同补充协议可知,广进公司向刘剑峰交付的商品房是带“精装修”的,故刘剑峰没有必要再委托他人进行装修。其次,在一审时提交了《装饰工程委托协议书》的购房业主,一审法院均认定房屋总价款应由装修款和购房款共同构成。但刘剑峰提交的证据“装修款”发票的收款人与《装饰工程委托协议书》的受托方同为广东宏大建筑安装工程有限公司(以下简称宏大公司),说明这两种装修款的性质是一致的,故房屋总价款应由装修款和购房款共同构成。且上述案件均发生在房地产市场调控政策的大背景下,其实为同一批案件。再次,刘剑峰此前并不认识宏大公司,宏大公司也没有向刘剑峰提供任何装修服务,在此情况下,该“装修款”只能被认定是“购房款”的组成部分。最后,刘剑峰二审提交的《装饰工程委托协议书》应是新证据,因该协议书被广进公司拿走,导致刘剑峰在一审时无法取得。二、本案违约金为逾期办证违约金,从逻辑上讲应计至广进公司办妥不动产权证之日止。且一审法院之前的生效判决对同类案件的处理均是将违约金计至不动产权证办妥之日止。综上,请求二审法院依法支持刘剑峰的上诉请求。

广进公司二审答辩,同意一审判决。

因本案纠纷,刘剑峰于2018年3月30日向一审法院提起本案诉讼,请求判令:1.广进公司向刘剑峰支付逾期办证的违约金(从2017年10月17日起计至房屋产权过户登记手续办妥之日止,以购房款总额1683793元为基数,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算);2.广进公司在30日内办妥广州市荔湾区xx号(自编B1栋)1105房的房地产权证给刘剑峰;3.广进公司承担本案全部诉讼费用。

一审法院认定事实:2014年2月27日,刘剑峰(乙方)和广进公司(甲方)签订了《广州市商品房买卖合同(预售)》约定:(第四条)乙方购买xx园自编A、B栋自编B1栋11层1105房,房屋地址:荔湾区xx号(自编B1栋)1105房;(第七条)该商品房按套出售,按套内建筑面积计算房价,总金额1300960元;(第八条)甲方同意乙方按按揭贷款方式付款;(第十条)按揭付款的,如果乙方未能按照本合同第八条约定的期限将首期款支付至预售款监控账号,甲方有权要求乙方每日按未支付首期房价款0.05%的标准支付违约金等;(第十三条)甲方应当在2015年6月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。(第十四条)延期交房的违约责任,逾期不超过180日(含)的,甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止,每日按总房价款的0.003%的标准向乙方支付违约金,本合同继续履行;逾期超过180日,不超过365日(含)的,甲方每日按总房价款0.005%的标准向乙方支付违约金,本合同继续履行;逾期超过365日,不超过730日(含)的,甲方每日按总房价款0.008%的标准向乙方支付违约金,本合同继续履行等;(第二十一条)甲方应在该商品房交付之日起210个工作日内到房地产登记机构为乙方办妥产权登记,并将乙方为产权人的房地产权证交付乙方;(第二十二条)1.甲乙双方共同办理产权登记的,如因甲方未履行相关义务造成甲乙双方不能按本合同第二十一条约定期限向房地产登记机构申请办理房地产转移登记的,甲方应自逾期之日的次日开始,每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金;2.乙方委托甲方办理产权登记的,如因甲方未履行相关义务造成乙方不能按本合同第二十一条约定期限办妥并取得《房地产权证》的,甲方应自逾期之日的次日开始,每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金等。另合同附件七补充协议对主合同条款进行了补充和变更:九、合同第二十一条变更为:甲方应当在商品房项目建设工程规划验收合格后一定期限内申请该商品房项目的房地产初始登记,双方同意乙方委托甲方办理,甲方应在该商品房交付之日起500个工作日内到房地产登记机构为乙方办妥产权登记,并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方;十、合同第二十二条变更为:1.办理产权登记之前,乙方必须向甲方付清全部房价款及税费,同时向甲方提供产权登记机关要求的乙方提供的证件资料,否则甲方无法为乙方办理房地产权证,应免除甲方延期办证的责任;2.如因甲方未履行相关义务造成乙方不能按本合同补充协议第九条约定期限办妥《房地产权证》的,逾期不超过180日的,甲方每日按总房价款0.003%的标准向乙方支付违约金,本合同继续履行;逾期超过180日、不超过365日的,甲方每日按总房价款0.005%的标准向乙方支付违约金,本合同继续履行;逾期超过365日,不超过730日的,甲方每日按总房价款0.008%的标准向乙方支付违约金,本合同继续履行;逾期超过730日的,乙方要求继续履行的,甲方每日按总房价款0.008%的标准向乙方支付违约金,合同继续履行。

上述合同签订后,刘剑峰向广进公司支付了合同约定的房价款,广进公司于2014年3月26日、2014年8月15日向刘剑峰开具广州市荔湾区xx号1105房的购房发票两张,合计金额为1300960元。

一审庭审中,刘剑峰认为购房款应由合同房价款及装修款组成,并提交了宏大公司于2014年3月22日向刘剑峰开具的金额为382833元的元邦明月水岸装修款发票。

刘剑峰为证明其于2015年10月16日收楼,提交了广进公司于2015年10月16日开具的住宅管理费发票,发票记载,案涉房屋住宅管理费从2015年10月17日起算。

一审另查,广进公司于2015年6月2日取得案涉房屋所在大楼的《广州市建设工程规划验收合格证》;于2015年11月11日取得xx城中村改造项目第二期A、B组团商业、住宅楼工程的《房屋建设工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。

一审法院于2017年11月10日向广州市国土资源和规划委员会发函查询xx园购房业主能否办理不动产权证,该委于2017年12月22日函复如下:若来函项目已取得竣工验收合格证,购房业主可通过司法途径申请单方面办理房屋所有权首次登记。

一审法院认为:刘剑峰与广进公司签订的《广州市商品房买卖合同(预售)》是双方当事人的真实意思表示,没有违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效。根据房管部门出具的复函,案涉项目已先后取得《广州市建设工程规划验收合格证》、《房屋建设工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》,具备为业主办理产权登记的条件,故对于刘剑峰要求广进公司办妥广州市荔湾区xx号(自编B1栋)1105房的房地产权证的诉讼请求,予以支持。庭审中,双方争议的焦点在于逾期办证违约金的计付,对此分析如下:

关于购房款的数额,刘剑峰认为案涉房屋的总价款应由《广州市商品房买卖合同(预售)》约定的购房款和装修款共同构成。但刘剑峰只提交了装修款发票,并未提交其他相关证据予以证实其主张,故刘剑峰要求逾期办证违约金应以购房款和装修款总和为基数的诉讼请求,依据不足,不予支持。

关于违约金标准,双方签订的《广州市商品房买卖合同(预售)》约定购房人逾期履行付款义务的违约金标准为每日按未支付首期房价款的0.05%,而出卖人逾期履行交房、办证义务的违约金标准为每日按总房价款的0.003%~0.008%,明显违背《中华人民共和国合同法》第五条的公平原则,刘剑峰主张调整违约金标准合法有理,予以支持。因合同约定的广进公司逾期办证的违约金标准明显过低,现刘剑峰主张按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息计算违约金没有违反法律规定,且该标准仍低于合同中针对购房人的违约金标准,予以支持,根据公平原则确定违约金参照中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率上浮40%的标准计付,违约金总额应以本金为限。

关于违约金的起止时间,根据补充协议约定,广进公司应在该商品房交付之日起500个工作日内为刘剑峰办妥产权登记,结合刘剑峰提交的住宅管理费发票记载,刘剑峰于2015年10月17日办理收楼,按照合同约定,广进公司应当在该商品房交付之日起500个工作日(即2017年10月17日)内到房地产登记机构为刘剑峰办妥产权登记,并将以刘剑峰为产权人的房地产权证交付刘剑峰。因此广进公司应从2017年10月18日起向刘剑峰支付逾期办证违约金,并支付至本判决发生法律效力之日止。因本判决发生法律效力之后的逾期办证事实尚未发生,故本判决发生法律效力之后如发生新的法律事实刘剑峰应予另案起诉。

综上所述,一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条的规定,于2018年6月27日作出判决如下:一、自本判决发生法律效力之日起三十日内,广进公司为刘剑峰办理广州市荔湾区xx(自编B1栋)1105房的不动产权证并交付给刘剑峰。二、自本判决发生法律效力之日起三十日内,广进公司向刘剑峰支付逾期办证违约金[以房屋总价款1300960元为基数,参照中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率上浮40%的标准,从2017年10月18日计至本判决发生法律效力之日止,违约金总额以本金为限]。三、驳回刘剑峰的其他诉讼请求。本案受理费525元,由刘剑峰负担120元,由广进公司负担405元。

经审查,一审法院查明事实并无不当,本院予以确认。

二审过程中,刘剑峰向本院提交两份证据:1.证据一,刘剑峰与宏大公司于2013年10月签订的《装饰工程委托协议书》,载明装修工程总价为人民币382833元,拟证明装修款实际上是房价款的一部分。2.证据二,荔湾区人民法院(2017)粤0103民初8099号民事判决书,拟证明一审法院在处理同类案件中判决房屋总价款由装修款和房价款共同构成,逾期办证违约金计算至不动产权证办妥之日止。对于刘剑峰二审提交的证据,广进公司质证认为,对真实性、合法性没有异议,关联性不认可。

广进公司向本院提交广州市不动产登记中心于2018年8月6日出具的广州市不动产首次登记告知通知书,拟证明案涉房屋具备办证条件。对于广进公司二审提交的证据,刘剑峰质证认为:真实性、合法性没有异议,对关联性有异议,该证据不能否定刘剑峰的诉讼请求。

二审另查明,广进公司与刘剑峰签订的《广州市商品房买卖合同(预售)》附件七第十一条载明:装修交付。

二审庭审中,刘剑峰述称其签订《装饰工程委托协议书》是在售楼部签订,签完后由广进公司拿回去盖上宏大公司公章的。广进公司虽不予确认,但并未明确否认。

二审庭审中,广进公司述称刘剑峰的房屋实际面积比合同约定的小,故已退214元的房屋面积差异款给刘剑峰。刘剑峰对此予以确认。

本院认为,刘剑峰在向广进公司购买案涉房屋时,签订了两份合同,一份是其与广进公司签订的《广州市商品房买卖合同(预售)》(下称买卖合同),一份是其与宏大公司签订的《装饰工程委托协议书》(下称装修合同),但刘剑峰称其签订装修合同时并无宏大公司人员在场签约,而是在售楼部签约,其签字后是由广进公司拿回去盖上宏大公司公章,对此事实广进公司虽未确认,但也未明确否认。结合商品房买卖中的现实情况和审判实践中的经验判断,本院采信刘剑峰的主张,本案装修合同实质为广进公司主导所签。

广进公司与刘剑峰签订的买卖合同除房屋交易价款外,其他内容是双方当事人的真实意思表示,未违反法律行政法规的强制性规定,应为合法有效。广进公司主导刘剑峰与宏大公司签订的装修合同,并非合同双方当事人的真实意思表示。刘剑峰与广进公司签订的买卖合同中已经约定案涉房屋装修交付,可见,装修的义务主体应为广进公司,刘剑峰无需再行与他人就案涉房屋签订装修合同。广进公司主导刘剑峰与宏大公司签订装修合同,约定装修款为382833元,实为将案涉房屋交易价款拆分为两部分,一部分为买卖合同价款1300960元,一部分为装修价款382833元,有规避地方政府房地产调控限价政策、逃避税收的嫌疑,损害了社会公共利益。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力,依照有关法律规定处理”的规定,刘剑峰与宏大公司签订装修合同为虚假意思表示,并未真正履行,且有违法嫌疑,应为无效。但是,双方当事人隐藏的真实意思表示为案涉房屋实际交易价款为1683793元。因刘剑峰确认总房价款中已退回面积差异款214元,故应以房屋实际交易价款1683579元作为计算逾期办证违约金的基数。一审对此认定有误,本院予以纠正。

按照双方当事人在买卖合同中的约定,广进公司至今未为刘剑峰办理产权证,构成违约,应当履行办证义务,并向刘剑峰支付逾期办证违约金。但双方当事人在合同中对双方违约责任的约定不平等,刘剑峰要求予以调整,一审法院参照中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率上浮40%标准计付逾期办证违约金,并无不当,本院予以维持。但是,本案房屋已经具备办证条件,按照买卖合同约定,违约金计付截止时间应为广进公司办妥案涉房屋产权证并交付给刘剑峰之日止。刘剑峰的一审诉讼请求要求计至房屋产权过户登记手续办妥之日止,属于其处分自身权利的行为,本院予以照准。其二审上诉要求逾期办证违约金计付至交付产权证之日,超过其一审诉请,本院不予支持。一审对此处理不当,本院予以纠正。

综上所述,刘剑峰的上诉请求成立,应予支持;一审判决认定事实部分有误,处理部分不当,应予纠正。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定,判决如下:

一、维持广州市荔湾区人民法院(2018)粤0103民初2802号民事判决第一项;

二、变更广州市荔湾区人民法院(2018)粤0103民初2802号民事判决第二项为:自本判决发生法律效力之日起三十日内,广州广进房地产开发有限公司向刘剑峰支付逾期办证违约金[以房屋价款1683579元为基数,参照中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率上浮40%的标准,从2017年10月18日计至房屋产权过户登记手续办妥之日止,违约金总额以本金为限]。

一审案件受理费525元、二审案件受理费1050元,均由广州广进房地产开发有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判长 刘贤君

审判员 谭红玉

审判员 郑怀勇

二〇一八年十月十一日

书记员 眭 翘

李倩妤

继续阅读
avatar