吴澍东、广州太平洋土地建设有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书

2020年6月27日吴澍东、广州太平洋土地建设有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书已关闭评论 9 5278字

广东省广州市中级人民法院

民 事 判 决 书

(2019)粤01民终183号

上诉人(原审原告):吴澍东,男,1981年6月5日出生,汉族,住广东省广州市增城区。

委托诉讼代理人:袁丹,广东经纶律师事务所律师。

被上诉人(原审被告):广州太平洋土地建设有限公司(以下简称太平洋公司),住所地广东省广州市增城区新塘镇工业加工区**。

法定代表人:陈子键。

原审第三人:广州市增城区国土资源和规划局(以下简称增城区国规局),住所地广东省广州市增城区荔城街光明西路。

法定代表人:黄沃波。

上诉人吴澍东因与被上诉人太平洋公司及原审第三人增城区国规局商品房预售合同纠纷一案,不服广东省广州市增城区人民法院(2017)粤0183民初3316号民事判决,向本院提起上诉。本院依法组成合议庭,进行了审理。上诉人吴澍东的委托诉讼代理人袁丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

吴澍东上诉请求:一、撤销一审判决第一、二项,依法改判;二、上诉费由太平洋公司承担。事实和理由:一、吴澍东与太平洋公司签订的《商品房买卖合同》合法有效,且合同约定的房屋面积为141平方米;二、房管部门没有按照2002年的规划作出相应的登记,且在2003年对涉案房屋进行所有权初始登记、房屋建筑面积测绘报告。在吴澍东不知情的情况下,房管部门对涉案房屋301房的门牌××房、302房。但房管部门只是对房屋编号的变更,房屋的住址、面积没有变更;三、一审仅认定301房办理预告登记,302房未办理预告登记,与事实不符。根据《商品房买卖合同》的约定,分摊面积是按照141平方米的房屋面积进行计算,其中302房包含部分公共部位分摊面积。且吴澍东亦已依据合同约定办理面积为141平方米的房屋备案登记手续、商品房预售管理登记审批、抵押备案登记、个人购房借款合同手续并缴纳契税;四、广州市国土资源和规划委员会作出《广州市国土资源和规划委员会关于增城区新塘镇太平洋工业区第x幢301、302房相关情况的复函》,属于对增城区国规局的咨询性答复且未经法庭质证,不能作为本案定案的依据。

太平洋公司经本院公告传唤、增城区国规局经本院传票传唤,均无正当理由未到庭参加诉讼。

2017年5月18日,吴澍东向一审法院提起本案诉讼,请求判令:一、确认位于广州市增城区新塘镇太平洋工业区太平洋花园x幢301房、302房(套内面积141平米)的所有权归吴澍东所有;二、太平洋公司立即为吴澍东办理上述房产的产权登记手续,增城区国规局予以协助办理;三、本案诉讼费由太平洋公司负担。

一审法院认定事实:2002年11月7日,增城市房地产交易所出具《商品房预售管理登记审批》,载明“房产座落地址新塘镇太平洋工业区太平洋花园x幢301房预售单位广州太平洋土地建设有限公司预购人姓名吴澍东……预售面积141总购房价332055.00……”。

2002年7月11日,吴澍东(买受人)、太平洋公司(出卖人)签订《商品房买卖合同》,载明“……第一条项目建设依据出卖人以转让方式取得位于增××新塘镇太平洋工业区……出卖人经批准,在上述地块上建设商品房,……太平洋花园……第三条买受人所购商品房的基本情况买受人购买的商品房为……该商品房为本合同第一条规定的项目中的第x幢三【单元】【层】301号房。……该商品房合同约定建筑面积共141平方米,其中,套内建筑面积141平方米。……第四条计价方式与价款……1、该商品房属预售,按套出售,……总金额叁拾叁万贰仟零佰伍拾伍元整。……第六条付款方式及期限买受人按下列第3种方式付款:3、其他方式买受人在签订合同时付首期款共计人民币壹拾万贰仟零佰伍拾伍元正(¥102055),余款做银行按揭。……开户银行为中国工商银行增城市支行专用账户……第八条交付期限出卖人应当在2002年10月1日前,依照国家和地方人政府的有关规定,……并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。……第十五条关于产权登记的约定出卖人应当在商品房交付使用后30日内,将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。……”。

2002年9月11日,太平洋公司出具《收据》,载明“今收到x幢301#吴澍东首期房款壹拾零万贰仟零佰伍拾伍元”。

2002年7月11日,吴澍东与中国工商银行增城市支行签订《个人购房借款合同》,载明“……第二条借款条款第一条贷款金额。……金额为人民币贰拾叁万元230000元。第二条贷款用途贷款用于借款人购买坐落于增××新塘镇太平洋工业区太平洋花园x座301房的住房,建筑面积为141平方米。……第四条贷款期限贷款期限为20年,……”,并将涉案房屋办理了抵押登记。

2016年7月26日,广州市增城区国土资源和房屋管理局出具《增城区国土规划局关于吴澍东信访事项的答复》,载明“吴澍东……你要求提供新塘镇太平洋工业区太平洋花园x幢301房相关材料的事项收悉。经查,现向你提供该房屋办理出示登记的相关材料,请详见清单。……附件:……5、房屋建筑面积测绘报告。……”,附件《房屋建筑面积测绘报告》载明“实勘、汇总一览表……地址太平洋花园员工宿舍x幢……房屋建筑面积分户汇总表201至701套内面积71.76*6……建筑面积80.29*6……套内面积、分摊面积汇总表201至701单套面积71.70套数6……”。

2017年3月22日,增城区地方税务局稽查局出具《税收违法检举案件检查情况书面告知书》,载明“检举人吴澍东被检举人广州市太平洋土地建设有限公司检举事项企业涉嫌未按规定开具发票检查结果……该公司回复我局:将房屋销售给你及吴润伙,当年已开具房地产销售发票,当年销售收入已完税,因距今已十几年该发票存根联已超过保管期限并已销毁,该期间的账册已都超过保管期限,已无法提供。我局对已过保存期的发票和账册是无法进行核实的,鉴于上述情况,我局对你间距事项暂无法进行查证。……”。

因吴澍东向一审法院主张位于广州市增城区新塘镇太平洋工业区太平洋花园x幢301房、302房实际上是《商品房买卖合同》中约定的301房,且吴澍东要求办理上述房屋的过户手续,为查明位于广州市增城区新塘镇太平洋工业区太平洋花园x幢301房、302房是否为吴澍东与太平洋公司签订的《商品房买卖合同》中约定的301房及上述房屋能否办理过户手续,一审法院向广州市国土资源和规划局发函了解,广州市国土资源和规划委员会作出《广州市国土资源和规划委员会关于增城区新塘镇太平洋工业区第x幢301、302房相关情况的复函》,载明“……位于增城区新塘镇太平洋工业区内太平洋花园第x幢的房屋由广州太平洋土地建设有限公司开发建设,于2003年8月办理了房屋所有权初始登记。其中301房于2002年11月7日办理了合同备案登记和抵押备案登记手续,预购人为吴澍东,抵押权人为中国工商银行增城市支行。截止2018年1月26日,该房屋无查封情况。302房至今未办理合同备案登记或预售商品房预告登记,亦未办理权属转移登记。上述两房屋所在的宗地为国有建设用地,截至2018年1月26日,宗地无查封情况,处于抵押备案状态。……”。

吴澍东陈述以下事实,1、301房和302房的面积加起来,就是《商品房买卖合同》中约定的301房的面积,因此,上述两个房间其实是一个。2、吴澍东已经提交了办理产权证的资料给太平洋公司。3、吴澍东至今仍居住在涉案房屋,没有转让过涉案房屋,也没有其他人就涉案房屋向吴澍东主张过权利。4、吴澍东多次向太平洋公司要求办理房产证,但是没有办理出来的原因是涉案房屋的税票遗失了以及无法补齐相应的销售发票。5、在本案中,其实是要求开发商履行办证义务。6、吴澍东一直都在依约偿还涉案房屋的按揭贷款。7、吴澍东愿意承担过户产生的相应税费等其他费用。

一审法院认为,吴澍东与太平洋公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示,其内容和形式没有违反国家法律、行政法规的效力性、强制性规定,合法有效,双方当事人均应按照协议的约定履行各自的义务。吴澍东在上述合同签订后依约付清了涉案房屋的转让款给太平洋公司,吴澍东在已足额收取合同对价款的情况下,太平洋公司理应按照约定履行协助吴澍东办理涉案房屋的过户登记手续的义务,但涉案房屋仍然未能办理登记至吴澍东名下的产权证明。且依据《商品房买卖合同》第十五条的约定,太平洋公司负有为吴澍东办理涉案房屋产权证明的义务,现太平洋公司经合法传唤无正当理由拒不到庭,一审法院采信吴澍东提供的证据。故认定太平洋公司具有履行上述协助义务,根据《广州市国土资源和规划委员会关于增城区新塘镇太平洋工业区第x幢301、302房相关情况的复函》,位于广州市增城区新塘镇太平洋工业区太平洋花园****无阻却房屋过户的情况,故对吴澍东要求将位于广州市增城区新塘镇太平洋工业区太平洋花园x幢301房过户至其名下的请求,予以支持。至于吴澍东认为增城区国规局亦负有协助义务,吴澍东据此主张办理涉案房屋过户收据的依据为《商品房买卖合同》,依据合同相对性原则,增城区国规局并非合同当事人,吴澍东要求其负担义务并无依据,不予支持。

至于吴澍东认为位于广州市增城区新塘镇太平洋工业区太平洋花园x幢301房、302房为同一房屋,要求均过户至吴澍东名下的诉讼请求,根据广州市国土资源和规划委员会作出《广州市国土资源和规划委员会关于增城区新塘镇太平洋工业区第x幢301、302房相关情况的复函》显示,并未明确301、302房实为《商品房买卖合同》约定由吴澍东购买的301房,且目前302房未办理预告登记,故对吴澍东的上述主张,不予支持,吴澍东可另循途径解决。

至于吴澍东请求确认位于广州市增城区新塘镇太平洋工业区太平洋花园x幢301房、302房归其所有的请求,依据《中华人民共和国物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外”,涉案房屋尚未办理权属登记,故吴澍东的上述主张缺乏事实和法律依据,不予支持。

综上所述,一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条,《中华人民共和国物权法》第九条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定,于2018年3月15日作出如下判决:一、被告广州太平洋土地建设有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内协助原告吴澍东办理位于广州市增城区新塘镇太平洋工业区太平洋花园x幢301房的权属登记人为原告吴澍东的手续;必须按照房屋管理部门的要求提供相应的资料;二、驳回原告吴澍东的其他诉讼请求。一审案件受理费6280元,由被告广州太平洋土地建设有限公司负担。

二审中,各方均无新证据提交,本院对一审判决查明的事实予以确认。

本院认为,根据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定,并结合《广州市国土资源和规划委员会关于增城区新塘镇太平洋工业区第x幢301房、302房相关情况的复函》载明的“其中301房于2002年11月7日办理了合同备案登记和抵押备案登记手续,预购人为吴澍东,抵押权人为中国工商银行增城市支行”,一审法院对上诉人吴澍东要求将位于广州市增城区新塘镇太平洋工业区太平洋花园x幢301房过户至其名下的请求予以支持正确,本院不再赘述,予以维持。

上诉人吴澍东认为《商品房买卖合同》载明的301房实为广州市增城区新塘镇太平洋工业区太平洋花园x幢301房、302房,要求被上诉人太平洋公司均过户至其名下。上诉人吴澍东一审提交的《商品房预售管理登记审批》、《商品房买卖合同》、《收款收据》、《抵押备案证明》、《个人购房借款合同》,均载明房屋地址为广州市增城区新塘镇太平洋工业区太平洋花园x幢301房,虽上诉人吴澍东认为其已依据合同约定办理面积为141平方米房屋的备案登记手续、商品房预售管理登记审批、抵押备案登记、个人购房借款合同手续并缴纳契税,但《广州市国土资源和规划委员会关于增城区新塘镇太平洋工业区第x幢301房、302房相关情况的复函》并未明确301房、302房实为《商品房买卖合同》约定由上诉人吴澍东购买的301房,事实上302房并未办理合同备案登记或预售商品房预告登记,且上诉人吴澍东亦无确实、充分的证据证明涉案合同载明的141平方米中超出301房面积部分的面积是属于302房,亦无证据证明被上诉人太平洋公司已与其办理302房的交接手续。事实上,在本院指定的举证期限内,上诉人吴澍东亦未提交其实际已占有、使用301房、302房的相关证据,故一审判决不予支持其主张正确,本院予以维持。

综上,上诉人吴澍东的上诉请求不能成立,应予驳回;一审判决认定事实清楚,处理正确,应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项的规定,判决如下:

驳回上诉,维持原判。

二审案件受理费6280元,由上诉人吴澍东负担。

本判决为终审判决。

审判长 韩志军

审判员 谭红玉

审判员 郑怀勇

二〇一九年五月三十一日

书记员 彭文悦

书记员 区敏儿

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