廖桂梅与广州市城市复建有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书

2020年6月28日廖桂梅与广州市城市复建有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书已关闭评论 15 5915字

广东省广州市白云区人民法院

民 事 判 决 书

(2017)粤0111民初1565号

原告(反诉被告):廖桂梅,女,1974年10月10日出生,汉族,住广州市海珠区,

委托诉讼代理人:龚冬春,广东南方福瑞德律师事务所律师。

委托诉讼代理人:王玉晶,广东南方福瑞德律师事务所律师。

被告(反诉原告):广州市城市复建有限公司,住所地广州市越秀区中山四路****。

法定代表人:申海。

委托诉讼代理人:苏祖耀,广东经纶律师事务所律师。

委托诉讼代理人:曾艳湄,广东经纶律师事务所律师。

原告(反诉被告,以下简称原告)廖桂梅与被告(反诉原告,以下简称被告)广州市城市复建有限公司(以下简称城市复建公司)商品房买卖合同纠纷本反诉一案,本院于2017年1月18日立案后,依法适用普通程序,公开开庭进行了审理。原告廖桂梅及其委托诉讼代理人王玉晶、被告城市复建公司的委托诉讼代理人曾艳湄到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告廖桂梅向本院提出诉讼请求:1、判令被告全面履行《金沙复建商厦认购协议书》,按相关规定办理网签手续及办理房产证;按期交付房屋给原告;2、判令被告承担违约赔偿责任,向原告支付违约赔偿金5万元;3、判令被告承担本案的诉讼费。事实和理由:被告在位于金沙洲路111号花城金沙汇销售中心(以下简称“销售中心”)的广告中称,购买金沙汇商铺(又称“金沙复建商厦”)将由专业团队在10年内统一招商运营。在被告销售中心的推荐和指引下,原告与被告就购买位于金沙洲路111号金沙复建商厦商场1幢3层398号商铺达成购买意向。被告于2016年10月17日以广州阳光大地房产频道有限公司的名义向原告收取了20000元团购款。2016年12月3日,双方签订了《金沙复建商厦认购协议书》(编号:No.0004378)及草签了《商品房预售合同》(草签编号:20161212450),约定购房总价款为606227.00元,建筑面积为11.3185平方米,原告于当日向被告付清了全部购房款、支付了商品房预告登记费及商品房买卖印花税853元、物业专项维修基金1188.44元、转移登记费及产权印花税555元。共收628823.44元。而被告拒绝与原告签订《商品房预售合同》,未按相关规定完成网签手续。经原告及原告委托的律师多次催告,被告仍旧以各种无端理由拒绝履约。被告上述行为已经构成违约,严重侵害了原告的合法权利,根据《合同法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》及相关法律规定,被告应当全面履行合同义务,完成商品房买卖的网签手续及办理房产证,并承担相应的违约责任。

被告城市复建公司辩称:答辩意见与反诉意见一致。

被告城市复建公司向本院提出反诉请求:1、请求法院判令解除被告与原告所签署的《金沙复建商厦认购协议书》;2、请求法院判决本案本诉与反诉的诉讼费用由原告承担。事实和理由:被告开发并销售广州市白云区金沙洲路111号金沙复建商厦,被告的销售对象是购买商铺的投资人,并且该投资人是同意被告的销售前提条件:交付10年的经营管理权给相应的经营管理公司,头五年8%的年回报率,前三年的经营收益在销售楼价内抵扣,第四、第五年的经营收益按实际价格计算8%,分四次给付每半年分配一次,余下五年按经营收益二八分成。原告在2016年10月17日前到被告销售现场选择投资时,被告的销售人员余小丽将整个投资情况告知原告,并提供金沙复建商厦投资计划书,计划书明确了推荐单位、原物业总价、优惠折扣、抵扣前三年收益、成交总价、第四、五年收益以及给付时间等具体内容,由原告回家自行研究是否适合其投资。2016年10月17日,原告来销售现场选购商铺,由销售人员余小丽提供全程销售服务,按原告确认拟购买的商铺再进行计算,填写[花城金沙汇]VIP专场选铺单,由原告签名确认。当天向广州阳光大地房地产频道有限公司缴纳2万元电商费,取得2万元抵扣楼款8万元的资格。第二天,又到销售现场交付5万元定金。同年11月27日-29日,被告通知已经选铺的客户进行统一的签约及付款。签约流程是首先签署《委托经营协议》,再签署《金沙复建商厦认购协议书》,然后交付楼款,再提交按揭文件,经银行初步审查后,最后签署《商品房买卖合同》。原告到达签约现场,对于要签署《委托经营协议》其有异议,销售人员已经向其解释清楚,其拒签。之后,销售人员多次与其联系,并确定经营管理协议的内容与向其推荐时并无区别。同年12月3日,原告与销售人员余小丽联系要求前来购买商铺并由原来拟定的按揭方式改为一次性付款,由于改变了付款方式且一次性全额付清,因此余小丽为其争取了二个额外的折扣98折和99折,最后其合同价款是606227元,计算完成确定各项折扣及楼款后,原告当时立即到财务处交付全额楼款,在原告交楼款同时,余小丽准备委托经营协议及认购协议书。被上诉人在签名时,却选择性地签署了《金沙复建商厦认购协议书》,而不签署《委托经营协议》。既然条件不成就,那么合同不生效。被告发函告知原告,要求原告按被告的要求前来签约,未能按期按要求前来签约的,视为原告放弃购买该商铺,并请办理退还楼款的手续。原告在收到函件后并未能按期按要求来签约。根据合同法第三条合同当事人的法律地位平等,一方不得将自己的意志强加给另一方。第四条当事人依法享有自愿订立合同的权利,任何单位和个人不得非法干预。第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。为维护被告的合法权利及诚信原则,被告请求法院判令解除双方已经签署《金沙复建商夏认购书》。

原告廖桂梅辩称:1.原告与被告所签订的《金沙复建商夏认购协议书》(以下简称《认购协议书》)是双方真实、自愿的意思表示,合法有效。2.原告应被告要求,根据《认购协议书》已经支付全部购房款及相关费用,且被告予以收取。该《认购协议书》具备了商品房买卖合同的主要内容,依法应认定为商品房买卖合同。双方之间存在商品房买卖合同关系。3.被告应根据商品房买卖合同及有关规定,为原告办理商铺的网签及房地产证手续,按期交付商铺给原告。4.被告未履行其义务,存在违约行为,应承担违约责任。5.本案所涉商铺的商品房买卖合同,并不存在将签订《委托经营协议》作为销售的前置条件,且被告认为的销售前置条件违反了《商品房销售管理办法》的有关强制性规定,应为无效。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提供的证据《花城金沙汇VIP专场选铺单》、《金沙复建商厦认购协议书》、收款收据、《委托经营协议》、律师函、邮件送达记录、《金沙复建商厦投资计划》,本院予以确认并在卷佐证。

根据当事人的陈述和经审查确认的证据,本院认定事实如下:

被告系具有房地产开发资质的企业。

2016年10月17日,原告与被告的销售人员洽商购买商铺的事宜。期间,被告的销售人员向原告告知了购买商铺须委托经营10年并可享受以前3年租金收益抵扣房款的优惠。当日,原告签署了《花城金沙汇VIP专场选铺单》,其中内容为:

选定铺号:3A098

总价:927595元

折扣:电商2万抵8万+开盘9.7折+前三年收益

折后价:624847元

后上述选铺单先后由被告销售人员、销控人员、财务人员签字确认。

当日,原告向广州阳光大地房产频道有限公司支付了2万元团购款(被告确认可抵扣8万元房款)。

同年10月18日,原告向被告支付了“金沙复建商厦3层-A-098”定金5万元。

同年11月21日,被告取得了项目名称为“金沙复建商厦”的商品房预售许可证。

同年12月3日,被告(出售方,甲方)与原告(认购方,乙方)签订《金沙复建商厦认购协议书》,约定:

一、本项目地址:中国广州市白云区金沙洲路111号金沙复建商厦

认购物业:金沙洲路11号398房

该物业用途:商铺

该物业按套一口价出售,建筑面积为11.3185平方米,套内建筑面积为5.0704平方米(最终面积以房管部门登记面积为准)

二、优惠后折扣总价606227元

三、付款办法:乙方须于签订本认购书时付清定金5万元,后付清总房款606227元。

四、认购条款

1.乙方须于签订本认购书后7天内即2016年12月3日前交清第一期房款556227元;并携带本认购书、定金收据、第一期房款收据、身份证明文件(详见认购须知)到甲方销售中心与甲方签署《商品房买卖合同》及其补充协议、附件等买卖相关文件。

2.甲方于2017年9月30日前将该物业交付乙方。

4.认购该物业除上述条款以外的有关事宜,甲、乙双方同意以《商品房买卖合同》及其补充协议条款内容为准。

5.乙方在此确认甲方已公示的《认购须知》、《按揭须知》、《商品房买卖合同》及其补充协议、该物业的平面图则等文件,并同意按本条第一款约定时间及时签署相应文件。

五、违约责任

1.乙方未能按本认购书的约定时间支付房价款及未能履行本认购书中任何条款的,均属乙方违约,甲方有权解除本认购书,不予退还乙方已付的定金,并有权在不通知乙方的情况下将该物业另行处理。

2.在乙方没有任何违约行为的情况下,甲方未经乙方同意而将物业另行出售给第三方的,乙方有权解除本认购书,甲方应双倍退还乙方已付的定金,并无息退还乙方已付之房价款。

六、其他

3.本认购书中载明的地址是双方确认的文件、信函的送达地址,文件、信函送达该地址视为送达。

5.本《认购协议书》自签署之日即时生效。《认购协议书》与《商品房买卖合同》及补充协议不一致的,以《商品房买卖合同》及补充协议为准。

当日,原告向被告支付了购房款556227元、商品房预告登记费及商品房买卖合同印花税共853元、物业专项维修基金1188.44元、转移登记费及产权印花税共555元。

后被告欲组织原告与广州市建永资产管理有限公司(以下简称建永公司)就涉案房屋签订为期10年的《委托经营协议》,拟由建永公司代为接收、经营涉案房屋并向原告支付租金,被原告拒绝。后被告亦拒绝与原告签订正式的《商品房买卖合同》。

同年12月12日,原告委托广东法盛律师事务所律师向被告发出《律师函》,称被告拒绝与原告签订《商品房屋买卖合同》或者《商品房预售合同》及办理网签手续的行为已构成违约,要求被告于收到函件之日起3日内与原告签订《商品房买卖合同》并办理网签手续,否则将追究法律责任。

同年12月19日,被告向原告发出《回复函》,称原告在购买涉案房屋时已经非常清晰被告销售的条件,在同意相关条件的情况下才签署认购书,被告已多次要求原告按照要求前来签署《商品房买卖合同》,但原告一直拒绝按要求签署。现被告敦促原告于收到本函后3日内前往金沙洲路111号金沙复建商厦商场售楼现场按要求办理签约手续,逾期视为原告放弃购买上述房产,被告将上述房产另行出售,原告可来退还楼款的手续。后该函件于同年12月22日到达。

2017年3月31日至4月1日,被告通过银行共向原告汇款608823.44元。

同年4月18日,广州阳光大地房产频道有限公司通过银行向原告汇款2万元时,因原告信用卡号不存在而未成功。

庭审中,原告提供了一份《金沙复建商厦投资计划书》,其中关于包租收益部分的内容为:前三年收益197320元、第四、五年收益49988元分4次结,每半年12497元。而《委托经营协议》中关于包租收益的内容为:2021年12月31日前的租金为96996分4期支付,第1期24249元于2020年7月15日前支付,第2期24249元于2021年1月15日前支付,第3期20249元于2021年7月15日前支付,第4期20249元于2022年1月15日前支付,2022年1月1日起至2016年12月31日止的5年经营期内,按每年的经营收入扣减经营成本和税费后的80%支付经营收益。

本院认为,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定:商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容,并且出卖人已经按照约定收受购房款的,该协议应当认定为商品房买卖合同。根据上述司法解释的规定,再结合《金沙复建商厦认购协议书》的约定以及原告支付购房款的事实,本院认定上述认购协议书为商品房买卖合同。上述合同系双方当事人的真实意思表示,未违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效,双方应当恪守履行。

同时,根据已查明的事实,在上述商品房买卖合同之外,双方对于售后包租事宜已进行过协商且达成了初步的一致意见。由于被告提供的《委托经营协议》的主要权利义务的约定和之前与原告协商的初步意见不尽相同,故原告选择不签订《委托经营协议》的行为并无不妥,不能视为违约。原、被告最终未能订立售后包租协议,但原告却享受了以订立售后包租协议为前提而从房款中扣减前三年租金收益的优惠,故当其未能订立售后包租协议时,涉案房屋的总价应恢复至未扣减上述租金收益前的数额,即原告尚余197320元房款未支付。根据合同中关于付款时间的约定含义,原告须于未能订立售后包租协议之日向被告付清上述房款,但其至今未支付,实际上处于逾期付款的违约状态。根据合同关于违约责任的约定,原告逾期付款的,被告有权解除合同。现被告提出解除合同的反诉请求,虽然理由有误,但仍具有解除合同的效力,故本院对该反诉请求予以支持。

对于原告提出全面履行合同并要求被告按照规定办理网签手续、办理房产证、交付房屋、支付违约金的诉讼请求,因其违约在先且合同解除,故相应诉讼请求本院不予支持。

至于原告提出被告违反《商品房销售管理办法》的规定进行售后包租或者变相售后包租的意见,因上述办法并非法律、行政法规,故原告可根据上述办法中的规定向有权处理的行政机关反映,再由行政机关对被告的行为进行定性、处理。

综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定,判决如下:

一、解除原告廖桂梅与被告广州市城市复建有限公司于2016年12月3日签订的《金沙复建商厦认购协议书》;

二、驳回原告廖桂梅的全部诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件本诉受理费1050元,由原告廖桂梅负担。反诉受理费50元,由原告廖桂梅负担并于本判决生效之日起5日内向本院交纳。

如不服本判决,可以在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按照对方当事人或代表人的人数提出副本,上诉于广东省广州市中级人民法院。

审 判 长 刘 军

人民陪审员 聂清玉

人民陪审员 刘 莲

二〇一七年八月十七日

书 记 员 郭嘉嘉

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