林国良、郭玉肖等与始兴县德丰房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书

2020年11月29日林国良、郭玉肖等与始兴县德丰房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书已关闭评论 18 5293字

广东省始兴县人民法院

民 事 判 决 书

(2018)粤0222民初1014号

原告:林国良,男,1965年7月21日出生,汉族,广东省佛山市南海区人,住佛山市南海区。

原告:郭玉肖(系原告林国良的妻子),女,1967年11月16日出生,汉族,广东省佛山市南海区人,住佛山市南海区。

两原告共同的委托诉讼代理人:罗青麟,系广东韶大律师事务所律师。

两原告共同的委托诉讼代理人:钟红涛,系广东韶大律师事务所律师。

被告:始兴县德丰房地产开发有限公司。住所地:广东省始兴县河南路**。

法定代表人:官锦雄,系该公司董事长。

委托诉讼代理人:裴敏,系广东经纶律师事务所律师。

第三人:中国建设银行股份有限公司始兴支行。

法定代表人:刘传光,该行行长。

委托诉讼代理人:陈宏维,该行副行长。

委托诉讼代理人:邱东华,该行职员。

原告林国良、郭玉肖与被告始兴县德丰房地产开发有限公司(下简称“德丰开发公司”)、第三人中国建设银行股份有限公司始兴支行商品房销售合同纠纷一案,本院于2018年8月27日立案后,依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告林国良、郭玉肖的委托诉讼代理人罗青麟、钟红涛,被告始兴县德丰房地产开发有限公司的委托诉讼代理人裴敏,第三人中国建设银行股份有限公司始兴支行的委托诉讼代理人陈宏维、邱东华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告林国良、郭玉肖向本院提出诉讼请求:1.判令被告立即将位于始××县城南镇××号商铺交付原告使用,并于交付房屋后360个工作日内办理好房屋权属证并交付好房屋权属证书给原告。2.判令被告支付原告自2014年1月1日起至2018年6月30日止的逾期交房违约金167926.43元。3.判令被告按原告已交付房款511036元的万分之二按日向原告支付自2018年7月1日起至履行交房日止的逾期交房违约金。4.本案案件受理费由被告负担。事实与理由:原、被告双方于2013年4月16日签订商品房买卖合同,合同约定被告将位于始××县城南镇××房,建筑面积共64.12平方米的商业用房,以每平方米7920元,总金额人民币511036元出卖给原告。合同约定交付房屋日期为2013年12月30日,如果逾期则按日按买受人已支付房款万分之二支付违约金至实际交付之日止。签订合同后原告于2013年4月23日交付了房屋首付款256036元,2013年9月4日办理好房贷并通过建设银行(第三人)支付了房贷255000元,此后原告按月支付房贷至今。然而,被告因各种原因至今未按约定履行交付义务,致使原告每月支付房贷及利息却又不能居住。原告认为,原、被告依法签订的合同,被告应当按照合同约定履行合同义务。今由于被告自身原因,导致至今仍未将涉案房屋商铺交付给原告使用,其行为严重违反了合同约定,依法应当承担继续履行合同并承担违约责任。因被告的违约行为,严重损害了原告的权益,为此,为维护原告的合法权益,特向人民法院起诉,盼判如所请。

被告德丰开发公司辩称:涉案的商铺是始兴县城南镇河南路1号山水名城1幢08号商铺,首先我方认为本案原告起诉是彻头彻尾的虚假诉讼,涉案商铺虽然被告与原告签订了商品房买卖合同,并在始兴县交易所办理了预售合同备案,备案是2013年4月19日办理的。但原告林国良在这个日期之前以及之后至2015年3月底均是被告公司的高级管理人员,任常务副总经理。在公司高管的位阶上属于第三号权力人物,他上面只有总经理和董事长,原告属于常务副总经理,他下面还有四个副总经理,原告能在被告公司担任该职务,是因为其与总经理李金明及其儿子李湛波,他们三人是拥有一个公司名称为广东利德盛投资有限公司的股东,原告在该公司占有20%的股份,然后他们三人以李湛波的名义通过投资被告的香港亚洲项目发展有限公司,持有亚洲项目有限公司20%的股份,进而成为被告的董事和高管。涉案的商铺原告是代被告持有的,相关的首期款是被告支付的,贷款之后的供款开始也是被告支付的,到后来应当是从2015年年底开始,因为被告财务资金紧张,无法继续供款,如果目前商铺没有断供的话,后面的供款是原告支付的。但是其中两个商铺(1栋04号、1栋06号商铺)贷款结清了。即使原告后来代被告垫付了部分的贷款还款月供,这些商铺的所有权并没有因此转移给原告,因此涉案商铺所签订的商品房买卖合同仅是为履行代持协议而签订的。双方真实的合同关系非商品房买卖合同关系,因而原告无权以商品房买卖合同主张合同权利。所以我方认为法院应当驳回原告的诉求。

第三人中国建设银行股份有限公司始兴支行述称:原告的诉讼请求对第三人是没有影响的,原告没有主张解除合同,借款合同也没有申请解除,没有涉及到我们的贷款,我们不提出的独立请求,请法院依法处理。

本院经审理认定事实如下:被告德丰房开发公司系2003年3月28日成立的香港法人独资公司,原告林国良在2015年3月13日前在该公司担任常务副总经理,任职期间参与公司决策。

2013年4月16日,原告林国良与被告德丰房开发公司签订了一份《商品房买卖合同》,该合同编号为1215035187,约定由原告购买被告开发的始××县城南镇××号商铺(下简称“1幢08号商铺”),建筑面积64.12平方米,总价款511036元。合同还约定:首付总房款的50%即256036元于2013年4月16日前交清,余款50%¥255000于2013年4月23日前到银行办理按揭手续,并将预售款直接存入该商品房预售款专用账户上即被告在建设银行始兴支行账户44×××91,凭银行出具的存款凭证,向出卖人换领交款收据等条款。该合同签订当日,原、被告又同时签订了另外九份《商品房买卖合同》,合同编号分别为1215035178、1215035180、1215035181、1215035185、1215035183、1215035184、1215035186、1215035188、1215035189,对应分别购买1幢01号商铺(价款405742元)、1幢02号商铺(价款393307元)、1幢03号商铺(价款505692元)、1幢04号商铺(价款505692元)、1幢05号商铺(价款608018元)、1幢06号商铺(价款631304元)、1幢07号商铺(价款541004元)、1幢09号商铺(价款406231元)、1幢10号商铺(价款454131元)。上述十间店铺的合同总价款为4917567元,总首付款为2463567元。

上述合同签订后,原告分别于2013年4月15日、18日、22日分三笔汇入1幢01号至10号商铺首期款2463567元给被告,被告于2013年4月23日一一出具了首付款《收据》,其中1幢08号商铺的《收据》编号为1621236,首付金额256036元,但原告只持有《收据》的复印件,未持有该《收据》原件,《收据》原件至今仍由被告持有。2013年8月,原告依合同约定用1幢01号至10号商铺作抵押,到中国建设银行始兴支行成功办理了按揭贷款,共取得按揭贷款2454000元,其中1幢08号按揭贷款为255000元。所有按揭贷款由银行支付给了被告,并通过原告在该行开设的账户62×××05进行月供还贷,十间商铺的月供还贷本息约为29043元。但被告的提供的证据证实:1幢01号至10号商铺的首付款的实际支付人是被告,银行流水显示,2013年4月15日通过官锦全汇入原告账户62×××46人民币1000000元,2013年4月17日通过被告法人代表官锦雄账户80×××83向原告账户62×××46汇入人民币1000000元,2013年4月18日通过被告法人代表官锦雄账户转入原告该账户454000元,这三笔款项合计2454000元正是原告用于支付上述十间商铺的首期款;1幢01号至10号商铺的按揭贷款(月供还贷),在2015年4月前也是被告偿还的:银行流水显示,2013年9月29日官锦雄向林国良月供还贷账户62×××05转账24298.77元,2013年10月1日转账26746.73元,2013年12月31日转账28586.44元,2014年1月28日转账29043.22元,2014年2月28日转账24043.22元,同日还有一笔5000元的现金存入,是被告德丰公司财务人员存入的,接着在2014年3月31日继续由官锦雄转账29043.22元,2014年4月30日转账29043.22元,2014年6月1日现金存入两笔合计19900元,2014年6月3日现金存入两笔合计9150元,2014年6月30日转账29043.22元,2014年7月31日转账28943.22元,2014年8月28日转账29043.22元,2014年9月29日转账29043.22元,2014年10月31日转账29043.22元,2014年11月29日转账29043.22元,2014年12月30日在始兴县支行现金存入29043.24元(德丰公司工作人员在始兴存入的),2015年1月30日现金存入29043.32元,2015年2月16日由被告财务人员张华胜转账8455元,2015年2月27日转账20588.22元,2015年3月31日在始兴县支行柜员机有四笔存入:9900元、10000元、8900元、300元,2015年4月10日在始兴县支行现金存入两笔:50万元、3096.55元,同日建行始兴县支行扣款收回贷款本息279648.77元、223263.22元,提前付清了1栋04号和1栋06号商铺的揭揭贷款。从2015年5月份开始,由于被告公司资金断裂,无能力履行月供还贷,才由原告林国良履行月供还贷义务。为什么会出现由原、被告签订虚假商品房买卖合同的事情?被告解释称:因被告公司系港资独资公司,依我国金融法规不能向银行贷款,而该公司当年已进入资金紧张状态,为缓解资金紧张,就采取了由公司高管与公司签订形式合同的方式进行贷款融资。

另查明,案外人李金明、李湛波曾担任德丰开发公司总经理、总经理助理。2015年8月19日,德丰开发公司(甲方)与李金明、李湛波、林国良三人(乙方)签订一份《债务确认书》,该确认书的内容为:一、本协议所涉及的债务形成原因及金额:乙方于2015年4月前借给甲方本金合计人民币12900000元(大写:壹仟贰佰玖拾万元整),乙方按甲方指示将借款汇入指定账户。二、借款年利率24%。经双方确认,至2015年4月30日,借款本金及未付利息合计为:人民币16658800.00元(大写:壹仟陆佰陆拾伍万捌仟捌佰元整)。三、甲方以自有资产已抵偿乙方¥10459800.00元(大写:人民币壹仟零肆拾伍万玖仟捌佰元整)债务,其中网签住宅面积2039.93㎡,金额为2039.93㎡×2500元/㎡=509.98万元;已经签订车位转让协议66个(其中1个子母车位是16万元),金额为66个×8万元/个=536万元。剩余债务金额为人民币6679000.00元(大写:陆佰陆拾柒万玖仟元整)。四、本协议适用中华人民共和国法律,接受中国大陆法院管辖。如因本合同发生争议,双方同意提交当地人民法院诉讼解决。五、本协议一式贰份,双方各执一份,自双方签章即生效,具有同等法律效力。原告依议协议认为被告尚欠其债务,并辩称被告方转账或汇入其账户的月供款,系被告偿还所欠债务的行为,然已生效的本院(2015)韶始法民一初字第599号判决书已认定:林国良、李金明确认在上述《债务确认书》中涉及其16万元、48万元债权已转让给原告李湛波享有。因此原告不能再依该《债务确认书》向被告主张债权。

上述事实,有原告提供的身份证、公司登记资料、商品房买卖合同、购房款收据复印件、个人贷款支付凭证,被告提供的公司登记档案、公司组织架构图、股东会决议、代持协议、工资表及领导人事变动通知、购房款收据原件、记账凭证、银行流水、(2015)韶始法民一初字第599号判决书以及本案庭审笔录为证,足以认定。

本院认为:本案系商品房销售合同纠纷,根据上述查明的事实,应认定原、被告签订的编号为1215035187的《商品房买卖合同》,并不是以标的物(商铺)的交付为目的合同,而是建立在公司高管与公司之间,以按揭贷款为形式达到为公司融资目的的一份合同,该合同作为形式合同并未实际履行,因此,原告以该形式合同为依据,要求被告交付1幢02号商铺以及支违约金的诉讼请求,理据不足,本院不予支持。原告以《债务确认书》为由,认为被告方转账或汇入其账户的月供款,系被告偿还所欠债务的行为的辩解不成立。为此,依照《中华人民共和国合同法》第六条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定,判决如下:

驳回原告林国良、郭玉肖的诉讼请求。

案件受理费1829元(已由原告预交),由原告林国良负担。

如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人或者代表人的人数提出副本,上诉于广东省韶关市中级人民法院。

审判员 李炳城

二〇一八年十二月二十六日

书记员 钟 琳

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