梁世权与广州市攀达房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷2016民初2876一审民事判决书

2020年10月25日梁世权与广州市攀达房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷2016民初2876一审民事判决书已关闭评论 16 6037字

广东省广州市天河区人民法院

民 事 判 决 书

(2016)粤0106民初2876号

原告:梁世权,住广州市天河区。

委托代理人:葛江华、颜卫国,均系广东启源律师事务所律师。

被告:广州市攀达房地产开发有限公司,住所地广州市海珠区。

法定代表人:李思银,董事长。

委托代理人:王历、何晓芳,分别系广东经纶律师事务所律师、实习律师。

原告梁世权诉被告广州市攀达房地产开发有限公司(以下简称“攀达公司”)商品房预售合同纠纷一案,本院立案受理后,依法组成合议庭,公开开庭进行了审理。原告梁世权的委托代理人颜卫国,被告攀达公司的委托代理人王历、何晓芳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告梁世权诉称:2011年1月14日,原告购买了被告开发建设的广州市天河区中山大道珠村东环21号自编A栋一梯206房,并于2012年1月6日进行了收楼。2012年7月7日,位于该栋****的公用排污管发生堵塞,导致原告房屋内的马桶冒水,造成原告房屋部分被淹;后于2013年11月10日,上述公用排污管再次堵塞,造成原告房屋的阳台、厨房、洗手间、冲凉房五处地漏大量冒水,致使原告房屋的主卧室木地板、洗手间木门等全部被污水所淹,被告只能出资请专业的疏通管道公司对上述公用排污管进行清理。2014年11月9日、2015年4月24日,因同样的原因,原告房屋的洗手间、厨房、阳台又出现三次大量冒水,导致原告房屋的木地板、衣柜被污水所浸,严重影响了原告的生活起居,被告及物业管理公司也只能出资聘请专业的疏通管道公司对上述公用排污管进行清理。原告认为,原告一直系正常使用房屋,且事发之时亦无恶劣气候,故原告有理由相信系因被告对公共排污管的设计及施工存在严重缺陷,才导致原告房屋存在质量问题,多次因公用排污管堵塞导致房屋被污水浸泡。为维护原告的合法权益,特诉至法院,请求判令:1、被告按照国家标准对广州市天河区中山大道中珠村东环21号自编A栋1梯位于一楼的公用排污管进行重新设计及施工,并由具有房屋鉴定资质的鉴定机构验收,以彻底消除排水不畅的隐患;2、被告赔偿原告因公用排污管排水不畅导致206房被水浸的经济损失30000元;3、本案诉讼费由被告承担。

被告攀达公司辩称:一、案涉建设工程已经质量验收,不存在原告所述一楼的公用排污管的设计及施工存在严重缺陷。案涉建设工程已于2012年3月29日进行工程质量验收,由天河区建设工程质量安全监督站对工程质量验收工作进行监督,并由该站于2012年5月14日出具《建设工程质量验收意见书》[穗天质验(2012)015号],认为“根据国家、省、市有关法律、法规及工程建设验收规范、标准,该工程质量验收的组织形式、验收程序、执行验收标准等符合工程质量验收有关规定,请贵单位(即被告)抓紧完善其它专项验收,及时办理竣工验收备案手续。”原告称一楼公共排污管的设计及施工存在严重缺陷,仅仅是原告的推测,并无行政主管部门或者司法鉴定机构确认案涉建设工程存在原告所述的问题,如确存在公用排污管堵塞,不排除是物业管理单位未及时对公用排污管进行疏通或原告使用不当等原因造成。因此原告并无充分证据证明案涉建设工程存在质量问题,故原告的相应请求应予驳回。二、如原告确有损失,该损失并非被告原因造成,原告要求被告承担损害赔偿责任无事实依据。如前述,案涉建设工程已经质量验收,不存在原告所述一楼的公共排污管的设计及施工存在严重缺陷而导致案涉房屋质量问题。被告在交付房屋给原告后,由原告自用至今,且被告也已将案涉住宅项目移交物业公司管理,原告与物业公司已订立物业服务合同,由原告向物业管理公司支付物业管理费等,故物业管理公司应承担物业共用部位的维修、养护和管理的责任。因此,如原告房屋确实存在质量问题,既可能是原告使用不当造成,也可能是物业管理公司未恰当履行物业管理职责所致,原告现认为系被告原因导致房屋存在质量问题,并无事实依据,故有关原告要求被告支付赔偿金的请求应予驳回。

经审理查明:位于广州市天河区中山大道北珠村加油站以东编号为52的地块上的翠屏富通雅苑商品房是由被告开发建设的,被告已取得相应的《商品房预售许可证》,获准销售上述房屋。

2011年1月14日,原告(乙方、买方)与被告(甲方、卖方)签订《广州市商品房买卖合同》,约定:原告向被告购买翠屏富通雅苑第自编A栋1梯幢2层206号房(以下简称“案涉房屋”),该房屋地址为广州市天河区中山大道中珠村东环21号自编1梯(自编A栋1梯)206房;甲方已按照国务院《物业管理条例》及《广东省物业管理条例》规定的方式和条件选聘具有相应资质的国家一级物业服务企业进行前期物业管理服务,并签订书面的前期物业服务合同,物业服务合同期限2010年1月1日起至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时自动终止,物业服务费为每月每平方米建筑面积1.96元,由乙方自收楼之日起按月按时交纳,甲方应当监督物业服务企业按照前期物业服务合同的约定提供物业服务;该商品房以套出售,房价款为1248777元,由乙方以按揭贷款方式支付;交房条件为该商品房项目工程竣工验收合格,并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件,满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件,并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件;甲方应当在2011年12月31日前将案涉房屋交付乙方使用;乙方对甲方所交付的房地产进行验收后,无异议或异议部分经协商处理同意收楼的,该商品房的风险责任自交付之日起由甲方转移给乙方;甲方在该商品房交付乙方时,该商品房项目的《建筑工程规划许可证》规划的共用设施及附属配套项目,应一并建成并经验收合格,经批准分期建设的,甲方按批准的进度进行建设并至验收合格,甲方未按规定时间建成共用设施及附属配套项目并经验收合格的,该商品房不符合交付标准,不视为甲方违约,甲方应继续完善共用设施及附属配套项目,乙方应按约定时间收楼;正常使用下,该商品房的建筑工程质量保修期不得低于以下期限:(一)地基基础和主体结构工程,为设计文件规定的该工程的合理使用年限,(二)屋面防水工程3年,(三)墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏1年,(四)墙面、顶棚抹灰层脱落1年,(五)地面空鼓开裂、大面积起砂1年,(六)门窗翘裂、五金件损坏1年,(七)管道堵塞2个月,(八)供热、供冷系统和设备1个采暖期或供冷期,(九)卫生洁具1年,(十)灯具、电器开关6个月,其他部位、部件的保修期限按《房地产(住宅)质量保证书》执行;房屋建设工程保修期从交付之日起计算,在保修期限和范围内的保修费用由甲方负担,但因乙方使用不当或不可抗力等非甲方原因造成的问题除外,甲方应在收到乙方通知后5日内履行保修义务,甲方对保修责任有异议的,应在收到乙方通知后5日内通知乙方,甲乙双方可委托双方认可且具有资质的监理单位予以裁定,也可委托有资质的建设工程质量检测机构予以检测,所有费用由责任方承担,在保修期内,乙方发出书面保修通知书5日内,甲方既不履行保修义务也不书面通知保修责任异议的,乙方可以自行或聘请他人进行维修,合理的维修费用由甲方承担等。另该合同附件七《本合同补充协议》约定,双方同意甲方有权在2011年12月31日前后15日范围内选择交付本合同标的物的具体日期,且甲方不承担任何提前或推迟的违约责任;双方同意将《广州市商品房买卖合同》约定的“在保修期内,乙方发出书面保修通知书5日内,甲方既不履行保修义务也不书面通知保修责任异议的,乙方可以自行或聘请他人进行维修,合理的维修费用由甲方承担”变更为“在保修期内,由甲方按合同约定履行保修义务”;乙方同意甲方选聘的深圳市莲花物业管理有限公司对商品房所在的物业管理区域进行前期物业管理等。

2012年1月6日,原告办理了案涉房屋的收楼手续。

2012年3月19日,原告称其对案涉房屋进行二次装修,装修期间自2012年3月19日起至3月29日止,并向本院提交了物业公司出具的《二次装修申请表》予以证明,被告以原告并非向其申请装修为由,表示无法确认该证据的真实性。

2012年5月14日,广州市天河区建设工程质量安全监督站出具穗天质验[2012]015号《建设工程质量验收意见书》,确认天河区中山大道北珠村加油站以东地段兴建的翠屏富通雅苑工程符合工程质量验收有关规定等。

2012年7月7日,原告称案涉房屋出现马桶向上冒水的情况,故其于当天向物业公司进行了报修,原告就此向本院提交了物业公司于2012年7月9日出具的《客户工程质量报修处理单》为证;被告以原告并非向其报修为由,不予确认该证据的真实性。

2013年11月10日,原告称案涉房屋又出现洗手间地漏渗水的情况,故其亦于当天向物业公司进行了报修,原告就此向本院提交了物业公司出具的《信息收集处理表》为证;被告以其未收到该表为由,不予确认该证据的真实性。

2013年12月20日,富通雅苑管理服务中心向被告发出《关于疏通A206管道相关费用的函》,主要内容为案涉房屋排污主管道堵塞的问题,经管理服务中心分别在11月26日、12月4日进行疏通后,堵塞问题暂时得到解决;在疏通过程中发现,堵塞位置为案涉房屋对应9号商铺至6号商铺上方的水平主排污管,管内全是油渣及少量的建筑垃圾,疏通公司简单对管道进行了测量,认为是水平主管坡度不够,有反坡现象是导致此次堵塞的原因(后经被告邹某共同到现场进行测量,也初步认为是管道安装存在问题),因此此次管道疏通所产生的各项费用应由相关施工单位负责;由于楼下商铺已经正常营业,为解决案涉房屋的管道堵塞,服务中心对商户做了大量的工作才获得配合,同时在疏通过程中不可避免对商户内造成一定的破坏及影响,经多次沟通,商户降低了补偿要求,现核定的所有费用共8930元,请被告尽快协调支付此费用;同时,案涉房屋排污水平主管还需联系相关施工单位确定方案进行整改,否则长期使用还会出现同样问题,服务中心将全力配合等。

2014年1月2日,富通雅苑管理服务中心向被告发出《关于疏通A206管道遗留问题的函》,主要内容为案涉房屋排污主管道在12月4日进行疏通后,套内堵塞问题暂时得到解决,但在使用一段时间后,上周接到商铺反映,当时所在商铺疏通开孔位置经常有污水渗出,影响商铺经营;经现场查看后,发现一是管道内坡度不够,二是管道内排水仍然不够通畅,导致当污水管内水满时,污水从原开孔疏通位置溢出,工程人员已多次尝试对该开孔位置进行修复堵漏,但仍有污水渗出,无法彻底解决问题;由于其司工程人员在此方面技术力量有限,请被告给予支持,安排专业管道施工人员到现场进行堵漏处理,避免对商铺经营继续造成影响,服务中心将全力配合;同时,请被告联系相关施工单位尽快确定方案对该段管道坡度不够的问题进行整改,否则长期使用,该管道仍会出现堵塞情况等。

被告确认收到了上述两函件,但主张物业公司有关水平主管存在坡度不够的问题仅是推测,被告不予认可;且因被告不确认堵塞原因系其司造成,其也没有向商户支付8930元的补偿款。

2015年11月16日,原告称案涉房屋又出现了厨房、阳台地漏返水的情况,故其向物业公司进行了报修,原告就此向本院提交了物业公司出具的《住宅管道疏通记录》为证,其中处理过程及结果一栏注明:经检查发现是A栋厨卫管前端污水池油污硬化沉淀过多,导致排水不畅,进而引发业主家内地漏返水,工程部上报主任后,9点钟联系疏通车前来清理污水池油渣及疏通管道,于10点钟疏通完毕并清洁业主家内积水。经质证,被告表示其无法确认该证据的真实性,但称该《住宅管道疏通记录》已注明案涉房屋地漏返水是因为A栋厨卫管前端污水池油污硬化沉淀过多导致排水不畅造成的,故被告认为并非管道本身存在缺陷,而是管道的维护管理存在不当。

原告为证明案涉房屋存在水浸,且因水浸遭受了经济损失近3万元,向本院提交了如下证据:1、照片及录像,显示所拍摄房屋内出现明显的浸水现象;2、广州辰希声学工程有限公司就案涉房屋出具的《装饰工程报价单》,显示维修项目包括地面、墙面、洗手间及其他等,总计费用12843.7元,主人房衣柜费用为9214.82元。经质证,被告以无法确认照片、录像的拍摄地是否为案涉房屋,对其真实性不予确认;以不能确认案涉房屋是否存在严重返水情况而导致装修项目的产生,对《装饰工程报价单》的真实性不予确认。

本案中,原告申请对案涉房屋的漏水(返水)原因进行鉴定。根据原告的申请,本院于2016年5月12日依法选定广东仲恒房屋安全鉴定有限公司作为本案的鉴定机构;后广东仲恒房屋安全鉴定有限公司于2016年6月4日向本院出具《受理鉴定回复函》,称现场不满足鉴定条件,故其司不可受理该涉案委托。经向原、被告出示上述《受理鉴定回复函》后,原、被告同意由本院重新选定鉴定机构。2016年6月30日,本院选定广州智弘建筑检测与鉴定技术有限公司作为本案的鉴定机构,但该司后于2016年7月19日向本院出具《工作联系函》,称经查阅所提交资料分析,本案主要矛盾焦点在于案涉房屋所在建筑物公共排污管道设计及施工问题,鉴于其单位资质范围主要针对房屋上部主体结构工程质量进行检测鉴定,与本次贵院委托鉴定内容不符,故不能提供本案相关检测鉴定服务。经向原、被告双方出示该《工作联系函》后,本院又依法选定广东建准检测技术有限公司对案涉房屋的漏水(返水)原因进行鉴定,后该司于2016年8月15日向本院出具《关于(2016)粤0106民初2876号委托鉴定的复函》,称因检测设备及技术条件限制无法完成本次鉴定工作。原告确认本院在依法委托多家鉴定机构均无法完成本案鉴定事项后,其亦无法寻找到可完成本案鉴定事项的鉴定机构,故同意本案由本院依法处理,被告对此亦无异议。

本院认为:根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张,有责任提供证据”之规定,原告主张案涉房屋发生水浸是由于被告对公共排污管的设计及施工存在严重缺陷所致,但现有证据无法证明原告上述主张。在案涉房屋水浸原因不明的情况下,其要求被告按照国家标准对案涉房屋位于一楼的公用排污管道进行重新设计及施工亦属诉请不明,且无事实依据,本院难予支持;其要求被告就此承担案涉房屋因水浸而造成的经济损失,亦缺乏依据,本院不予支持。

综上所述,本院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定,判决如下:

驳回原告梁世权的全部诉讼请求。

本案受理费550元,由原告梁世权负担。

如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院(立案庭)递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于广东省广州市中级人民法院。

审 判 长 陈穗芳

人民陪审员 黄凤君

人民陪审员 刘小兰

二〇一六年十一月十日

书 记 员 梁怡筠

本判决书于2016年月日送达

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