河南省郑州市中级人民法院
民事二审判决书
房屋租赁合同纠纷（2020）豫01民终15927号
上诉人（原审原告）：赵某1，女，1982年2月15日出生，汉族，住郑州市金水区。
委托诉讼代理人：王永真，河南良达律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：李某1，男，1977年12月16日出生，汉族，住郑州市中原区。
委托诉讼代理人：睢雪亮，河南明治律师事务所律师。
委托诉讼代理人：魏玉党，河南明治律师事务所实习律师。
一审法院认定事实：原告（甲方）与被告于2018年8月3日签订《门面（商铺）房屋租赁合同》，约定甲方将坐落于郑州高新技术产业开发区电厂路27号1号楼1-2层附8号的商铺出租给乙方使用，租期5年，从2018年8月3日起至2023年8月2日止，第1年、第2年租金10万元，第3年开始每年递增10%，首期租金半年5万元，以后每6个月支付一次，时间为每年的8月1日前、2月1日前，如拖欠，甲方将有权向乙方每天按实欠租金的100%加收滞纳金；双方不得提前解除合同（双方协商一致除外），如一方提前解除，应赔偿对方违约金10万元。
被告从2018年8月3日开始使用涉案房屋，向原告缴纳了押金1万元，租金15万元。2019年12月底，被告将房屋腾空，将水、电、物业费结清，并告知原告不再租赁涉案房屋。2020年1月，原告向被告催缴下半年房租，被告称因新冠疫情影响生意无法经营，只有不租了，建议双方同心协力将房子租出去，1万元押金也不要了，作为原告继续找下个租户的资金。2020年2月3日之后的水、电、物业费均系原告自行缴纳。
以上事实，有经原、被告质证的下列证据及本案庭审笔录在案佐证：1、产权证、原告的结婚证、微信聊天记录、通话记录；2、房屋租赁合同、照片、银行卡交易明细；3、物业费发票、电费收据。
原告提交的郑州高新区舒美养生馆企业信用信息公示报告、企业信息查询，用以证明被告一直租用涉案商铺至2020年9月28日。因原告的该项主张与庭审中原告认可的2020年2月份被告已搬离这一事实相矛盾，故对于该项证据本院不予采纳。被告提交的献血记录、参与公益活动的证书和照片等，因与本案租赁合同不具有关联性，本院不予采纳。
一审法院认为，原、被告签订的《门面（商铺）房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，为有效合同，双方均应全面履行合同义务。被告因自身原因于2019年12月底提前解除合同，并将房屋腾空，结清了水电费物业费等费用，双方的房屋租赁合同已于2019年底实际解除，现原告又起诉要求解除合同，不再存在解除合同的事实基础，本院不予支持。双方的租赁合同解除后，被告已付清实际使用期间的所有租金15万元，并结清了水电物业费等相关费用，原告再要求被告支付合同解除之后的房租和其他费用及违约金、滞纳金等，没有法律依据，本院不予支持。双方租赁合同约定一方提前解除合同的应赔偿对方违约金10万元，本案确系被告违约提前解除合同，应向原告承担违约金，但该项约定违约金标准过高，应酌减至一年租金的20%，即2万元。现被告同意将1万元押金作为违约金，不再要求原告退还，被告应当再支付原告违约金1万元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告李某1于本判决生效后10日内支付原告赵某1违约金10000元。二、驳回原告赵某1的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取3229元，由原告赵某1负担3200元，被告李某1负担29元。
本院认为，一、关于双方签订的房屋租赁合同解除时间。根据一审在卷的微信记录、庭审笔录显示，被上诉人于2019年12月底已将租赁房屋腾空，并作出不再续租的意思表示，结清2019年12月底水电、物业费用，故双方之间的房屋租赁合同已实际于2019年底解除。上诉人赵某1提交的证据不足以证明截至2012年12月底的水电、物业费未交清，其该上诉理由不予采纳。二、关于违约责任。被上诉人李某1单方解除合同，构成违约，应向上诉人支付违约金。综合考虑房屋年租金及合同约定的违约金标准，并考虑生产经营现状，一审法院认为违约金约定的10万元标准过高，予以酌减至年租金的20%即2万元，并无不当。故上诉人赵某1的上诉理由不能成立，不予采纳。
综上所述，赵某1的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1347元，由上诉人赵某1负担。
本判决为终审判决。
审判员石卫华
书记员李丰汝
2020-12-14
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