贵州省贵阳市中级人民法院
民事二审判决书
商品房预售合同纠纷（2020）黔01民终10027号
上诉人（原审被告）：贵阳宏益房地产开发有限公司，住所地在贵州省贵阳市南明区花果园彭家湾危旧房、棚户区改造项目**。
法定代表人：肖春红，该公司董事长。
委托诉讼代理人：罗涵晖，男，1985年2月8日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。
被上诉人（原审原告）：徐某1，男，2005年7月27日出生，仡佬族，住贵州省贵阳市云岩区。
法定代理人：徐某2，男，1976年1月18日出生，仡佬族，住贵州省贵阳市云岩区，系徐某1之父。
法定代理人：邱某，女，1980年11月25日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区，系徐某1之母。
委托诉讼代理人：戢骁，贵州公成律师事务所律师。
委托诉讼代理人：马二凤，贵州公成律师事务所律师。
一审法院认定事实：2015年5月31日，原告徐某1的法定代理人徐某2、邱某代理徐某1（买受人）与被告宏益房开（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告开发修建的位于贵阳市南明区房屋一套，该商品房规划用途为商业，层高为6米，建筑面积32.76平方米，套内建筑面积18平方米，房款按套计算，总房款385782元；买受人采取分期付款，应当在2015年5月31日付清购房款385782元；合同第十一条交付时间及条件载明：“（一）出卖人应当在2017年12月31日向买受人交付该商品房；（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2、37项所列条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施设备达到的条件；……”；合同第十三条逾期交房责任载明：“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）：（1）逾期在180工作日内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付房价款万分之0.5的违约金……，并于该商品房实际交付之日起30工作日内向买受人支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180工作日，买受人有权退房；买受人退房的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自收到退房通知之日起90工作日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的2%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.5的违约金，并于该商品房实际交付之日起30工作日内向买受人支付违约金”。合同第十四条交接手续载明：“（一）商品房达到第十一条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的1日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点、地点以及应当携带的证件进行验收交接时，出卖人应当出示满足第十一条及第十二条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第十一条及第十二条约定条件，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十三条处理。……”；合同第二十二条8房屋登记约定：“……二、初始登记：出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记；如晚于上述期限办妥初始登记的，不影响出卖人按时办理转移登记的义务。……三、转移登记：（一）出卖人承诺于2019年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方按照以下约定处理：……2、约定日期起180日以后，出卖人仍然不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按照下列第（1）项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还买受人已付款，并按照同期银行存款利率支付利息。……”；合同第二十九条载明：“本合同自双方签字（盖章）之日起生效。双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行补充（补充协议见附件十二），但补充协议中含有不合理地减轻或者免除本合同约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。对本合同的解除，应当采用书面形式。本合同附件及补充协议与本合同具有同等法律效力。”。该《商品买卖合同》附件十二《补充协议》中，第五条“关于交付时间和条件（对合同第十一条的修订和补充）”载明：“5.1该楼栋施工为基础，交房时间为2017年12月31日。5.2《商品房买卖合同》第十一条约定的‘建筑工程竣工合格证明文件’出卖人、买受人一致理解并同意系指出卖人取得的《建筑工程竣工验收报告》。……；第7.3条载明：“出卖人逾期交房天数达到买受人解除合同的条件9时，买受人选择解除合同的，必须在60日内（从逾期交房天数达到解除合同条件时起算）书面通知出卖人，出卖人在60日内（从逾期交房天数达到解除合同条件之日起算）未收到解除合同通知的书面通知的，视为买受人选择继续履行合同，并放弃解除合同的权利，逾期交房违约金适用本合同第十三条及补充协议第7.2条关于继续履行合同之规定。”；第8.1条载明：“买受人同意本合同第十四条中的‘书面通知’指出卖人刊登于《贵阳晚报》或《贵州都市报》上的交房通知。”；第20.2条载明：“无论双方因何种原因解除本合同，双方应相互配合办理本合同备案登记的注销、抵押登记注销及按揭合同解除等手续。出卖人在前述各项手续办理完毕、买受人将房屋交还出卖人后30个工作日内退还买受人已付款项。如买受人拒绝配合办理上述解除手续，则自本合同解除之日起，买受人每日应按购房总款万分之零点五向出卖人支付违约金。上述违约金出卖人有权自应退还买受人的相关款项中扣除。不足部分由买受人补足”。
上述《商品房买卖合同》及补充协议签订后，原告于2015年5月31日分两次分别向被告支付了购房款115,782元、270,000元，共计385,782元，被告于当日分别向原告出具收到购房款115,782元、270,000元的收款收据各一张。2019年12月15日被告在《贵阳晚报》上刊登交房公告，交房公告载明：“……花果园项目M区7栋商铺已具备交付使用条件，现予以交房。一、交付日期：2019年12月15日，……”。2020年1月12日原告以被告未按约向原告交付上述所购房屋为由向一审法院递交民事起诉状，诉请如前。
审理中，被告于庭审中当庭表示涉案房屋已具备交房条件，10被告已刊登交房公告，被告并向一审法院提交有上述2018年9月21日贵阳市公安消防支队筑公消验字（2018）第0557号《建设工程消防验收意见书》复印件，被告主张：涉案房屋已修建完毕，取得合格消防文件就是具备交房条件；原告认为该《建设工程消防验收意见书》不能证明涉案房屋已经消防验收。原告拒绝接收被告拟向其交付的本案涉案房屋。
审理中，被告未向一审法院提交上述《商品房买卖合同》第十一条及《补充协议》第5.2约定出卖人于交房时应取得的《建筑工程竣工验收报告》等证明文件。原告在第一次开庭审理后于2020年7月16日向本院提交第二次开庭申请，原告认为根据上述《商品房买卖合同》第二十二条之约定，被告未能在2019年12月31日的180日后向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，原告有权退房，该约定解除合同的条件成就于第一次开庭审理后，原告表示对其诉讼请求无变更；一审法院已组织原、被告双方对此发表各自意见。
一审法院就本案涉案房屋的竣工验收情况向贵阳市建筑工程质量监督站进行调查了解，贵阳市建筑工程质量监督站于2020年7月31日向本院出具情况说明，其中载明：本市花果园M区7栋2层，建设单位未组织参建主体责任单位进行竣工验收。原、被告对该情况说明无异议。原告认为被告已严重违约，房屋至今未竣工也无法办理相应产权手续，无论根据合同约定还是法律规定都应当解除涉案《商品房买卖合同》。被告认为涉案房屋已修建完成，且陆续有业主接房对外出租，证明原告签署合同的目的可以实现。
另，原告的法定代理人徐某2与邱某向一审法院出具承诺书，二人表示提起本案诉讼是根据最有利于保护被监护人徐某1的原则，二人承诺如法院判决解除合同退还的购房款及相应其他款项、利息、违约金，徐某2与邱某承诺妥善保管，除为被监护人的利益外不得处分。
本案争议焦点为：1、被告拟向原告交付的涉案商品房是否符合合同约定及法律规定的交房条件？涉案《商品房买卖合同》应否解除？2、如判决解除合同，法律后果如何承担？
一审法院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定严格履行各自义务。对争议焦点1，一审法院认为，原告在与宏益房开签订《商品房买卖合同》之后，已依约将全部购房款支付给被告，但被告未按合同约定于2017年12月31日前将涉案商业用房交付原告使用，被告的行为已构成根本违约。被告于审理中提交有2018年9月21日贵阳市公安消防支队筑公消验字（2018）第0557号《建设工程消防验收意见书》复印件，并据此主张取得上述消防验收意见书即具备交房条件；对此，一审法院认为根据《中华人民共和国合同法》第六十条：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”、第二百七十九条：“建设工程竣工后，发包人应当根据施工图纸及说明书、国家颁发的施工验收规范和质量检验标准及时进行验收。验收合格的，发包人应当按照约定支付价款，并接收该建设工程。建设工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条：“房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”之规定，同时原、被告签订的《商品房买卖合同》第十一条及补充协议第5.3条亦约定，出卖人向买受人交付的商品房应取得《建筑工程竣工验收报告》等证明文件；被告于审理中未向一审法院提交涉案商品房的《建筑工程竣工验收报告》等能够证明被告拟向原告交付房屋符合法律规定及合同约定交房条件的证据材料，根据贵阳市建筑工程质量监督站于2020年7月31日向一审法院出具情况说明，涉案房屋所在区域本市花果园M区7栋2层建设单位未组织参建主体责任单位进行竣工验收，因此，至一审判决时止被告拟向原告交付的涉案房屋不符合合同约定及法律规定的交房条件。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条：“……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……”、第一百四十八条：“因标的物质量不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。买受人拒绝接受标的物或者解除合同的，标的物毁损、灭失的风险由出卖人承担。”；同时，原、被告签订的上述《商品房买卖合同》第十四条交接手续中亦约定，双方进行验收交接时，出卖人应当出示满足第十一条及第十二条约定的证明文件，出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第十一条及第十二条约定条件，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十三条处理，即原告有权退房并适用该条违约责任的约定；综上，因被告拟向原告交付的房屋不符合法律规定及合同约定，致使原告不能实现其合同目的，更无从谈起被告在合同约定期限内向原告交付办理产权转移登记的相关文书，原告诉请解除与被告签订的《商品房买卖合同》符合法律规定及合同约定，应予支持。被告称原告诉请解除合同已过除斥期间及被告向原告交付的房屋符合交房条件的抗辩理由不成立，一审法院依法不予采纳。
对争议焦点2，关于合同解除后的法律后果，合同解除后，被告收取的全部购房款385,782元应向原告退还。对原告要求被告支付违约金的诉请，根据《商品房买卖合同》约定“逾期超过180工作日，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起90工作日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的2%向买受人支付违约金”，双方已对于逾期交付房屋解除合同及所交付房屋不符合约定解除合同的违约责任进行了明确约定，该约定对双方具有约束力，故被告应当按照合同约定的全部已付房款385,782元的2%向原告支付违约金为7,716元。对于被告提出如解除合同，应在判决中明确原告配合办理注销商品房买卖合同备案登记、预告登记的主张，因本案中双方所提交证据均无涉案房屋已办理预售备案登记及预告至原告名下的产权信息登记，故一审法院对被告提出该要求在本案中不予处理，如此后被告确能提交证据证实涉案房屋已办理备案登记、预告登记至原告名下，原告在合同解除后亦不配合办理备案登记、预告登记的注销，被告对此可另诉处理。
本院认为，本案二审的争议焦点为：本案所涉《商品房买卖合同》及补充协议是否应当解除。
案涉房屋至今仍不具备交付条件，案涉房屋何时能具备交付条件上诉人并未提交证据予以证明，故上诉人的违约行为已不只是单纯的迟延履行义务的行为，已达到《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项规定的合同目的不能实现的程度。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭”规定，从内容看，该解释是针对《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项：“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”所作解释，一年内行使解除权的规定针对的是仅构成迟延履行违约行为的情形，不适用于违约行为已达到合同目的不能实现的情况。合同目的不能实现系本案诉至法院后，本院依据查明的事实予以依法认定，故不存在已过一年除斥期间的情况。上诉人并未提交证据证明案涉房屋何时能够具备交付条件，若适用前述一年解除权除斥期间的规定，将导致买受人既不能行使合同解除权，又无法取得达到交付条件的房屋，合同的履行必然陷入僵局，有失公平。综上，即使被上诉人行使合同约定的解除权已过补充协议约定的期限，但上诉人逾期交房持续至今，已构成根本违约，合同目的不能实现，被上诉人诉请解除合同符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”法定解除权之规定，一审判决解除《商品房买卖合同》及补充协议并无不当，本院予以维持。一审判决上诉人退还购房款并按照合同约定支付违约金符合法律规定，本院予以确认。
综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费用7,202元，由上诉人贵阳宏益房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判员邓禹雨
书记员岳立莲
2020-12-08
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