湖北省武汉市中级人民法院
民事二审判决书
房屋买卖合同纠纷（2020）鄂01民终10284号
上诉人（原审被告）：张某1，女，1927年3月13日出生，汉族，住湖北省武汉市武昌区。
被上诉人（原审原告）：赵某，女，1982年8月31日出生，汉族，户籍住址湖北省武汉市东西湖区，现住湖北省武汉市江岸区。
原审被告：周某1，女，1949年9月7日出生，汉族，户籍住址湖北省武汉市武昌区，现住湖北省武汉市武昌区。
原审被告：周某2，女，1953年4月21日出生，汉族，户籍住址湖北省武汉市汉阳区，现住湖北省武汉市江汉区。
原审被告：周某3，女，1956年1月3日出生，汉族，住湖北省武汉市武昌区。
原审被告：周某4，女，1960年10月22日出生，汉族，住湖北省武汉市武昌区。
原审被告：周某5，女，1958年8月21日出生，汉族，住湖北省武汉市武昌区。
一审认定事实：周某超与张某1系夫妻关系，二人育有五名子女：周某1、周某2、周某3、周某4、周某5。
1991年9月，周某超作为长江制药厂药技师与单位签订《长江制药厂科技宿舍楼住房合同》：根据东西湖区经委（1987）号文件精神和三店农场对药厂科技宿舍楼集资报告的批复意见，经厂管会讨论决定集资、购买、分配标准和为了长江制药厂的稳定和发展，特制定本合同。凡在科技宿舍楼购有住房的住户，都必须与厂方签定下列合同，按厂方标价（详见缴款登记卡），已付清购房款的住户，其房产权归个人所有，受厂方垫付资金的住户，其差额款（不计息）5年内分期付完，房产权归个人所有；凡该楼住户，十年内不得转让产权；为了维护药厂利益和药厂科技人员的稳定，所有住户的房产证由药厂办公室统一保管，自签字之日起，十年后厂方办理房产证的转移手续。该合同由长江制药厂、武汉市东西湖区人民政府径河街办事处、周某超签章确认，同时武汉市东西湖区工商行政管理局作为公证机关签章。根据《长江制药厂科技人员住宅集资金额缴纳登记卡》，位于吴，位于吴家山××××室的房屋称案涉房屋）建筑面积87.57㎡，单价220元/㎡，应预收集资总额为12259.80元，周某超应在五年内交差额款7005.60元。周某超从1992年12月25日至1996年3月15日，分四次交齐差额款7005.60元（1400元+1400元+1000元+3205.60元）。
赵某的姑姑赵某芳与周某超系同事关系，同时其租住案涉房屋。2005年周某超欲出卖案涉房屋，赵某芳作为介绍人介绍赵某购买案涉房屋。2005年3月8日，赵某（乙方）之父赵玉华代其与周某超（甲方）签订《住宅房转让（售购）协议书》，约定：住宅房坐落于东西湖区吴家山望丰村****，此房由原武汉长江制药厂（现湖北纽兰药业）集资建造民用住宅一幢。根据政策，甲方集资购买该幢402室住宅一套，其结构为二室半一厅，面积为87.57平方米，由于甲方房主年事已高，有叶落归根回老家浙江定居之意，拟将住房转让售出。经邻居（原制药厂副厂长）介绍，将甲方住宅转让出售给乙方（购房人为介绍人胞弟赵某华之女—赵某）；甲方现有住宅房二室半一厅（建筑面积为87.57平方米）一套，转让给乙方，此房作价壹拾贰万伍仟元整（125000元），签订时乙方一次性付清购房款，事后其它费用（如房产过户费及相关税金等）由乙方承担，甲方不再支付该项费用；房款结清后，甲方应将与原单位（长江制药厂）签订的住房购买合同书、集资金额缴纳登记表、集资金额缴款收据（收据总金额为19265.40元）及市房产局代征城镇私房土地使用税纳税记录本等文本，依作住房产权凭证交归于乙方，乙方确认产权文本无误后，甲乙双方应各自书面出具收据给对方，以作交易凭证，并证实乙方具有该房的全部产权；以上手续办理完毕后，甲方仍有义务协助乙方办理房产过户，房产证办理等相关手续，但甲方不负担其经费和手续费用之责。周某超、赵某之父赵玉华均签名确认，同时案外人李某祥（时为长江制药厂副厂长）作为见证人签名。同日，周某超以收款人身份出具一份《收条》：今收到人民币壹拾贰万伍仟元整。之后，周某超将协议中约定的住房购买合同书、集资金额缴纳登记表、集资金额缴款收据（收据总金额为19265.40元）及市房产局代征城镇私房土地使用税纳税记录本交给赵某。赵某于2005年3月9日缴纳了案涉房屋2005年的土地税，之后赵某及父母对案涉房屋进行装修后入住，赵某出嫁后案涉房屋由其父母居住至今。
2××1年3月22日，案涉房屋房产证已办理完毕，所有权人为周某超，产权证号为武房权证东字第**。由于案涉房屋当时仍无法办理土地证，加之周某超与张某1年事已高，赵玉华提出办理委托公证，委托赵某芳代为办理过户手续。2××1年3月30日，赵某及其父赵玉华、赵某芳、周某超、张某1到武汉市东西湖公证处办理委托公证。周某超、张某1作为委托人，赵某芳作为受托人在公证员面前签订了《委托书》并签名捺印。当日，公证员详细询问了周某超、张某1的身份关系、与赵某芳的关系及委托事项，二人陈述“受托人是买方亲戚”、“拟转让共同拥有的位于武汉市东西湖区望丰村（老电大对面）原长江制药厂1栋某室的房屋（房屋所有权证编号：武房房权证东字第**）并委托赵某芳办理“1、办理并领取上述房屋的《国有土地使用证》；2、取得两证后与买方签订《武汉市存量房买卖合同》；3、协助买方办理上述房屋的《房屋所有权证》和《国有土地使用证》的变更（转移）登记手续；4、办理水电、天然气、有线电视、物业等交接、变更手续”，委托权限自签署之日起至上述事项办理完为止，无转委托权，二人知道委托的法律意义及后果并愿对上述陈述的真实性承担相应的法律责任。2018年前后，赵某得知案涉房屋可以办理土地证，遂携带资料去办理过户手续，被告知根据新规，委托公证中只有同时办理了夫妻双方身份证、结婚证、户口本公证的公证书才能由委托人持委托书办理相应手续，而2××1年的委托公证并不包含上述三证的公证，故需要当事人到场。赵某遂联系周某超，从其家人处得知周某超于2016年2月7日过世。双方就协助办理过户手续多次协商未果，赵某诉至法院，要求如诉称。一审庭审中，张某1、周某1、周某2、周某3、周某4、周某5辩称在赵某提出办理过户手续的请求时告知其手续比较麻烦、要多跑几趟，并未表示拒绝，但现在已不愿意配合办理案涉房屋的过户手续。
一审另查明，经咨询房管局，案涉房屋现可以落宗，之所以现在无法单凭公证书办理土地证及过户手续，是因为根据新规公证书需要的委托人进行“三证合一”即身份证、结婚证、户口本的审查，否则需要委托人或其继承人的协助，先办理权证再办理过户。2××1年的公证程序中并无“三证合一”的审查。
一审认为，关于《住宅房转让（售购）协议书》的效力问题。第一，根据查明事实，案涉房屋系周某超生前从单位获得的集资房，根据其与长江制药厂的购房合同，所有权人为周某超，故2005年3月8日赵某与周某超签订案涉房屋的买卖合同并无不妥；第二，虽然该合同上无张某1本人签名，但案涉房产的产权证已于2××1年3月22日办好，2××1年3月30日张某1与周某超在武汉市东西湖公证处办理委托公证时，公证人详细询问了委托事项，明确了案涉房屋的出卖事宜，张某1明示同意委托赵某芳代为办理案涉房屋土地证及之后过户手续，故其虽未在合同上签字，但已明知案涉房屋出卖给赵某的事情并同意；第三，2005年3月8日《住宅房转让（售购）协议书》中赵某的签名虽由其父亲赵玉华代笔，但得到赵某的认可，合同内容亦由赵玉华与周某超协商确认，合同签订当日，赵某支付了全部购房款，周某超出具了125000元的收条，同时其将案涉协议中约定的住房购买合同书、集资金额缴纳登记表、集资金额缴款收据（收据总金额为19265.40元）及市房产局代征城镇私房土地使用税纳税记录本作为房产权证全部交给了赵某，赵某及其父母对案涉房屋进行装修后居住至今，水电费等均由其缴纳，故赵某履行了付款手续，周某超履行了交付房产及相关证件的义务，案涉协议已实际履行，仅未办理房产证。综上，根据《中华人民共和国物权法》第十五条规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”，2005年3月8日签订的《住宅房转让（售购）协议书》系双方真实意思表示，合法有效。对赵某该项诉讼请求，予以支持。
关于要求张某1、周某1、周某2、周某3、周某4、周某5协助办理案涉房屋的过户手续。如前所述，2005年3月8日《住宅房转让（售购）协议书》合法有效，且已经实际履行。该协议中明确约定周某超有义务协助赵某办理产权手续，2××1年3月22日案涉房屋仅能办理房产证，无法办理土地证，故周某超及张某1办理了委托公证，委托赵某姑姑日后可代为办理案涉房屋的土地证及相应过户手续，这也是周某超及张某1继续履行《住宅房转让（售购）协议书》约定义务的表示。2016年2月7日周某超过世，现案涉房屋可办理土地证及过户手续，但由于新规赵某无法仅凭2××1年的公证手续办理案涉房屋的过户手续，根据房屋买卖合同性质、目的和交易习惯，遵循诚实信用原则，张某1、周某1、周某2、周某3、周某4、周某5作为周某超的继承人，有义务配合赵某办理案涉房屋的过户手续，对赵某该项诉讼请求，予以支持。
2019年5月22日，赵某诉至一审法院，请求：1、确认2005年3月8日的《住宅房转让（售购）协议书》有效；2、判令张某1、周某1、周某2、周某3、周某4、周某5继续履行合同，协助赵某办理房屋变更登记手续；3、本案诉讼费由张某1、周某1、周某2、周某3、周某4、周某5承担。事实与理由：2005年3月8日，我与周某超签订《住宅房转让（售购）协议书》，约定我购买周某超位于武汉市东西湖区望丰村126号402室（原长江制药厂1栋1单元402室）房屋。合同签订当天，我一次性支付购房款125000元，周某超出具收条。合同签订后，赵某便搬入此房屋居住至今。该房屋属原长江制药厂集资房，因历史遗留问题，周某超在出卖房屋时尚未办理原始房屋所有权证和土地使用权证。为此，周某超向我承诺在房屋“两证”办理齐全后，其再配合办理房屋过户手续。后因周某超与妻子即张某1考虑二人年事已高，日后不方便亲自办理房屋过户相关手续，故夫妻二人于2××1年3月30日在武汉市东西湖公证处办理了委托公证。近期，我得知上述房屋的相关证件可以办理，准备向周某超核实此事时，从其家人口中得知周某超已去世。后我多次请求周某超妻子张某1及其子女周某1等人配合办理房屋过户手续，但均被拒绝。我认为，第一，案涉房屋买卖合同是双方真实意思表示，合法有效，应受法律保护，双方是在自愿友好协商基础上订立的合同，张某1称不清楚合同签订事宜不属实，合同签订当天我方一次性付清房款，周某超按约定将房屋购房凭证交给我方，我方自购房后居住至今，张某1、周某1、周某2、周某3、周某4、周某5从未提出任何异议，反而在我方提起诉讼时其称不知情、协议无效，这是不合理的；周某超、张某1和赵某芳没有任何利害关系，正因为赵某芳是我姑姑、为了以后办理过户才与她办理委托公证，而且对方也当庭提出房产证是2××1年办下来的，证明其对于办理房产证以及卖房事宜是知晓的，根据我方提交的证据材料，结合上述情况可以证明张某1对卖房事宜知情并且事后没有表示反对，退一步说假如张某1真的不知情，但周某超将所有案涉房屋原始凭证交与我方的行为让我方有理由相信该行为系夫妻双方共同意思表示，当时我方支付的房价高于市场行情，我方是善意第三人，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（一）》第十七条的规定，张某1不得以不同意不知情为由对抗善意第三人，同时根据《中华人民共和国物权法》第十五条的规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或合同另有约定外，自合同成立时生效，未办理物权登记的不影响合同效力，综上我方与周某超之间的合同有效；第二，张某1、周某1、周某2、周某3、周某4、周某5应配合继续履行合同约定的过户义务，周某超生前与我方完成了房屋交付与房款给付，但因历史遗留问题双方未办理过户，在周某超去世后，除张某1应配合过户外，各继承人在未放弃继承权的情况下，应概括继承周某超生前债务，故各继承人也应配合办理案涉房屋过户手续。
张某1、周某1、周某2、周某3、周某4、周某5一审共同辩称，周某超和张某1是合法夫妻，坐落于武汉市东西湖区望丰村****的案涉房屋是夫妻共同财产，未经周某超和张某1双方共同授权，任何一方无单方处置权，张某1没有在2005年3月8日的协议书上签字，因此周某超与赵某在当日签订的住宅房转让协议书无效，请求驳回赵某全部诉讼请求。
本院认为：根据本案查明的事实，赵某之父赵玉华代其与周某超于2005年3月8日签订的《住宅房转让（售购）协议书》是双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方当事人均应依约履行。根据协议约定，周某超有义务协助赵某办理产权手续，现办理产权登记过户手续条件已成就，但周某超已过世，张某1、周某1、周某2、周某3、周某4、周某5作为周某超的继承人，有义务配合赵某办理案涉房屋的过户手续。
关于张某1上诉主张因已办理公证，其合同义务已经履行完毕，无义务配合办理过户的问题，该主张缺乏事实和法律依据，不能成立，其上诉请求本院不予支持。
关于一审案件受理费负担的问题，赵某明确表示自愿承担一审案件受理费，不违反法律规定，本院予以照准。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费9800元，由赵某负担。
二审案件受理费9800元，由张某1负担。
本判决为终审判决。
审判长安林锋
审判员李文
审判员丰伟
法官助理杨雨竹
书记员杨雨竹
2020-12-07
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