山西省晋城市中级人民法院
民事二审判决书
房屋租赁合同纠纷（2020）晋05民终1349号
上诉人（原审被告）：衡某，男，1961年4月18日生，汉族，江苏省邳州市人，现住晋城市。
被上诉人（原审原告）：晋城市城区市场监督管理局，住所地：晋城市凤台东街**，统一社会信用代码：×××。
法定代表人：王某，任局长。
委托诉讼代理人：杜某、邵某，山西权康律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：晋城市城区志刚黄金贵族内衣店，住，住所地：山西省晋城市城区新华市场城北工商所楼下**经营者：王志刚，男，1981年3月18日生，山西省泽州县人，现住晋城市城区菩陀旺世小区**楼****。
被上诉人（原审被告）：晋城市彩姿情内衣店，住，住所地：山西省晋城市城区新华市场城北工商所楼下**经营者：王志刚，男，1981年3月18日生，山西省泽州县人，现住，现住晋城市城区菩陀旺世小区**楼****d被上诉人（原审被告）：晋城市城区速博体育用品店，住，住所地：晋城市新市西街浙江商贸城南门对面第7-8间商铺经营者：孔令军，男，1976年10月25日生，汉族，晋城市城区人，现住晋城市，现住晋城市城区万苑村**>被上诉人（原审被告）：晋城市城区禹美人内衣店，住，住所地：晋城市城区城北工商所楼下经营者：朱利云。
一审法院认定事实：2010年7月13日，原告和被告衡某签订了租房协议书，协议约定：甲方（原告）愿意将市新华大市场城北工商所办公楼一楼整体租给乙方（被告衡某）使用。租期五年，从2010年10月15日至2015年10月14日止，租金每年50万元。乙方负责对城北工商所办公楼整体进行加固维修。乙方同意无偿出资178万元用于上述维修改造费用，具体维修改造资金由乙方支配。2010年12月24日，原告和被告衡某又签订了一份租房协议书，将第一份租房协议的租期延长了五年，租赁期限为从2015年10月15日至2020年10月14日止，租金每年50万元，乙方在签订合同之日起每年于10月31日之前将本年度租金一次性付给甲方，逾期三个月未交纳租金甲方有权解除本合同，乙方自行承担损失。乙方不准将承租的房屋整体转租他人，如需转租部分房屋，必须经甲方书面同意。乙方租用的房屋所产生的水暖电等各项费用由乙方自理。违约责任：协议经双方签字生效后，任何一方不履行本合同规定的条款，另一方有权提前解除本合同，所造成的损失由责任一方承担。乙方承租期届满，如需继续承租或退房，必须提前一个月通知甲方。合同签订后，被告衡某如约每年向原告交纳50万元房租至2017年。2017-2018年度开始被告就未向原告交纳房租，以及2018-2019、2019-2020年三个合同年度共计150万元的房租未支付。合同签订后，被告衡某将所租赁的城北工商所办公楼一楼分别转租给本案其他被告。
一审法院认为，原告和被告衡某双方于2010年12月24日签订《租房协议书》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。被告衡某虽不认可该租房协议中的年租金50万元，但其从第一份租房协议至2015-2016年度，均每年按照年租金50万元向原告履行合同义务，故其意见，本院不予采纳。现被告衡某欠交三个合同年度的租金，根据双方“逾期三个月未交纳租金甲方有权解除本合同”的约定，原告现请求解除双方的《租房协议书》，本院予以支持。解除之日为2020年9月14日。被告衡某应向原告支付租赁合同存续期间欠交的租金。被告衡某主张因房屋漏水其产生的直接损失以及水电暖气欠费损失等应在租金中扣除，因其未提起反诉，故本院不予审理，被告衡某可另行主张。同理，被告衡某主张原告返还178万元出资，也可另行主张。关于最后一个年度的租金，因2020年受新冠肺炎疫情影响，本院酌情为被告衡某减免一个半月租金。因此，被告衡某共计应向原告支付租金计算为：50万元÷12×9.5个月+100万元=1395833元。合同解除后，原告有权要求被告衡某搬离所租赁的房屋。合同解除之日至实际搬离之日的房屋占有使用费，原告主张每年按50万元计算，本院予以支持。原告要求本案其他被告在合同解除之日起搬离，因原告与其他被告之间不存在合同法律关系，故原告对其他被告的主张，本院不予支持。其基于物权向其他被告主张权利，因和本案不属同一法律关系，原告可另行诉讼。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条、第一百四十四条之规定，判决：
本院认为，虽然双方签订的两份《租房协议书》均约定“乙方（上诉人）在签订合同之日起每年于10月31日之前将本年度租金一次性付给甲方（城区市场监督管理局）”，但从本院二审查明的事实可以看出，上诉人并未按协议履行，其支付的7笔租金无法确定每一笔具体是支付哪一年度的租金，故城区市场监督管理局按照上诉人支付租金的时间顺序自2010年开始抵顶年度租金，至其最后1笔即2017年10月11日支付的50万元抵顶至2016年度租金，故一审认定“2017-2018年度开始被告就未向原告交纳房租”并无不当，上诉人的该上诉理由不成立，本院不予采纳。
（二）关于上诉人2010年是否支付过50万元租金的问题。
综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理1300元（上诉人已预交），由上诉人衡某负担。
本判决为终审判决。
审判长 周秋萍
审判员 李海霞
审判员 李然
书记员 任雅茹
2020-12-04
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