白某与镇赉县宇星房地产开发有限责任公司、吴某房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

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镇赉县人民法院

民事一审判决书

房屋买卖合同纠纷(2020)吉0821民初2160号

原告:白某,女,1955年11月7日生,蒙古族,镇赉县食品加工厂退休职工,住吉林省镇赉县。
被告:镇赉县宇星房地产开发有限责任公司,住所地:镇赉县团结东路城建局北侧。
法定代表人:王某,该公司经理。
被告:吴某,男,1971年1月7日出生,汉族,个体,住镇赉县。

经本院审理查明:2015年,吴某挂靠宇星公司开发镇赉县东泰小区1、3、4号楼,宇星公司于2015年4月29日书面授权吴某办理镇赉县东泰小区工程建设的所有事宜。2015年7月28日,吴某以宇星公司的名义与原告签订“商品房销售合同”,合同书上加盖“镇赉县东泰小区预售楼专用章”,将镇赉县东泰小区一号楼二单元102室、一号楼三单元101室房屋出售给白某,合同约定由出卖人办理房屋产权,白某交付楼款并占有使用涉案房屋至今。
认定上述事实的证据如下:商品房销售合同二份、交款收据二份、工商服务业统一收款收据二份、授权委托书一份、当事人陈述。

本院认为,本案争议的焦点为1、宇星公司是否具备诉讼主体资格;2、涉案合同是否有效;3、宇星公司、吴某是否有协助办理不动产登记的义务。
本院根据庭审中原告陈述及被告陈述意见,以及举证质证情况,结合查明的案件事实,综合评判如下:
近几年,本院已审理多起东泰小区居住户起诉宇星公司、吴某要求办理产权过户案件,从本院当前已审理完毕并发生法律效力的与之相同的系列案件看,可以认定吴某挂靠宇星公司并以宇星公司的名义开发镇赉县东泰小区,宇星公司已书面授权吴某办理东泰小区工程建设的一切事宜,授权事项除包括东泰小区的建设外,当然包括授权销售东泰小区楼房,宇星公司具备本案诉讼主体资格。吴某以宇星公司的名义对外销售楼房,并未受到宇星公司的阻碍。《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条规定:“代理人在代理权限内,以被代理人名义实施的民事法律行为,对被代理人发生效力”。据此规定,结合本案原告已管理使用涉案房屋等实际情况,合同上虽没有宇星公司公章,加盖的是东泰小区售楼处的公章,但东泰小区是宇星公司申请立项开发,宇星公司对吴某的售楼活动是准许或者默许的,吴某与原告签订房屋买卖合同的行为,系代表宇星公司的行为。故吴某的代理行为,对被代理人宇星公司当然发生法律效力。涉案合同虽未加盖宇星公司的公章,但不影响合同效力,宇星公司与白某存在合法、有效的商品房买卖合同关系。《城市房地产开发经营管理条例》(2018年)第三十二条规定“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内,办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续;现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内,办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续,并提供必要的证明文件。”《中华人民共和国合同法》第六十条规定:“当事人应当按照约定全面履行自己的义务,当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”。据此规定,宇星公司应当遵循诚实信用原则,协助白某办理房屋不动产登记手续,吴某作为实际开发人,亦应承担协助办理不动产登记手续的责任。
综上,依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条、《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定,判决如下:

镇赉县宇星房地产开发有限责任公司、吴某于本判决生效后十日内协助白某办理镇赉县东泰小区一号楼二单元102室、一号楼三单元101室房屋不动产登记手续。
案件受理费50元(已减半收取),由镇赉县宇星房地产开发有限责任公司、吴某负担。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于吉林省白城市中级人民法院。
期满不上诉,则本判决生效,双方当事人必须履行,逾期不履行的,本院将依据对方当事人的申请强制执行,申请执行的期限为二年,逾期不申请的,本院将视为放弃权利。

审判员邓连昌
书记员常影

2020-12-03

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