阜新市海州区人民法院
民事一审判决书
物业服务合同纠纷（2020）辽0902民初1990号
原告：阜新市中意物业服务有限公司，住所地阜新市海州区解放大街22-3，统一社会信用代码91210902699449708R。
法定代表人：夏文华。
委托代理人，付宝麟，系原告阜新市中意物业服务有限公司经理。
被告赵某青，男，1963年3月10日出生，汉族，住海州区。
经审理查明，原告与阜新宇轩房地产有限公司于2010年5月8日签订了物业管理服务合同，约定每平方米物业服务费为0.7元/月。按约定业主和物业使用人逾期交纳物业管理费，从逾期之曰起按照应缴纳金额的万分之三按日加收违约金。被告系天宇花园小区工业街79-331房屋所有人，该房屋建筑面积为99.78平方米，2017年3月1日至2020年7月31日间，被告累计拖欠原告物业费2864元（0.7元/月X99.78平方米x41个月）。期间经原告多次向被告催要，均遭到拒绝。
上述事实，有原告陈述；原告工商营业执照、法人身份证明、法人身份证；物业费催缴通知单1张；天宇花园小区前期物业管理服务合同1份；服务照片1份；阜新市产权查档证明1份等证据材料在卷佐证，并经庭审质证，可以认定。
本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予以支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”。本案中，建设单位与物业服务企业签订了前期物业服务合同，系双方真实意思表示，合法有效，故双方均应按合同约定履行各自的义务。原告依据合同在自2016年2月18日至2020年7月17日期间对所涉小区进行了物业服务，被告接受原告提供的物业服务，却拖欠物业服务费2864元，经原告书面催要，被告仍拒不支付，故对原告的该项诉讼请求予以支持。
对于被告提出原告物业服务不好，楼道墙皮脱落没有维修，下水道不通畅等问题。现被告未向法院提交证据证明原告在物业服务管理方面有严重瑕疵。被告等业主亦可依据物业服务合同的约定通过要求物业公司限期整改直至终止合同并提议选聘新的物业公司等方式维护自己的权益，或根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第3条之规定，要求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。故其辩解意见，无事实法律依据，本院不予采纳。
原告主张违约金，虽在合同中有约定，但考虑到双方后续合同的履行及社会效果，对原告该项请求不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《物业管理条例》第四十一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：
一、被告赵某青于本判决生效之日起十日内给付原告阜新市中意物业服务有限公司物业服务费2864元；
二、驳回原告其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费25元，由被告赵某青负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省阜新市中级人民法院。
审判员乔新
书记员李洋
2020-11-30
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