茹某某与秦某某房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

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深圳市龙岗区人民法院

民事一审判决书

房屋租赁合同纠纷(2020)粤0307民初29317号

原告茹某某,男,汉族,某年某月某日出生,身份证住址湖北省钟祥市。
被告秦某某,男,汉族,某年某月某日出生,身份证住址黑龙江省尚志市。

经审理查明,原被告2019年2月20日就振业城二期悦府3B101房签订《房屋租赁合同》,租赁期限至2020年3月1日,押金10000元,房租每月6000元,合同约定“租约期内,承租人保证不得将押金抵扣租金使用,如原告中途退房,属原告单方违约,被告有权没收押金…租约期满原告继续租赁或退租,须于一个月前通知出租人,并提供钥匙方便被告看房,如未提供钥匙被告有权扣取十五天的房租,没有通知则视为续租,自动续签半年合同,需继续交纳租金。本合同约定原告在租期未住满时押金一概不予退还”。原告主张疫情期间因在湖北无法与被告交接,3月20日抵深后又在其他地方隔离,结束后立刻找被告沟通,提交了2020年3月15日后与被告的部分微信聊天记录,被告认可真实性,但认为不全,亦提交了双方的沟通记录,综合两方微信记录,显示3月4日至9日被告微信多次联系原告无果,被告遂表示“老师,你这样不好!今天我先去换锁吧”又限原告一天内缴纳租金,认为原告已经违约本个月未交租金,原告回复“还在老家封着,这两天在办证,到深圳后找你,三月份合同到期”,被告表示“你续与不续要通知我,我前两个月都问你,你不给我答复,你这样影响我招租”,原告回复“你说2月到期,我那空了几个月也没让你少房租,现在一直封在湖北也去不了”,被告表示“我们合同有体现这个问题,现在你的东西还在这里怎么进行招租”,原告回复“这几天办好证件过深圳找你”,被告回复“现在湖北可以通车,你要告诉我续不续租,我要进行招租”,原告表示“该给的会给,也希望你体谅下,这也是特殊情况,这两天的事就来了”,被告再次强调“你这里要不要续租,我现在赔钱的”,原告回复“等这两天我到深圳了,看看情况,不能开课还要继续赔钱…如果你等不了这两天,你就先房租,我们这周末前肯定能到深圳,过来再跟你具体商量,续租来了在签合同…希望你理解,该给的只是稍微晚点,这几个月确实太困难了”,被告回复“现在是合同期到了,你们没有给我合理的答复,我招租需要时间的,我把房子放在那里,空一天赔一天,你现在已经违约了,把房租交上,我这里正常保留,如果今天交不了按合同办事”,原告让被告通融一下表示毕竟有押金在被告处,另表示你这么不好说话过两天来了东西直接拖走,被告回复押金不能当房租,3月23日被告主动询问后,原告表示“现在在隔离,网上转不出去钱,你看看什么时候来我住的地方,我给现金给你,目前不能出门也不能复工”,26日原告支付了3月的房租,3月28日原告催问被告过来清算下,并表示把东西先拿走,因为到五月份才能开课,4月1日原告再次联系被告,4月4日凌晨原告告知被告搬东西走要被告开放行条,4月7日被告在微信中回复“工作站给我打电话说约3点…说好续租又不续,交钱的同时你就应该知道合同续租,因为三月一日到期,你也说了要续租”。被告庭后提交了与原告其他微信的聊天记录截图,显示对方语音表示“…其实二月份我们就已经合同就已经到期了,三月份的话其实就应该是重新交房租了,你现在你看一下应该要怎么弄…”。原告认为只是说要补交房租,没有说过要续签。
原告当庭出示了被告的微信朋友圈截图,显示4月2日被告已经开始招租,表示图片中床铺床品都是原告的,照片中有围棋教室和商品展示,被告辩称是原告开业时的图片,否认4月2日已经收房。原告主张3月24日电话中曾明确表示不再承租,而且涉案小区当时不允许非业主人员进入,租赁目的根本无法实现,但仍补交了整月的租金,4月3日原告前往红棉社区人民调解委员会请求调解涉案纠纷,在社区工作人员的建议下,次日也搬离了物品,但解释因无法联系被告所以不能交还钥匙。被告否认承租人不能进入小区,但确认原告返深后的隔离事实。原告庭后补交了被告2020年8月18日的朋友圈发布的招租广告,显示有人在客厅使用电脑,认为被告期间已经收回自用,并非空置,开锁也就是80-100元。
被告当庭提交了照片,辩称原告损坏了房屋墙面和抽油烟机、原告还改了线路没有恢复、实木衣柜散架了、实木床也塌了、办公桌放在室外导致桌腿腐烂;对此,原告回应,墙面的确有打过三个孔,改线路是经被告允许的也是被告找人做的,墙皮脱落是房屋一楼潮湿的原因,办公桌承租时就表示不用,是被告不搬走才放在阳台的,有没有浸湿损坏没有注意到,衣柜是被告2月自行拆除的,床和抽油烟机离开时都没有损坏,在前述招租广告里可见两张床都是好的。被告确认曾经拆除过衣柜,但辩称早已恢复。被告未能提交招租信息中图片拍摄的原始信息。被告确认不申请房屋损坏进行鉴定。原告表示对房屋有的损坏情况愿意赔偿。被告庭后补交了涉案房屋的产权证复印件及与业主的租赁合同。
以上事实,有《房屋租赁合同》、微信聊天记录、微信朋友圈截图、当事人陈述等证据证实,经庭审质证,足以认定。

本院认为,双方对存在房屋租赁关系、原告押金10000元被告至今未退还的事实没有异议,现争议焦点在于押金是否应当退还的问题。本院分析如下:1.合同虽约定租约期满前一个月原告要通知被告,并提供钥匙方便被告看房,但2020年2月正值疫情最严重的时期,被告身处湖北,行动受限是客观事实,被告也没有就疫情发生前原告已存在违约行为进行举证;2.原告在2020年3月16日已经表明“过两天来了东西直接拖走”,被告未提交原告明确继续承租的证据,相反,如果原告已表明过续租,被告不可能还多次询问“续不续租”,更表示“你东西在这里我怎么招租”;3.被告4月2日招租的图片体现了围棋教室,被告又未提交该照片的拍摄时间,本院有理由采信原告主张,即被告4月2日已经开锁进入房屋,同时照片显示房内的床具并没有损坏,原告庭后的证据也能证明衣柜、改线均经被告同意并由其处理,关于房屋损坏的多数意见本院不予采信;4.即使合同期限从3月起还有半年,被告知晓原告承租房屋用于线下围棋培训,而受疫情影响原告的承租目的在合同期内难以实现,依法原告也可以解除合同而无需承担违约责任;5.原告3月28日已通知被告结算,更于3月26日支付了3月整月的租金,在联系被告无果后于4月4日主动搬离了涉案房屋。综上,原告的行为不构成违约,但未能提前一个月通知解除的确导致被告产生了相应的空置损失,原告又确认墙面有打孔的损坏,为减少讼累,本院依据公平原则酌定被告在扣除原告5000元后将剩余押金退还。基此,依照《中华人民共和国民法总则》第六条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十七条、第一百一十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定,判决如下:

一、被告秦某某应于本判决生效之日起三日内退还原告茹某某剩余押金5000元;
二、驳回原告茹某某的其他诉讼请求。
本诉受理费25元(原告预交),原告自愿承担。
本判决为终审判决。

审判员贺榕
书记员全柳茵

2020-12-11

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