衡阳市蒸湘区人民法院
民事一审判决书
房屋租赁合同纠纷（2020）湘0408民初2153号
原告：湖南银泰置业有限公司，住所地：湖南省衡阳市高新区祝融路**银泰红城**栋**。
法定代表人：戚宇平，该公司总经理。
委托诉讼代理人：刘千义，湖南天戈律师事务所律师。
被告：杨某，男，汉族，1981年1月12日出生，湖南省衡阳县人。
被告：曾某，男，汉族，1977年6月23日出生，湖南省衡阳市人。
委托诉讼代理人：李测海，男，1969年2月16日出生，湖南省衡阳县人。
第三人：康某，男，汉族，1986年8月10日出生，湖南省新化县人。
第三人：衡阳市高新技术开发区车联邦汽车生活馆，住所，住所地：湖南省衡阳市高新区华新大道**银泰红城******d
经营者：康某。
第三人的共同委托诉讼代理人：李翔兰，湖南惠湘律师事务所律师。
第三人的共同委托诉讼代理人：李小武，湖南金州律师事务所律师。
本院经审理认定事实如下：2016年，原告银泰公司（甲方）与被告杨某（乙方）签订《商铺Ｅ7栋101号房屋租赁合同》一份，合同约定：甲方将位于衡阳市××道××号××期××栋××号××商铺门面租给乙方经商使用；租期五年，自2016年2月15日至2021年6月30日止；租金为：第一年租金为28403元／月，第二年租金为32461元／月，第三年租金为36518元／月，第四年38710元／月，第五年41032元／月，其中免租期为2016年2月15日至2017年6月30日；每季度开始的前10日交清当季租金，先租后用；本合同签订之日，乙方须向甲方交付8.5万元的履约保证金；如乙方拖欠租金，则每天按应缴租金的3‰交纳违约金，拖欠租金达一个月的，则甲方有权单方终止合同、收回商铺、拒绝返还保证金；合同终止时，可移动物品被告可带走，固定物品归甲方，乙方未搬迁的设备、物品、装修等归乙方所有。合同签订后，被告杨某依约支付了保证金8.5万元。2016年9月5日，被告杨某、曾某分别以“原法人承租人”“现法人承租人”的身份向原告发出申明：“现由于车联邦汽车生活馆的经营者发生变化，原法人代表杨某改为曾某，故请求贵公司将租赁合同承租人由杨某改为曾某”。曾某经营一段时间后，又将其车联邦汽车生活馆的股份转让给第三人康某，康某遂向原告支付了部分房租。自2020年1月1日起，被告及第三人均未向原告支付租金，原告遂于2020年6月锁住了涉案店铺的大门，车联邦汽车生活馆未再继续经营。
本院认为,本案系房屋租赁合同纠纷。本案中，原告银泰公司与被告杨某签订的《商铺E7栋101房屋租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法、有效。二被告于2016年9月5日向原告发出书面《申明》，告知原告，被告杨某已将涉案租赁合同的承租人变更为曾某，即已将合同的权利义务概括转移。原告在收到该申明后未提出异议，且在本案中，将变更后的承租人曾某亦列为被告，并在本案庭审过程中提出“2016年出示声明杨某更改为曾某，我方同意；我方认为现合同实际义务人为曾某”，应视为原告对于二被告债权债务概况转移的认可，故租赁合同的承租人应为被告曾某，曾某享有《商铺E7栋101房屋租赁合同》中承租人权利，并承担合同约定的承租人义务，被告杨某不再是合同当事人。被告曾某提出，其已将在第三人车联邦汽车生活馆所持股份转让给第三人康某，并将该汽车生活馆的经营者变更为该案外人，且已将上述事实告知原告，故应由第三人承担支付租金的责任。本院认为，自杨某承租开始，承租人均系使用个人的名义与原告形成租赁关系，第三人汽车生活馆并非该合同的当事人，其合伙人或经营者的变化，对涉案租赁合同不产生影响；即使康某曾向原告支付了部分房租、原告也知悉第三人康某经营汽车生活馆的事实，也仅能反映原告认可被告曾某的转租行为，而不能以此断定原告同意变更合同的当事人为第三人车联邦汽车生活馆或康某，在此情形下，依据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效”之规定，原告及被告曾某之间的租赁合同继续有效，故被告曾某仍应履行合同义务。被告曾某自2020年1月1日起开始欠付租金，本院考虑到新冠疫情对店铺经营的影响，酌情认定原告应当免除一个半月的房租，据此，至2020年5月底，被告曾某共拖欠了三个半个月的房租，而涉案租赁合同约定，承租人拖欠租金达一个月的，原告有权单方终止合同、收回商铺，原告基于被告曾某拖欠房租、第三人亦未替代支付之事实以及合同之约定，于2020年6月锁住了涉案租赁物的大门，属于行使自力救济权利之行为，并未违反双方之约定以及法律之规定，本院由此认定原告及被告曾某之间的租赁合同关系自此解除，此时应视为原告已收回租赁物，故租金亦仅能计算至2020年5月底为止。依据涉案租赁合同之约定，2020年1月至6月期间的租金为38710元/月，故被告曾某应向原告支付租金135485元（38710元/月×3.5个月）。被告杨某向原告交纳了8.5万元的履约保证金，在杨某将合同权利义务概况转移给被告曾某之后，该保证金应视为曾某交纳，根据租赁合同的约定，承租方拖欠租金达一个月以上的，原告还有权拒绝返还履约保证金，该约定未违反法律之规定，本院予以支持。双方虽在租赁合同中对迟延支付租金的违约金进行了明确的约定（3‰/天），但违约金应当以原告的损失为计算基础，而被告曾某交纳的8.5万元的履约保证金，足以弥补原告的损失，故对于原告诉请的违约金20000元，本院依法不予支持。第三人康某、车联邦汽车生活馆提出的原告侵犯了其合法权益的主张，属于另一法律关系，不应在本案审查处理；被告曾某与第三人之间的转租关系，亦属于另一法律关系，应另行主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定,判决如下:
一、确认原告湖南银泰置业有限公司与被告曾某之间的房屋租赁合同关系已经解除；
二、被告曾某自判决生效之日起十日内向原告湖南银泰置业有限公司支付租金135485元；
三、被告曾某向原告支付的履约保证金85000元，原告湖南银泰置业有限公司不予退还；
四、驳回原告湖南银泰置业有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费减半收取3323元，由原告湖南银泰置业有限公司负担1019元，被告曾某负担2304元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。
审判员王孝杰
法官助理罗娜
书记员洪珊
2020-12-10
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