四川省成都市中级人民法院
民事二审判决书
房屋租赁合同纠纷（2020）川01民终18143号
上诉人（原审被告）：四川橙森科技发展有限公司。住所地：中国（四川）自由贸易试验区成都高新区益州大道北段********。
法定代表人：陈志坚，系该公司总经理。
委托诉讼代理人：程梦曦，四川开山律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：张某，女，2009年10月26日出生，汉族，住四川省广元市利州区。
法定代理人：赵某（系张某系外祖母），女，1963年1月23日出生，汉族，住四川省广元市利州区。
委托诉讼代理人：李晓玮，四川英济律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张龙福，四川英济律师事务所律师。
一审法院认定事实：2018年4月13日，张某（甲方）与橙森公司（乙方）签订了《业主房屋租赁合同》，约定张某将自己名下位于成都市新都区××道××号××广场××栋××层××室，建筑面积为51.65平方米的房屋租赁给橙森公司使用。案涉房屋，租赁期自2018年9月1日起至2031年12月15日，免租期为3个半月。该合同第三条第一款载明：“租金为人民币30元／平米／月（大写：叁拾元整），乙方支付方式为每3个月支付一次租金（以银行转账凭据为证），且每次提前7日支付下期租金。”第三条第二款载明：“租赁期内租金递增明细如下：（1）2018年12月16日—2021年12月15日，租金为人民币30元／平米／月；（2）2021年12月16日—2024年12月15日，租金为人民币31.80元／平米／月；……”。第四条载明：“1.待该物业正式交付后，甲方需办理完收房手续并付清全部收房所缴纳费用后7日内应收到乙方缴纳的押金1549.5元整（大写：壹仟伍佰肆拾玖元伍角）。合同到期终止时，乙方交清租金及水、电、煤气、网络、电话、物业等相关费用后，甲方即退还乙方押金。若乙方提前解除合同，视为违约，押金不予退还；若乙方在承租期间给甲方房屋和相关设备造成损害，甲方有权从乙方押金中扣除维修和赔偿费用，不足部分甲方有权向乙方索取。2.乙方若于本房屋租赁合约之租赁期内违反本合约相关规定，致使甲方未能如期收取租金或乙方未缴纳应承担之费用，甲方可以扣除部分或全部押金抵付，若押金不足以抵付有关费用，乙方须在接到甲方付款通知书十天内补足。”第五条载明：“租赁期间，该物业产生的物管费、通讯费、清洁费、水、电、气费及其他相关费用均由乙方承担，并及时按规定缴纳。”第六条第三款载明：“乙方必须依约提前7日缴纳下期租金，如拖欠1个月视为违约，甲方收回房屋，并不退还乙方押金，乙方承担违约责任。”第六条第七款载明：“乙方在租赁期满或合同解除后10个工作日内搬出租赁房屋，乙方逾期不搬迁，甲方有权从已经解除租赁关系的房屋中将乙方的非固定设施设备物品搬出，不承担保管义务。甲方有权要求乙方赔偿因此而产生的搬运费用。”第六条第十一款载明：“合同期内如‘由于战争、地震、、地震台风、暴风雪、政府禁令’等或其他不可抗力的原因而不能履行合同或延迟履行合同的一方不负有违约责任。”第七条第四款载明：“违约金的释解：双方任一方违约，除承担对方因此而造成的一切经营损失外，还应另支付守约方违约金人民币陆万元整。”张某将案涉房屋装修完毕并交付橙森公司。橙森公司向张某支付了一个月的房租作为押金，并支付了一年的租金18594元。2019年12月16日至房屋腾退之日，支付租金1200元。
一审法院认为，张某与橙森公司签订的《业主房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，合同双方当事人应当按照合同约定履行义务、享受权利。本案的争议焦点为：1.合同的解除时间；2.橙森公司应当支付的租金；3.橙森公司是否应当支付违约金，违约金是否应当调整。
关于合同的解除。《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款规定：“当事人协商一致，可以解除合同。”一审庭审中，橙森公司陈述其在2020年2月多次以电话、函件的方式与张某协商合同解除的事宜，而张某未表示同意，且在《民事起诉状》中要求继续履行合同。橙森公司在未支付租金的情况下是违约方，不具有解除合同的资格，不能单方面解除合同。张某与橙森公司在一审庭审中同意解除案涉合同，双方达成解除案涉合同的合意，张某主张解除《业主房屋租赁合同》的诉讼请求，于法有据，一审法院予以支持。
关于橙森公司应当支付的租金。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”张某有权要求橙森公司支付房屋腾退前的租金。橙森公司已付清2018年12月16日至2019年12月15日的租金，2019年12月16日至房屋腾退之日2020年7月13日支付租金1200元。橙森公司辩称，因疫情影响，强行清退了部分租户，产生了损失，请求对租金予以减免。一审法院认为，2020年1月24日，因受新冠肺炎疫情影响，四川省启动重大突发卫生事件一级响应，橙森公司对外出租公寓的营运也产生了影响。新冠肺炎疫情属于全国突发公共卫生事件，不可预见、不能避免、不能克服，系不可抗力，因此导致合同无法履行合同，遭受不可抗力影响的一方有权要求免除或者部分免除责任。执行政府文件暂停营业既是租户的责任也是房东的义务，而由此造成的损失，根据公平原则双方应进行分担。但2020年3月17日《成都市新型冠状病毒肺炎疫情防控指挥部通告（第8号）》第一条载明：“全面恢复城镇居住小区、农民集中居住区、农村散居院落等居住区域常态化管理，采取出示健康码方式继续做好本通告第七条所涉人员的排查登记。”第二条载明：“全面恢复商超、餐饮、旅游、住宿、文体娱乐、会展等服务业正常经营活动，同时要加强通风换气、清洁消毒，合理控制场所内人员数量，落实对员工的健康监测和内部管理措施。”2020年3月20日，成都市新型冠状病毒肺炎疫情防控指挥部复工复产工作组《关于居民小区（院落）复工复产项目疫情防控有关事项的通知》中使用“天府健康码”绿码人员可正常通行，不限制持有健康证明材料的返蓉业主、租住户和走亲访友人员进出居民小区（院落），不限制业主、租住户进出居民小区（院落）的次数、时间和家庭人数。经一审法院调查走访，“橙堡公寓”位于新都区××内，橙森公司的客户群体主要是园区内工作人员，有长租、短租和日租等多种形式，在疫情发生后停止营业至3月底，其受影响的主要是2、3月份，一审法院认为，2、3两个月的租金可减半收取。故橙森公司应支付至房屋腾退之日欠付租金7942.1元（1549.5元／月×6个月－1549.5元／月÷30天×3天－1200元）。
关于违约金。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……”《业主房屋租赁合同》第七条第四款约定，橙森公司违反合同约定时，应向张某支付违约金60000元。一审庭审中，橙森公司请求一审法院予以调减。一审法院认为，首先，橙森公司的违约行为在疫情发生前已经产生；其次，橙森公司与张某约定的租赁期为13年，免租期为3.5月，张某投入大量资金用于了装修，合同解除后张某的预期利益损失较大；最后，在张某未能提供直接证据证明其损失的具体数额的情况下，秉持着违约责任“补偿性为主，惩罚性为辅”的原则，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌情认定将橙森公司向张某已支付的押金转化为违约金外，另支付20000元违约金用以弥补张某的损失。
二审中，各方当事人均未提交新证据。二审审理查明的事实与一审判决认定的事实一致，本院对一审判决认定的事实予以确认。
本院认为，1.关于案涉房屋租赁合同的解除时间及租金截止日期的计算问题。橙森公司上诉主张根据案涉房屋租赁合同第四条第1项的约定，其在放弃主张押金的前提下有权随时单方解除合同的权利，其已于2020年2月向张某发函解除案涉房屋租赁合同，故该合同应于2020年2月1日解除，且租金的截止日期也应计算至该日。经本院审查后认为，该房屋租赁合同第四条第1项约定的内容系对橙森公司不履行合同应承担押金不予退还的违约责任的约定，而非橙森公司就此可以行使任意解除权，故橙森公司的该项上诉理由不能成立，对其提出案涉房屋租赁合同于2020年2月1日解除，租金截止日期计算至2020年2月1日的上诉请求不予支持。
2.关于一审确定本案的损失及违约金是否适当的问题。橙森公司上诉主张其受疫情影响，已于2020年2月向张某主张解除合同并提醒其尽快收房，故本案的损失应以2020年2月1日前的租金损失为限，且不应当适用违约金条款。经本院审查后认为，橙森公司在疫情之前就已拖欠张某房屋租金，而张某实际收房之日为2020年7月13日，橙森公司未按合同约定的标准及期限向张某支付租金，已构成违约，根据合同约定，橙森公司应当向张某支付2019年12月16日至张某实际收房之日2020年7月13日的房屋租金及60000元违约金；而橙森公司在一审中提出因疫情影响经营困难请求减免租金、调低违约金，一审法院综合各方面的因素，充分考虑了其提出的理由，对2020年2月、3月的租金减半收取，并酌定其向张某支付20000元的违约金，并无不当。故橙森公司该项上诉理由不能成立，对其提出本案的损失应以2020年2月1日前的租金为限，且不适用违约金条款的上诉请求不予支持。
综上所述，橙森公司的上诉理由均不能成立，对其上诉请求本院均不予支持，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费467元，由上诉人四川橙森科技发展有限公司负担。
本判决为终审判决。
本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。
审判员杨晗
书记员唐小燕
2020-12-08
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