贺兰县人民法院
民事一审判决书
物业服务合同纠纷（2020）宁0122民初6195号
原告：平罗县金顺物业管理有限公司贺兰物业服务中心（分公司），统一社会信用代码。
负责人：洪某。
委托诉讼代理人：哈某，公民身份号码×××，大专文化，宁夏回族自治区平罗县人，群众，现住宁夏回族自治区贺兰县。
被告：孟某1，公民身份号码×××，河南省淮阳县人，群众，现住宁夏回族自治区贺兰县。
委托诉讼代理人：孟某2（系被告孟某1丈夫），公民身份号码×××，河南省淮阳县人，小学文化，个体经营户，群众，现住宁夏回族自治区贺兰县。
经审理查明，本院确认如下事实：被告孟某1系宁夏回族自治区贺兰县房屋业主，房屋建筑面积为104.13㎡。2017年11月20日、2019年12月10日，原告与宁夏富龙房地产开发有限公司贺兰第二分公司签订前期物业服务合同两份，合同约定原告为被告所在小区提供物业服务，物业服务内容及标准为《银川市普通住宅小区物业服务等级标准》二级中规定的服务内容及标准。多层住宅物业费为0.8元/月/㎡，物业费按季度交纳，业主于每季度最后一个月的25日前缴清本季度和下一季度的物业费，逾期交费原告有权要求被告限期补齐，并按每项欠费每日3‰的标准收取违约金。被告孟某1未交纳2018年8月19日起至2020年11月19日期间的物业费。2018年11月26日、2019年7月2日，原告以张贴催费通知单形式进行催缴，被告仍未交纳物业费。原告在提供物业服务期间，绿化带有洞向被告屋内渗水，外墙面瓷砖脱落未予维修。现原告诉至法院，请求判如所请。
判决的理由与结果
本院认为，《物业管理条例》第二十一条规定，“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”根据该条规定，原告与宁夏富龙房地产开发有限公司贺兰第二分公司签订的《前期物业服务合同》并在贺兰县物业管理中心备案登记，该合同于法有据，合法有效。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不支持。”根据该条规定，原告与宁夏富龙房地产开发有限公司贺兰第二分公司签订《前期物业服务合同》对被告具有约束力。原被告双方均应依约全面履行各自的义务。原告公司在提供了相应物业管理和服务的情况下，有权向该小区的业主收取物业费用，被告享受了原告提供的物业服务后有交纳物业费的义务。关于本案物业费的计算数额，前期物业服务合同约定多层住宅物业费收费标准为0.8元/月/㎡，自2018年8月19日起至2020年11月19日，被告应支付原告物业费2249元（104.13㎡×0.8元/月/㎡×27个月）。被告辩称楼体外墙面脱落，绿化带有洞向被告屋内渗水原告未予维修，原告予以认可。上述内容属于物业合同约定的服务范围，可以认定原告向被告提供的物业服务未达到相应的要求，且对被告正常生活造成相应困扰，应对被告承担一定的违约责任，根据质价相符原则，应当酌情扣减10%的物业费。对原告要求被告支付物业费2249元的诉讼请求，本院在2024元（2249元－2249元×10%）的范围内予以支持。被告其他辩称理由未提交证据证实其主张的事实属实，原告亦不予认可，本院不予支持。
关于违约金，前期物业服务合同约定物业费按季度交纳，业主于每季度最后一个月的25日前缴清本季度和下一季度的物业费，逾期交费原告有权要求被告限期补齐，并按每项欠费每日3‰的标准收取违约金。按此约定计算出的违约金明显过高，根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）第二十九条第二款规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。现原告自愿降低违约金比例，主张按欠付物业费总金额的30%计算违约金，本院予以支持。被告享受物业服务后，以原告提供的部分物业服务不到位为由未交纳物业费，经原告书面催缴后仍未交纳，应承担相应的违约责任。自2018年8月19日起至2020年11月19日，涉案房屋逾期交费违约金为607元(2024元×30%)，故对原告要求被告支付违约金675元的诉讼请求，本院在607元的范围内予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第二十一条、第四十一条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：
被告孟某1支付原告平罗县金顺物业管理有限公司贺兰物业服务中心（分公司）自2018年8月19日起至2020年11月19日期间的物业费2024元，违约金607元，合计2631元，于本判决生效之日起十五日内付清；
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费25元（已减半收取），由被告孟某1负担。
本判决为终审判决。
本判决生效后（当事人提起上诉的，以二审法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行，当事人申请执行的，负有履行义务的当事人应如实向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作或经营必须的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、限制高消费、罚款、拘留等强制措施；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
审判员尹晓静
书记员刘艳丽
2020-12-07
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