甘肃省张掖市中级人民法院
民事二审判决书
租赁合同纠纷（2020）甘07民终1273号
上诉人（原审原告）：张某1，甘肃省张掖市人，个体工商户，住甘肃省张掖市。公民身份号码：×××。
委托诉讼代理人：姚某，甘肃金厦律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：董某，甘肃省张掖市人，住甘肃省张掖市。公民身份号码：×××。
委托诉讼代理人：赵某，甘肃振泽律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：甘州区梁家墩镇六号村村民委员会。住址：甘肃省张掖市甘州区梁家墩镇**村。统一社会信用代码：54620702ME0918154B。
法定代表人：张某2。
一审法院认定事实：被告董某原系张掖市甘州区文斌种植农民专业合作社法定代表人，合作社住所地位于甘州区梁家墩镇**村。该合作社占用土地由被告董某个人宅基地与其承包的部分耕地组成。2017年3月12日，被告董某作为甲方，原告张某1作为乙方，双方签订场地租赁合同一份，约定甲方出租给乙方房屋位于甘肃省张掖市××处），出租房屋面积共计约6间，空场地面积共计约2000平方米；场地用于甲醇的储存和销售，修建储存和销售设施（按照国家安全标准建设），租赁年限为八年，自2017年4月1日至2025年4月1日，每年租金为4万元，合同签订之日，乙方先期支付1万元押金，并进行场地安全评价及修建，在乙方安全评估和设施修建完毕后第二天一次性支付第一年租金4万元，后期乙方每年在该日前支付租金4万元，押金在租期期满或经协商乙方不再续租后，甲方验收完场地退回乙方；如果因国家政策调整或其他不可抗力的因素，导致合同不能履行或合同目的不能实现的，双方均可解除合同，并且不承担违约责任。同日，原告向被告董某交纳押金10000元，被告向原告出具了收条。2017年4月9日，原告向被告交纳地租款4800元，被告向原告出具收款收据一份。2017年4月18日，原告向被告交纳2017年至2018年5月1日场地租金40000元，被告向原告出具收条一张。2018年4月17日、2018年4月20日、2018年5月9日，原告通过银行转账的方式合计向被告账户转款30000元，用于交纳场地租金。上述原告交纳押金及租金合计84800元。
2018年5月18日，张掖市国土资源局甘州区分局向原告下发国土资源违法行为后果预先告知书、责令停止国土资源违法行为通知书，以原告张某1擅自占用耕地、圈占土地为由，依据《中华人民共和国土地管理法实施条例》第八十三条规定，责令原告立即停止违法行为，听候处理。上述文件下发后，原告将其在案涉场地架设的部分设备拆除。2019年2月28日，甘州区梁家墩镇人民政府组织人员、机械将原告张某1掩埋在案涉场地内二枚铁罐进行吊移后交由被告董某保管，并于2019年3月21日向被告出具了情况说明。
另查明，2017年12月，原告张某1以张掖市甘州区鹏飞甲醛销售中心的名义委托甘肃省建设项目咨询中心对其甲醇储存项目的周边环境、总平面布置、工艺设施、消防及辅助工程以及安全管理等内容进行安全评价，并为此花费评价费用50000元，实际未出具收费票据。2018年6月29日，原告张某1自行委托张掖市金润资产评估事务所对其所属资产进行评估，评估价格合计180325元，实际未出具收费票据。
还查明，2018年，因国道227线振兴带建设，案涉场地占用土地被征收，现其中一半土地变为国道227线绿化带。2018年6月18日，被告董某通过银行转账方式向原告退还租金20000元。
一审法院认为，关于本案案由确定的问题，本案在立案时以侵权纠纷确定案由，经审理查明的事实和现原告主张的法律关系，本案案由应确定为租赁合同纠纷。《中华人民共和国土地管理法》第八十二条规定，农村集体所有的土地的使用权不得出让、转让、或者出租用于非农业建设。本案中，案涉租赁场地由被告所承包的耕地及宅基地组成，原、被告签订的场地租赁合同约定租赁场地用于甲醇的储存和销售，该约定用途系非法改变土地的性质，将耕地用于非农业建设，违反了《中华人民共和国土地管理法》的禁止性规定，原、被告签订的场地租赁合同应属无效。
关于原告张某1要求被告支付其投入损失325625元（租金及押金84800元、设备拆除损失180325元、拆迁劳务费用8000元、货物运输费2500元、安全评价费50000元）及设备折旧费17975元的诉讼请求。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。被告作为出租方未向原告告知出租场地的耕地属性，原告作为承租方，应予了解和掌握租赁场地的属性，故对于案涉场地租赁合同的无效，原、被告均具有过错。本案中被告共计收取原告押金10000元、租金74800元，现原、被告租赁合同无效，被告因该合同所得利益即其收取押金及租金应予以返还。对原告主张的设备拆除损失180325元，该评估价格系原告自行委托评估，被告不予认可，亦无票据证明，一审法院不予支持。对安全评价费50000元，该项费用系原告为其经营危险化学品建设支出费用，未提交相关票据，与本案租赁合同无效并无直接因果关系，不予支持。对拆迁劳务费用8000元、货物运输费2500元，系原告为拆迁设备支出的合理费用，一审法院予以支持。上述原告损失，一审法院根据原、被告双方过错大小，酌定被告对上述损失承担50%的赔偿责任，即42650元[（74800+8000元+2500元）×50%]，扣除2018年6月18日被告董某已向原告退还租金20000元，再向原告支付22650元。对设备折旧费17975元，一审法院认为，案涉部分设备系原告自行拆除后出售处理，并非因被告的过错侵权行为导致其财产利益损失，一审法院对原告该项诉请不予支持。
关于被告六号村民委员会的责任问题，一审法院认为，本案系原告张某1与被告董某的租赁合同纠纷，被告六号村民委员会并非本案租赁合同相对方，也未与原告建立实质的权利义务关系，故在本案中不承担责任。
本院认为，农民的宅基地使用权和土地承包经营权是农民的安身立命之本，在我国土地少人口多的情况下，立法目的旨在于实行最严格的耕地保护制度。《中华人民共和国农村土地承包法》第八条、《中华人民共和国物权法》第一百二十八条、《中华人民共和国土地管理法》第八十二条均明确规定，农村集体土地不得用于非农建设。本案中，上诉人与被上诉人董某签订的场地租赁合同约定租赁场地用于甲醇的储存和销售，该约定用途系非法改变土地的性质，将耕地用于非农业用地，一审法院据此认定双方签订的合同系无效合同，并无不当。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。一审法院根据合同履行情况及双方当事人的过错大小，对租金、拆迁劳务费用和货物运输费，由上诉人和被上诉人董某各承担50%的赔偿责任，责任及赔偿比例划分适当，上诉人认为赔偿比例划分不当的上诉理由不能成立，本院不予支持。上诉人要求被上诉人赔偿安全评估费，系其使用租赁土地而支付的必要费用，并非被上诉人董某给其造成的损失。设备拆除损失及设备折旧费系上诉人单方委托评估，且实际是否造成损失和折旧上诉人无证据证明，上诉人要求被上诉人董某承担以上费用的请求不符合合同被确认无效后的处理原则，故该上诉理由不能成立，本院不予支持。关于上诉人要求被上诉人甘州区梁家墩镇六号村村民委员会承担责任的问题，本案系上诉人与被上诉人董某之间签订租赁合同引起的纠纷，被上诉人甘州区梁家墩镇六号村村民委员会并非租赁合同的相对方，也未与其建立实质的权利义务关系，上诉人要求被上诉人甘州区梁家墩镇六号村村民委员会承担责任的上诉理由亦不能成立，本院不予支持。
综上，上诉人张某1的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款（一）项，缺席判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6454元，由上诉人张某1负担。
本判决为终审判决。
审判长赖鹰
审判员陈建武
审判员宋睿
书记员张玉芬
2020-12-02
（本文来自于网络，相关人员如有异议可以短信联系我们删除）
