贵州省贵阳市中级人民法院
民事二审判决书
商品房预约合同纠纷（2020）黔01民终9957号
上诉人（原审被告）：贵州鑫盈商业管理有限公司，住所地贵州省贵阳市观山湖区金阳北路**电建地产观府壹号第**商业****房，
法定代表人：刘安强，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：韦德照，贵州星照律师事务所律师。
委托诉讼代理人：徐凤，贵州星照律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）：钱某，女，2005年12月29日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。
法定代理人：李某，女，1975年2月17日出生，住贵州省贵阳市云岩区，系被上诉人母亲。
原审第三人：贵州大西南房地产开发有限公司，住，住所地贵州省贵阳市观山湖区诚信北路**大西南·富力中心****法定代表人：黄皓，该公司董事长。
委托诉讼代理人：崔辰，女，1988年1月13日出生，汉族，住辽宁省沈阳市铁**。
一审法院认定事实：2019年9月29日，第三人大西南房开（甲方）与案外人侯青山（乙方）签订《大西南·富力中心商品房认购书》（编号：8884789），约定案外人侯青山向第三人大西南房开认购中国大西南·富力中心-中央绿轴商铺，该商铺位于贵阳市观山湖区，其中包括原告向被告鑫盈商业认购的涉案房屋。《大西南·富力中心商品房认购书》（编号：8884789）第三条约定：“……6、乙方在签署《商品房买卖合同》时，不得变更买受人。如乙方因故确需增加或减少买受人的，乙方须在签署《商品房买卖合同》前事先以书面形式向甲方提出申请，并在征得甲方同意后方可。”2019年12月11日，案外人侯青山与被告鑫盈商业签订《委托销售协议》，约定前述地下负一层的商铺由被告鑫盈商业代案外人侯青山销售。
2020年4月17日，原告（乙方）与被告鑫盈商业（甲方）签订《“富力中心”认购协议》（编号：0000467），约定原告向被告鑫盈商业认购位于贵州省贵阳市观山湖区门面，建筑面积约10.71平方米，房款总价107110元，运营和转让费总价91221元。认购协议第一条约定，原告因上述购买行为一次性向被告支付定金20000元，被告从该《认购书》生效之日起不得再将乙方认购的前述房屋出售他人，也不得与他人就该认购房屋签订相同的《认购书》，若违反上述约定，造成原告不能购买所认购房屋的，则双倍返还原告所交纳的定金。原告从该《认购书》签订后3日内，原告未到被告售楼处或者原告到被告售楼处后因原告原因未与被告就该认购房屋签订书面的《贵阳市商品房买卖合同》及《商业运营管理合同》，被告有权自行处理该房屋，无需另行通知原告，且原告所交定金不予退还。在上述期限内，如签约时间变化，则以被告另行通知的签约时间为准。被告没有另行通知的，原告应当在上述期限内办理签约手续。《“富力中心”认购协议》（编号：0000467）第三条约定：“乙方知悉并认可：甲方有权销售该物业，该房屋房款均由大西南房地产开发有限公司授权就甲方代收代付，商业运营费由甲方收取”。合同签订当日，原告向被告支付了定金20000元。2020年4月18日、19日原告到被告鑫盈商业处，要求与房开商第三人大西南房开签订《商品房买卖合同》，并将房款支付给第三人大西南房开商，要求第三人大西南房开商向其开具收据，但被告称不能向原告出具第三人大西南房开开具的发票，原告也不能和第三人大西南房开签订《商品房买卖合同》，双方协商未果。
一审法院认为，本案的争议焦点在于，被告鑫盈商业是否有资格向原告销售涉案房屋。综合审查涉案房屋的权属情况，案外人侯青山向第三人大西南房开认购了包括涉案房屋在内的大西南·富力中心绿轴地下负一层商铺，仅代表其对该商铺的购买在《大西南·富力中心商品房认购书》（编号：8884789）的履行期间有排他的效力，并不代表案外人侯青山对大西南·富力中心绿轴地下负一层商铺享有所有权和处分权。被告鑫盈物业在获取了案外人侯青山的授权后将涉案房屋销售给原告，其对涉案房屋的处分系无权处分，而所有权人第三人大西南房开在本案的审理过程中并未对被告鑫盈商业的无权处分进行追认，截止本案开庭审理时被告鑫盈商业亦未提交证据证实其取得了涉案房屋的处分权，并且《大西南·富力中心商品房认购书》（编号：8884789）明确约定了涉案房屋在签订《商品房买卖合同》时不允许变更买受人，原被告签订认购书时，认购书第三条约定“房屋房款均由大西南房地产开发有限公司授权就甲方（被告鑫盈商业）代收代付”的内容为不实陈述，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定：“出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”，故原告诉请解除其与被告签订的《“富力中心”认购协议》（编号：0000467）一审法院予以支持。关于定金，根据《中华人民共和国担保法》第八十九条之规定：“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”因被告原因导致原告不能购买涉案房屋，原告诉请被告向其双倍返还定金40,000元一审法院予以支持。
二审期间，双方当事人均无新证据提交。二审查明其余事实与一审查明事实一致。
本院认为，关于上诉人是否享有房屋处分权的问题，上诉人与被上诉人双方签订的《“富力中心”认购协议》第三条约定：“乙方知悉并认可：甲方有权销售该物业，该房屋房款均由大西南房地产开发有限公司授权就甲方代收代付，商业运营费由甲方收取”。首先，案涉房屋的所有权人系原审第三人大西南房开，上诉人并未举证证明其享有大西南房开的销售授权，大西南房开也明确否认与上诉人之间有权利义务关系；其次，上诉人主张其享有处分权的依据系与案外人侯青山签订的委托销售协议，而案外人侯青山仅与案涉房屋所有权人大西南房开签订了《大西南富力中心商品房认购书》，双方并未签订正式的商品房买卖合同，案涉房屋亦未备案登记至案外人侯青山名下，无证据证明侯青山享有案涉房屋的所有权和处分权。因上诉人未提交充分证据证明其享有案涉房屋的处分权，与上诉人与被上诉人签订的《“富力中心”认购协议》第三条约定的内容不符，原判根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，认定系因上诉人原因导致被上诉人不能签订商品房买卖合同，判决双倍返还定金并无不当。
综上所述，上诉人鑫盈商业的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费用1000元，由上诉人贵州鑫盈商业管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长罗晓珊
审判员田勇
审判员邹爱玲
书记员王强
2020-12-02
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