泰安市岱岳区人民法院
民事一审判决书
商品房预售合同纠纷（2020）鲁0911民初6565号
原告：胡某，男，汉族，1982年6月12日出生，住泰安市岱岳区。
委托诉讼代理人：张照玉，泰安岱岳希望法律服务所法律服务工作者。
被告：泰安新兴保达置业有限公司，住所地泰安市岱岳区粥店办事处驻地（办公室西侧**）。
法定代表人：周国森，总经理。
委托诉讼代理人：陈海涛，山东盈和盈律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李铭柱，山东盈和盈律师事务所律师。
本院经审理认定事实如下：原告与被告签订商品房预售合同，合同约定原告购买被告所开发的新兴时代国际7号楼1单元3201室房屋一套。合同第四条计价方式与价款约定，出卖人与买受人按建筑面积计算商品房价款，总金额590614元。第二十条约定：出卖人应当在商品房交付使用后720日内，保证买受人办理商品房的所有权转移登记，如因出卖人的责任未能在约定期限内办理该商品房的所有权转移登记的，由买受人承担责任。第二十三条约定，因不可抗力不能按照约定履行的一方当事人应当及时告知另一方当事人，并自不可抗力事件结束60日内向另一方当事人提供证明。《补充协议》第三条产权登记。该商品房具备办理房屋产权转移登记手续的条件时，出卖人将以小区公告或专项通知的方式或电话邮寄（含特快专递）的方式通知买受人，买受人应按通知时间和地点及时办理相关手续，因买受人原因导致相关转移登记手续延误的，出卖人不承担责任。合同第二十五条约定，本合同附件及补充协议与本合同具有同等法律效力。合同签订后，原告按约支付被告全部购房款590614元。被告于2016年9月9日向原告交付房屋。被告于2019年8月23日办理完毕涉案房产所在楼栋不动产权证。以上事实有商品房预售合同、房屋移交结算协议书及原、被告陈述、庭审笔录等证据在案证实。
本院认为，原、被告签订的《商品房预售合同》，系双方真实意思表示，形式要件完备，内容不违反法律法规的强制性规定，属有效合同，双方均应自觉履行。合同签订后，原告履行了支付房款义务。被告于2016年9月9日将房屋交付原告，根据合同约定，被告应当在商品房交付使用后720日内，即2018年8月30日前保证办理商品房所有权转移登记，由于被告原因，至2019年8月23日办理完毕涉案房产所在楼栋不动产证，涉案房产才具备了办理不动产所有权转移登记的条件，因此被告应当自2018年8月31日起承担延期办证的违约责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款的规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）、商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限。故本案系被告原因致使原告涉案房产不动产权证不能及时办理，应当承担相应违约责任。关于被告辩称的导致所有权登记办证延期是不可抗力及防火规范变更等因素造成的，不应承担违约责任，被告认为2015年3月1日山东省政府根据《消防法》、《山东省消防条例》出台了新的政策性规定，导致被告必须重新按照新的国家标准进行组织设备采购及施工，因此拖延了整体竣工验收报备案的时间，但被告迟至2017年1月才对有关项目进行招投标，拖延长达近两年的时间，难以自圆其说，而且被告亦未履行向买受人及时告知和证明的义务，亦不符合涉案合同第二十三条的约定，故被告所主张的其逾期办证的免责条件不成立，对被告的该辩解本院不予采信。
关于违约金的截止时间。涉案楼栋已办理完毕不动产证，涉案房屋具备了办理不动产权证的条件,故违约金的计算时间应截止到涉案楼栋不动产证办理完毕的时间即2019年8月23日。
关于违约金的计算标准。双方签订的商品房预售合同及补充协议对逾期办证被告的违约责任没有约定明确的计算方式。依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”,参照中国人民银行同期贷款基准利率4.75%（一至五年），本院依法将违约金酌定为年息4.75%。违约天数自2018年8月31日至2019年8月23日为357天，违约金为27439元（590614×357/365×4.75%=27439元）。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项、第十八条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
一、限被告泰安新兴保达置业有限公司自本判生效之日起十日内支付原告胡某违约金27439元；
二、驳回原告胡某的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费244元，由被告泰安新兴保达置业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。
审判员宗振昌
法官助理傅洋洋
书记员杨帆
2020-12-04
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