未按时交房,买受人有权行使不安抗辩权吗

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[案情]

  某开发公司与吴某某、朱某某夫妇签订一份商品房买卖合同,约定在2008年7月30日前交付商品房,出卖人并应当书面通知买受人办理交付手续。后因办理银行按揭问题双方发生纠纷,某开发公司未在合同约定的时间内交房,也未书面通知吴、朱夫妇办理交付手续,吴、朱夫妇也未支付购房款。某开发公司遂起诉,要求吴、朱夫妇履行双方签订的购房合同、支付所欠房款;吴、朱夫妇则提出某开发公司未按时交房、未书面通知办理交付手续,要求解除合同并由某开发公司支付逾期交房违约金。

[分岐]

  未按时交付商品房买受人是否有权行使不安抗辩权?

  第一种意见认为,某开发公司未按期交房,也未书面通知买受人办理交付手续,吴、朱夫妇可以行使不安抗辩权,解除购房合同。

  第二种意见认为,某开发商未按时交付商品房原因是与吴、朱办理银行按揭时发生纠纷,吴、朱夫妇无权行使不安抗辩权,合同应当继续履行。

[管析]

  笔者同意第二种意见。不安抗辩权也叫后履行抗辨权,是指在双务合同中,在后履行一方当事人出现财产状况严重恶化或丧失或可能丧失履行债务之能力等情形时,应先履行的一方当事人可以主张不安抗辩权,在对方未履行对待给付或提供担保之前,可以拒绝自己债务之履行。我国合同法第六十八条第一款规定:应当先履行债务的当事人,有确切证据证明对方有下列情形之一的,可以中止履行:(一)经营状况严重恶化;(二)转移财产、抽逃资金,以逃避债务;(三)丧失商业信誉;(四)有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。

  本案中,某开发公司虽然未在合同约定的时间内上面通知吴、朱夫妇办理交付手续,也未在合同约定的时间内将商品房交付给吴、朱夫妇,但原因是双方在办理银行按揭问题上发生纠纷。但是,某开发公司并未丧失向吴、朱夫妇交付商品房的能力,到起诉时止也未拒绝向吴、朱夫妇交付商品房,某开发公司行为仅属于瑕疵履行,吴、朱主张后履行抗辩权、要求解除合同的理由以能成立。

  作者:金溪县人民法院 王志文